En la primera fase de este acuerdo, el Consejo de Administración de Testa ha realizado una ampliación de capital a través de la cual Merlin Properties ha tomado el control del 25% de la compañía.

Previamente, ha acordado también este lunes una reducción de capital y ha repartido un dividendo extraordinario, que Sacyr ha percibido mediante la compensación del préstamo intercompañías existente y el cobro de 238 millones en metálico.

Los restantes 1.555,24 millones corresponderán a la venta del 74,6% en poder de Sacyr tras la ampliación, según informa la compañía presidida por Manuel Manrique.

La adquisición de la totalidad de las acciones de Testa propiedad de Sacyr, el 99,6%, no está asociada a ninguna otra operación de desinversión y permite a Sacyr alcanzar la estructura financiera deseada para desarrollar su programa estratégico.

Con esta operación, Sacyr explica que mejorará de forma significativa su posición financiera y podrá desarrollar su programa estratégico global en los negocios de construcción, concesiones de infraestructuras, servicios e industrial. De esta forma, busca convertirse en una de las referencias internacionales en los sectores y países en los que opera, aumentando su cuota de mercado y capacidad de afrontar más y mayores retos empresariales.

Merlín cerró 2014 con una cartera de activos valorada en 2.231 millones de euros, que suman 680.000 metros cuadrados de superficie y generan unas rentas anuales de 132 millones de euros. La firma de Ismael Clemente se había convertido en una opable por su tamaño y gestión por grandes grupos de inversión, pero con esta operación prácticamente duplica su tamaño y queda en la práctica blindada. La nueva Merlin con Testa tendrá una capitalización a partir de 2016 por encima de 4.000 millones, superior a algunas compañías del Ibex.

Por su parte, Testa, a la que algunos analistas valoran en 1.900 millones de euros, cuenta con una cartera de activos inmobiliarios en renta, todos ellos en España, fundamentalmente en Madrid y Barcelona, que suman una superficie total de 1,05 millones metros cuadrados de superficie y en la que sobresale uno de los cuatro rascacielos del Norte del Paseo de la Castellana de Madrid.

Los analistas detallan los pros y los contras de la operación

Los analistas de Bankinter consideran que el "impacto para Sacyr debería ser positivo, ya que como accionista mayoritario de Testa hasta ahora (99,5% de participación), recibe un dividendo extraordinario de 527 millones previo a la venta". Además, con esta operación "consigue efectivo con el que reducir su endeudamiento y amortizar la mayor parte del crédito de 2.264 millones vinculado a la participación en Repsol". 

En el caso de Merlin Properties, la firma explica que "el impacto en el corto plazo debería ser levemente negativo", ya que el precio pagado parece elevado "requiere una mejora significativa de los resultados y del valor de los activos para que resulte rentable". Por otra parte, la socimi deberá hacer frente a la deuda de Testa (1.632 millones de euros a cierre del primer trimestre) y, "muy probablemente, realizar una nueva ampliación de capital ya que su capitalización actual asciende a 2.200 millones y la reciente ampliación realizada en mayo por 613 millones no es suficiente para acometer esta operación".

Finalmente, estos expertos añaden que Merlin "deberá gestionar o proceder a la venta de algunos activos como hoteles y viviendas en alquiler, que hasta ahora no han formado parte de la cartera de la Socimi y actualmente aportan el 20% de los ingresos de Testa. El aspecto positivo de la operación es que la adquisición puede encajar desde el punto de vista estratégico ya que Testa dispone de edificios de oficinas en áreas core & core plus que han sido la base del negocio de la socimi hasta ahora y le permitirán ganar tamaño hasta convertirse en la compañía inmobiliaria patrimonialista de referencia en España".

Al mismo tiempo, Ahorro Corporación Financiera (ACF) afirman que, comparada con la posibilidad que se barajaba de sacar un 30% a Bolsa, la desinversión es más favorable para Sacyr. "Testa no era uno de los pilares de su negocio en los próximos años. El impacto sobre nuestra estimación de deuda neta para 2015 es una reducción a 4.900 millones (3,5 veces deuda financiera neta/recursos propios)". 

En "negativo", prevén que  su previsión "de EBITDA 2015e de 487 millones se recorta a 336 millones (vs. 382 millones en 2014). Nuestra valoración positiva se basa en la mejora de balance, la entrada de fondos que implica esta desinversión y el efecto sobre el sentimiento al lograr cerrar una operación de mayor perímetro que la que hubiese supuesto una OPS por el 30% del capital".