El estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 ha cambiado las reglas del juego a la hora de adquirir una vivienda. Ahora las entidades financieras no conceden más del 80% del valor tasado de la hipoteca, por lo que el 20% restante debe aportarlo el comprador de antemano, como mínimo. Este requisito, diseñado como dique de contención para evitar caer en errores del pasado, ha desembocado en un mercado prohibitivo para las nuevas generaciones. 

Las dos crisis económicas que han tenido que enfrentar este segmento poblacional desde edades muy tempranas, ha redundado en una baja capacidad de ahorro y les aleja, cada vez más, la posibilidad de comprar una vivienda. “La pandemia ha sido un acelerador de tendencias. Hemos visto que los segmentos con tickets medios y altos han seguido incrementando la demanda, mientras que los segmentos de tickets bajos se están desplazando hacia el alquiler, que da solución a un porcentaje significativo de personas que tiene dificultades para acceder a una vivienda en propiedad”, ha precisado el CEO de Aedas Homes, David Martínez, durante el Encuentro Financiación Inmobiliaria de Madrid (Efimad), organizado por CaixaBank y la Asociación de Promotores Inmobiliarios (Asprima). 

Durante su intervención en la mesa debate Análisis del sector inmobiliario. Actualidad y perspectivas, Martínez alertó de que esta situación, unida a la paralización de la inversión extranjera como consecuencia de las restricciones a la movilidad han provocado un “embalsamiento” de la demanda de vivienda, a pesar de que la tasa de ahorro se encuentre en máximos históricos. “Ese problema se ha tapado por la crisis social y económica. Pero en cuanto los superemos nos vamos a encontrar con gente que necesita acceder a la vivienda”, remarca Martínez, al tiempo que avisa de que “sin vivienda no se forman hogares y no hay futuro, ni para ellos ni para nosotros”. 

A este respecto, el director corporativo de Negocio Inmobiliario de CaixaBank, Daniel Caballero, defiende que los jóvenes no cuentan con liquidez suficiente para abonar la entrada de una vivienda, pero sí cuentan con recursos para hacer frente al pago de la cuota hipotecaria. 

En este contexto, tanto promotoras inmobiliarias como entidades financieras se han mostrado abiertas a analizar nuevas vías para que la consecución de una casa en propiedad no se convierta en una fantasía al alcance de unos pocos. A mediados de 2020, la presidenta del Banco Santander, Ana Botín, propuso un programa de compras para los jóvenes que permitiría la concesión de una hipoteca al 95% del valor con aval del Instituto de Crédito Oficial, iniciativa que, por el momento, no termina de convencer a los agentes del sector.

Desde CaixaBank Research trazan un escenario bastante dispar con avances del 4,4% en la compraventa de viviendas para este 2021, que se traducen en unas 420.000 operaciones, frente a las 500.000 registradas en el ejercicio 2019. Judit Montoriol, economista sénior del citado departamento, asegura que el mercado se encuentra por debajo de su potencial y así seguirá hasta que la situación derivada de la pandemia se normalice. Con todo ello, observa un impacto moderado en los precios con ajustes del 2%, más acentuado en la primera parte del año, para acabar el ejercicio con subidas. En todo caso, la evolución será muy dispar en función del tipo de vivienda. Mientras la obra nueva seguirá al alza, la usada tardará un poco más en recuperarse del bache. Así, ha pedido una política de vivienda más “ambiciosa” para incrementar el parque de vivienda social.