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La letra pequeña de las expropiaciones en Islas Baleares

Arantxa Goenaga, abogada especializada en Derecho de la Propiedad y Arrendamientos, detalla a DIRIGENTES este polémico proceso

09 DE marzo DE 2021. 08:31H Carmen Muñoz

Desde el pasado martes, 2 de marzo, los inversores inmobiliarios tienen la mirada puesta en Islas Baleares. Ese día, el gobierno regional -encabezado por Francina Armengol- anunció la expropiación de uso sobre 56 viviendas vacías a grandes tenedores para destinarlas a alquiler social por un periodo de siete años. 

Esta iniciativa, que se enmarca en la Ley de Vivienda desarrollada por el Ejecutivo insular, afecta a 27 inmuebles ubicados en Mallorca, 23 en Menorca y seis en Ibiza. Los afectados serán compensados con una rebaja del 40% sobre el precio del alquiler en esa zona, que se traduce en una media de 391 euros mensuales por propiedad. DIRIGENTES habla con la abogada especializada en Derecho de la Propiedad y Arrendamientos y socia del despacho jurídico Círculo Legal Barcelona, Arantxa Goenaga, para conocer más a fondo esta decisión “inédita” hasta la fecha. 

¿En qué leyes se han amparado para llevar a cabo esta medida? 

La Ley 5/2018 de 19 de junio, que es la Ley de Vivienda de las Islas Baleares, contempla un registro de inmuebles deshabitados. Pero no todos valen, tienen que cumplir una serie de condiciones. En concreto, esta normativa define qué es un gran tenedor de propiedades, quiénes pueden verse afectados por este registro y cuándo se considera que está desocupado, que no es lo mismo que estar vacío. Este mecanismo pretende regular la escasez de vivienda social y asegurarse de que la cesión se puede llevar a cabo, más que expropiación, durante un periodo de tres años, aunque la resolución dice siete. Habrá que ver la manera en la que avanza, porque los propietarios afectados van a alegar y recurrir hasta el final. 

¿Podría explicar “esta cesión, más que expropiación"? 

Partiendo de la base de que la inscripción de los inmuebles en el Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) es obligatoria, cuando la oficina correspondiente a este organismo determina que no existe parque público suficiente para abastecer las necesidades existentes, acuden a este registro y analizan las viviendas desocupadas en ese momento, entendidas como tal aquellas que no han sido alquiladas durante un periodo de dos años. Precisamente esto es lo que ha ocurrido ahora, cuando el Gobierno balear ha considerado que 56 inmuebles pueden destinarse a vivienda pública.

Para ello, es necesaria la realización de un contrato entre el dueño y el citado instituto a través del cual se les cede el bien a la administración por un precio y un plazo determinado. Esto quiere decir que la persona física o jurídica no pierde la titularidad del inmueble, sino que a cambio de esta cesión por un periodo de tiempo se le da un ‘justiprecio’, que es el importe del alquiler que tendrán esas viviendas, muy por debajo del mercado. Será el IBAVI quien les abone la compensación y, posteriormente, el organismo público cobrará a los futuros inquilinos.  

¿Qué se entiende por ‘gran tenedor’?

Por norma general, estar en posesión de diez o más viviendas, aunque depende de la comunidad autónoma. Cataluña o Comunidad Valenciana se rigen por este criterio, pero hay algunas que lo consideran a partir de 15. Esta cantidad solamente sirve para aquellas inscritas en la misma zona, es decir, no cuenta tenerlas repartidas por todo el país. Por ejemplo, quedarían fuera aquellos en posesión de nueve viviendas en Islas Baleares y una en Madrid. 

¿Cuál es el plazo para presentar alegaciones? 

La notificación que les han enviado es una propuesta de resolución para materializar dicha cesión. Les dan 20 días de plazo para que aleguen si les parece pertinente o no. Entiendo que optarán por lo segundo. En este caso, la administración tiene que resolver si el proceso sigue adelante. Contra esta resolución, el propietario de la vivienda, que es el perjudicado, puede interponer en el plazo de un mes un recurso de alzada. Si pasan tres meses y la administración no se ha pronunciado, se entiende que está desestimado y ahí es cuando tiene que acudir al Contencioso-Administrativo. En este caso, los expedientes administrativos cuentan con seis meses. Una vez pasado este tiempo, se puede pedir la caducidad del expediente y tendría que volver a iniciarse de nuevo. Estos trámites suelen ser largos porque la administración nunca resuelve a su debido tiempo.

Nueve de los 23 pisos en Menorca ya estaban apalabrados para su venta. ¿Qué pasará en este caso? 

Deberá acreditarse la veracidad de este supuesto dentro de las alegaciones. La administración será la encargada de determinar si este hecho es cierto o no.

¿Qué otras alternativas existen antes de llegar a esta situación?

Este tipo de viviendas suelen proceder de ejecuciones hipotecarias. La solución sería alcanzar un acuerdo entre las entidades bancarias y públicas para darles salida y, así, frenar el fenómeno de la okupación. Lo adecuado hubiera sido un convenio en lugar de emplear la fórmula del 'decretazo', con la que solo se consigue asustar a la gente y generar debate.

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