Tras una crisis sanitaria mundial que interrumpió las cadenas de producción, la invasión de Ucrania por parte de Rusia (el primer conflicto transfronterizo en Europa desde la Segunda Guerra Mundial) marca un importante punto de inflexión no sólo en sentido geopolítico, sino también desde una perspectiva económica y financiera. La incapacidad de Europa para sancionar […]
| 23 may 2022
Tras una crisis sanitaria mundial que interrumpió las cadenas de producción, la invasión de Ucrania por parte de Rusia (el primer conflicto transfronterizo en Europa desde la Segunda Guerra Mundial) marca un importante punto de inflexión no sólo en sentido geopolítico, sino también desde una perspectiva económica y financiera. La incapacidad de Europa para sancionar eficazmente esta invasión demuestra dolorosamente su dependencia casi total de las importaciones de combustibles fósiles rusos; una dependencia que, situada en el contexto del "calentamiento global" y de la economía, aboga por una transición más rápida hacia una economía sostenible.
Las guerras siempre son inflacionarias, especialmente afectando a uno de los principales productores de energía y de productos industriales y agrícolas del mundo. La subida generalizada de los precios en una serie de sectores económicos clave sirve para recordar, una vez más, que para garantizar la soberanía de Europa y evitar graves consecuencias para la economía, es necesario realizar una transición hacia fuentes de energía que no emitan CO2.
Antes de la guerra, el consenso apuntaba a que la inflación se moderaría en 2022 y empezaría a estabilizarse en 2023, en línea con el nivel medio de 2001-2008, es decir, un 1% por encima del periodo de baja inflación de 2008-2020. Ahora hay que sumar al menos un 1% a la tendencia, es decir, un 3% en la zona euro y un 4% en Estados Unidos. Pero, sea cual sea la orientación actual de la política monetaria, la realidad es que la inflación a medio plazo será previsiblemente más alta que en el pasado, tanto porque el declive de la globalización reduce el beneficio de las ventajas comparativas en el comercio internacional como porque la necesaria transición energética aumentará los costes de producción.
En consonancia con los objetivos del Acuerdo de París, Europa solo puede alcanzar su independencia energética aumentando significativamente sus inversiones en energías bajas en carbono y mejorando su eficiencia energética. El escenario requiere un nivel de inversiones a la altura de las realizadas después de la Segunda Guerra Mundial.
El fortalecimiento del estado del bienestar y del "hacer todo lo que sea necesario" da una respuesta -aunque sea parcial- a la cuestión de la financiación de esta transición. Pero ¿qué pasa con la nueva realidad económica, es decir, los tipos reales negativos? En este entorno de mayor inflación, las políticas de tipos de interés cero adoptadas tras la crisis financiera mundial han dado lugar a un entorno de tipos de interés reales muy negativos y, dada la envergadura de las inversiones a realizar, los tipos de interés reales deberán mantenerse muy bajos para que los Estados puedan financiar estas inversiones.
Aunque los bancos centrales reconocen su carácter sistémico, el riesgo climático (que abarca la transición energética) no es el único que debe tenerse en cuenta en una estrategia de inversión. Los riesgos económicos y financieros tradicionales siguen existiendo y la necesidad de diversificar entre distintos tipos de inversiones se ha hecho más urgente, sobre todo en un entorno geopolítico marcado por la desglobalización.
La crisis ucraniana y la consiguiente espiral inflacionista tienen consecuencias en el sector inmobiliario, cuya magnitud dependerá de la calidad y la gestión de los activos y de la solvencia de los inquilinos. A priori, los activos con rendimientos vinculados a la inflación, como los inmuebles de oficinas, deberían tener un buen comportamiento. Incluso en periodos de estanflación, cuando el débil crecimiento pesa sobre los espacios disponibles, el sector inmobiliario ha generado históricamente rendimientos reales totales positivos. De hecho, el peso de la indexación a la inflación es mayor que la fuerza de frenado causada por la presión sobre los tipos de interés, especialmente en un escenario en el que se mantienen tipos de interés reales fuertemente negativos.
Pero, el aumento la inflación puede crear problemas de solvencia a los inquilinos, ya que podría resultar difícil repercutir los aumentos de los alquileres estipulados por el mecanismo de indexación. Los denominados activos Core, que están ubicados en centros neurálgicos de las ciudades y tienen inquilinos que fijan los precios en lugar de tomarlos, están mejor posicionados.
Por el lado de los propietarios de activos, los activos intensivos en carbono se verán más penalizados que las carteras de activos de última generación o más recientes, gestionados de cerca desde el punto de vista del consumo energético. Más que nunca, es necesario analizar la dinámica del crecimiento, la inflación y los tipos de interés, sin olvidar la evolución de las características duraderas de los activos, que justifican cada vez más el rendimiento del mercado inmobiliario. Así pues, está surgiendo un nuevo modelo de valoración inmobiliaria, alejado del modelo tradicional de "prima de riesgo comparada con los tipos fijos largos "sin riesgo"", que ahora incluye una "prima verde" junto al mecanismo de indexación.
En este contexto, la rotación de activos es necesaria en la búsqueda de rendimiento: ya no es la compresión de los tipos de interés lo que impulsará el rendimiento, sino un potencial de crecimiento real fuerte y previsible. En este sentido, los activos con rendimientos directamente ligados a la inflación, como los floating-rate bonds (como el sector inmobiliario), están bien posicionados, al igual que los activos sensibles al aumento de los tipos de interés, como la deuda subordinada del sector bancario. Por lo que respecta a la renta variable, los sectores de la tecnología, la construcción y el transporte y, en general, todas las empresas que desarrollan soluciones para luchar contra los desequilibrios existentes y el calentamiento global también deberían beneficiarse de este entorno.
Mucho antes de que la opinión pública tomara conciencia del calentamiento global, la elaboración de una cartera de inversión competitiva requería combinar las características de activos reales como los bienes inmuebles, activos de financiación como los bonos y motores de crecimiento a largo plazo como las acciones. Estas tres clases de activos son complementarias en términos de rentabilidad y riesgos asociados, en lo que respecta al desglose del comportamiento entre el rendimiento y la revalorización del capital y sus reacciones a los fundamentales económicos, monetarios y demográficos.
En este sentido, la construcción de carteras de activos cruzados es aún más estratégica con la aparición del riesgo climático, que tiene en cuenta el mix energético.
En La Française, estamos convencidos de que la multiplicidad de escenarios posibles de cambio climático y sus consecuencias en la economía y los mercados exigen una estrategia integrada de "transición climática" que abarque los bienes inmuebles, los bonos corporativos, la deuda pública y la renta variable; una estrategia que aplique la misma filosofía de inversión, haga uso de las mismas herramientas de análisis y refleje la misma consideración de la transición climática, independientemente de la clase de activos. Esta crisis (una vez más) valida nuestro modelo de negocio multiactivo, que incluye el sector inmobiliario, y respalda nuestro posicionamiento estratégico en torno a los activos reales y la transición energética.
