¿Cuáles son las claves de la inversión en fondos inmobiliarios? Los fondos inmobiliarios iniciaron su andadura en España un poco tarde, como hace 15 años, cuando no había aún burbuja, pero los precios estaban ya un poco altos. En Portugal, en cambio, comenzaron a generalizarse a finales de los 80, allí tenemos ya más de […]
Dirigentes Digital
| 10 jun 2016
¿Cuáles son las claves de la inversión en fondos inmobiliarios?
Los fondos inmobiliarios iniciaron su andadura en España un poco tarde, como hace 15 años, cuando no había aún burbuja, pero los precios estaban ya un poco altos. En Portugal, en cambio, comenzaron a generalizarse a finales de los 80, allí tenemos ya más de 30 años de experiencia y aquí es un tema más reciente.
Desde nuestro punto de vista el mayor problema que ha ocurrido en España con los fondos fue que la generalización exigía que para tener una ventaja fiscal, estos vehículos debían tener al menos el 50% en residencial. Así, en los fondos abiertos, que han de tener una liquidez diaria, los gestores empezaron a adquirir proyectos de construcción que no cuentan con ella, porque vas a comprar el terreno, desarrollar el proyecto, construir y ya después vender, y esto es un plazo muy largo en el que no tienes cash flow ni rendimientos, por tanto, no hay liquidez para hacer frente a los reembolsos, como sucedió con el estallido de la burbuja inmobiliaria.
Pienso que la principal desventaja fue legislativa al obligar a tener este porcentaje en activos residenciales, que dan retornos menores que las edificaciones dedicadas a servicios (tiendas, oficinas, logística, hoteles…). Por eso, los fondos más tradicionales abiertos no invierten en los primeros; mientras que los cerrados, que cuentan con un montante de dinero durante un periodo de tiempo determinado, sí pueden permitirse apostar por el residencial, al tiempo que tienen obligación de obtener más retornos.
¿Qué regiones y/o países del mundo tienen más potencial en este sector?
Hoy en día, el inmobiliario ha pasado a formar parte de las carteras de inversión, que están divididas en pequeñas parcelas que incluyen también, Bolsa, deuda… La cuestión es que en todos estos activos financieros puedes comprarlos/venderlos y analizar sus fundamentales casi desde cualquier parte gracias Internet, sin embargo, en inmobiliario tienes que gestionar un activo físico o invertir de forma indirecta en un fondo, o si quieres comprarlos directamente tienes que tener una presencia local o subcontratarla, con todas las cuestiones legales y de costes que ello implica.
Por tanto, en este tipo de inversión cuentan mucho más las cuestiones de regulación, política… pues, una vez más, el problema de liquidez es mayor. Por ejemplo, si hay un problema en un país puedes vender su Bolsa al instante, pero si tienes un activo inmobiliario puedes tenerlo ‘parado’ durante años.
En cualquier caso, en el entorno actual de bajos tipos de interés, los activos inmobiliarios siguen dando unas rentabilidades mayores, con un riesgo menor, siempre que compres inmuebles alquilados, con buenos inquilinos, plazos largos… Por otra parte, llama la atención el potencial de los países emergentes, pues ofrecen tipos mejores y, tras la devaluación de sus divisas, han visto como el riesgo del tipo de cambio se ha reducido.
¿Cómo ve el inmobiliario español? ¿Cree que es también una opción de inversión o aún debemos esperar?
En España nos encontramos ante una divergencia, los activos mejores se han revalorizado con fuerza, mientras, la masa en manos de los bancos, comprada a descuento, que se quiere vender al mayor precio posible, pero siguen con valoraciones por debajo de las alcanzadas antes de la crisis. La brecha es aún muy grande.
Con todo, a la hora de elegir una inversión inmobiliaria siempre es una cuestión de riesgo/recompensa. Así, todo depende del tipo de cliente que tienes y sus expectativas de rentabilidad. Para el pequeño ahorrador, conservador, nosotros buscamos, por ejemplo, inmuebles con inquilinos que tengan poco riesgo de crédito, que no vayan a incumplir pagos, con contratos de arrendamiento largos, luego ya nos fijamos en precio por metro cuadrado, ubicación… pero los dos primeros criterios deben cumplirse.
¿Qué impacto está observando en este sector por la incertidumbre política española?
Puede que en el periodo inmediato previo a las elecciones, un mes o así, las inversiones se paralicen un poco a la espera de ver el resultado. Sin embargo, en cuestiones políticas ahora es más importante el referéndum sobre la permanencia de Reino Unido en la Unión Europea (UE) y es ahí donde está puesta toda la atención…
Yo creo que los británicos decidirán quedarse y entonces los ojos del mercado tendrán que ir hacia otro lado y será Grecia. Y un poco Portugal, pues muchas de las medidas de ajuste se han revertido y el déficit está comenzando a aumentar, además no podemos olvidar que solo una agencia de rating mantiene los bonos lusos dentro del programa de compras (QE) del Banco Central Europeo (BCE). En abril, lo mantuvo, veremos en octubre…
¿Cuál es su visión sobre las socimis?
Es un tema que se debate mucho en Portugal, donde quieren implantarlo. La cuestión es que el rescate de España se solicitó solamente para resolver el problema de los bancos, mientras que en Portugal fue para el Estado y el sector financiero sólo empleó una pequeña parte. Ahora, el programa ha finalizado, pero los problemas de las entidades no se han resuelto.
Así, Portugal no cuenta ni con la economía, ni con la legislación para poder implantar las socimis con las ventajas fiscales de España, por tanto no tiene sentido…
Pero, en España ha sido una manera de atraer inversores extranjeros y resolver parte del problema de los bancos, por tanto, una ayuda grande y significativa. Es un sistema que funciona bien y un vehículo transparente que ha servido para solucionar un problema que era mucho mayor.
