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Carlos Horno: “2024 representa un momento estratégico en la gestión de activos inmobiliarios para la industria hotelera”

El crecimiento de la inversión hotelera refleja la confianza de los inversores en el futuro del turismo. En este escenario, la figura del asset manager tiene un papel esencial para aumentar el valor del activo y salvaguardar los intereses de rentabilidad de los propietarios, así como optimizar el rendimiento de una propiedad y minimizar sus […]

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Dirigentes Digital

02 nov 2023

El crecimiento de la inversión hotelera refleja la confianza de los inversores en el futuro del turismo. En este escenario, la figura del asset manager tiene un papel esencial para aumentar el valor del activo y salvaguardar los intereses de rentabilidad de los propietarios, así como optimizar el rendimiento de una propiedad y minimizar sus costos. En una entrevista con DIRIGENTES, Carlos Horno, fundador y socio director de la consultora estratégica TDI Advisors, analiza la evolución de la inversión hotelera en España.

¿Podría hacer una valoración de la evolución de las transacciones de compraventa hoteleras a lo largo de 2023? 

La inversión hotelera en Europa ha experimentado un crecimiento significativo durante el primer trimestre del año, alcanzando los 4.100 millones de euros. Este aumento del 18% es notable, especialmente considerando el incremento de los costes de financiación y las preocupaciones sobre la situación económica y geopolítica. El aumento en la inversión hotelera podría deberse a varios factores. En primer lugar, Europa es un destino turístico popular y atractivo, lo que puede impulsar la inversión en la industria hotelera. Además, a pesar de las preocupaciones económicas y geopolíticas, los inversores pueden ver el sector hotelero como una inversión sólida a largo plazo, ya que el turismo tiende a ser resiliente a las crisis y suele recuperarse con el tiempo.

En cualquier caso, esta noticia es un indicio positivo para la industria hotelera en Europa y puede reflejar la confianza de los inversores en el futuro del turismo en la región, a pesar de los desafíos económicos y geopolíticos. La inversión hotelera en España también parece estar en buena forma, con una cifra de inversión de 487 millones de euros en el primer trimestre del año. Es notable que España continúe siendo uno de los países más atractivos para la inversión hotelera en Europa, según el Europa Hospitality MarketBeat.

La compra del hotel Sofia en Barcelona por Blasson Property en alianza con Axa IM es una operación destacada. Adquirir un establecimiento de 500 habitaciones por unos 180 millones de euros es una inversión significativa y muestra la confianza de los inversores en el mercado hotelero español. Otro caso representativo es la compra por parte de Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) del 51% del paquete Proyect Calviá Beach a Avenue capital. 

España ha sido durante mucho tiempo un destino turístico popular y las ciudades como Barcelona son destinos atractivos tanto para el turismo de ocio como para el de negocios. Esto puede explicar la continuación de la inversión en el sector hotelero en el país, a pesar de las incertidumbres económicas y geopolíticas. En general, estas noticias sugieren que la inversión hotelera en Europa y, en particular, en España sigue siendo atractiva para los inversores y esto puede ser un indicio positivo para el sector turístico en la región.

¿Cuál ha sido el papel de los inversores internacionales?

Desde el inicio de la pandemia, los inversores en el sector hotelero han estado centrados en activos de alta calidad, lo que ha demostrado ser una estrategia sólida durante momentos de incertidumbre. Destinos de primera categoría como Barcelona, Ibiza y Madrid se han destacado como opciones favoritas para estas inversiones.

La inversión en hoteles de 5 estrellas Gran Lujo (5* GL) representa el 21% de la inversión total, mientras que los hoteles de 5 estrellas representan el 31%. Esto suma un total de 717 millones de euros, lo que equivale a más de la mitad del volumen total invertido en el sector hotelero durante el primer semestre del año. Este enfoque en hoteles de alta categoría es un comportamiento nuevo en el mercado y refleja la confianza en España como un destino turístico global, su rápida recuperación después de la crisis turística y su atractivo para inversores internacionales.

La inversión en hoteles de alta calidad puede proporcionar una mayor estabilidad y rentabilidad a largo plazo, ya que estos establecimientos tienden a atraer a un segmento de mercado que busca experiencias exclusivas y de alta gama. Además, el "destino España" ha demostrado ser atractivo para inversores, lo que sugiere la confianza en el potencial de crecimiento del turismo en el país a medida que se superan los desafíos económicos y de salud pública relacionados con la pandemia.

¿Cuál es el principal atractivo de la inversión hotelera en España?

Es alentador ver que España ha mantenido una sólida demanda turística durante más de seis años consecutivos. Esto destaca el atractivo duradero del país como destino turístico y refleja su capacidad para atraer a viajeros de todo el mundo. Además, el hecho de que España se posicione como uno de los mercados inmobiliarios de mayor crecimiento en Europa es un signo positivo para los inversores interesados en bienes raíces en el país. Es cierto que la ubicación es un factor crucial en la inversión inmobiliaria, y la identificación de emplazamientos estratégicos es esencial para aprovechar oportunidades de inversión con altas posibilidades de rentabilidad. La elección de la ubicación correcta puede depender de diversos factores, como la demanda turística, la infraestructura local, el potencial de crecimiento económico y otros factores de mercado.

Los inversores deben realizar un análisis en profundidad de las áreas que consideran para la inversión, evaluando la dinámica del mercado, la demanda local, la competencia y los posibles riesgos. También es importante tener en cuenta factores como la legislación local y las tendencias turísticas a largo plazo. En resumen, España ofrece oportunidades de inversión interesantes en el sector inmobiliario, especialmente en el ámbito turístico. Sin embargo, es fundamental llevar a cabo un análisis exhaustivo de las ubicaciones y propiedades para maximizar el potencial de rentabilidad y mitigar los riesgos asociados a la inversión.

¿Cuál es el principal valor diferencial que aporta el asset management hotelero?

El asset management, o gestión de activos, es una práctica que se enfoca en optimizar el rendimiento de una propiedad y minimizar sus costos. El profesional encargado de este rol es el asset manager, un individuo con experiencia que trabaja para aumentar el valor del activo y salvaguardar los intereses de rentabilidad de los propietarios. El asset management implica la implementación de un plan estratégico basado en la situación actual de la propiedad hotelera y los objetivos del dueño. A través de esta gestión, se pueden identificar oportunidades de negocio, explorar nuevos canales de comercialización y desarrollar nuevos productos y servicios. En resumen, el asset management es esencial para maximizar la inversión y el rendimiento de una propiedad hotelera.

En cuanto a los perfiles de clientes que pueden beneficiarse de una consultora de asset management, son diversos. Esto incluye:
- Empresas constructoras con hoteles en propiedad: estas empresas a menudo poseen activos hoteleros como parte de su cartera de inversiones y buscan optimizar la gestión de estos activos para maximizar su rentabilidad.
- Firmas de capital de riesgo: las firmas de capital de riesgo pueden invertir en hoteles y necesitan gestionar eficazmente sus activos para obtener el mejor rendimiento posible.
- Entidades financieras: los bancos y otras instituciones financieras a menudo tienen inversiones en el sector hotelero, y la gestión de activos es esencial para proteger sus intereses y asegurarse de que sus inversiones sean rentables.
- Grupos hoteleros de tamaño mediano: incluso las cadenas hoteleras medianas pueden beneficiarse de la gestión de activos para garantizar que sus propiedades funcionen de manera eficiente y sean rentables.

Desde 2014, TDI ha trabajado como asset manager para Avenue Capital en la Joint Venture con Meliá Hotels International y como hospitality partnership en España de Avenue Capital. Estos trabajos han incluido desde la adquisición, gestión hasta la desinversión de activos relacionados con el sector hospitaliy en el mercado español.

En resumen, el asset management es una práctica valiosa en la gestión de activos hoteleros que puede ser beneficiosa para una amplia gama de actores en el sector, desde propietarios individuales hasta grandes grupos hoteleros y entidades financieras. Su enfoque en la optimización y la rentabilidad lo convierte en una parte esencial de la gestión hotelera estratégica.

¿Podría poner algún ejemplo de los últimos casos de éxito en los que han participado?

Desde hace más de 15 años y gracias a una consolidada trayectoria en el sector, TDI ha participado en numerosos proyectos tanto de asesoramiento, transaccionales, consultoría así como de asset management para un prisma muy amplio de clientes con un enfoque diversificado y una presencia destacada en el mercado.

Como hemos mencionado anteriormente y como muestra relevante, TDI Advisors ha asesorado en la desinversión de Avenue Capital en siete propiedades hoteleras en Mallorca operadas por Meliá Hotels International. El comprador fue el fondo de inversión Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) y la operación alcanzó un valor de 250 millones de euros. TDI Advisors desempeñó un papel fundamental como asset manager en la gestión y mejora de este activo. Esto implicó la toma de decisiones estratégicas para maximizar la rentabilidad y el valor del mismo en nombre de los inversores.

Un caso de éxito representativo de TDI Advisors como asset manager de Avenue Capital en la Joint Venture con Meliá Hotels International es el proyecto Sol House Torremolinos, que constaba de 444 apartamentos turísticos. TDI Advisors desempeñó un papel fundamental como asset manager en la gestión y mejora de este activo. 

¿Qué previsión hace de la evolución de este negocio de cara a 2024?

El papel del asset manager es fundamental para poder obtener la mayor rentabilidad y asesorar en la toma de decisiones y palancas estratégicas para asegurar que los activos generen el mayor rendimiento posible dentro de los objetivos marcados. El crecimiento y la transformación son habilidades clave en la industria de gestión de activos. La capacidad de convertir los desafíos y obstáculos en oportunidades es fundamental para el éxito en este sector. La industria de gestión de activos se ha destacado al enfrentar las consecuencias de crisis económicas y financieras, encontrando formas de adaptarse y prosperar a pesar de las dificultades.

La mejora de la eficiencia operativa y energética es fundamental en un mundo donde la sostenibilidad es una prioridad creciente. Esto puede implicar la implementación de prácticas de gestión sostenible, la adopción de tecnologías de ahorro de energía y la reducción de residuos y emisiones de carbono. En cuanto a la industria hotelera, el año 2024 representa un momento estratégico en la gestión de activos inmobiliarios, donde se busca avanzar en la dirección de una gestión más sostenible y eficiente. Los inversores y propietarios que estén preparados para abordar estos desafíos de manera efectiva pueden esperar obtener beneficios tanto en términos de rentabilidad como de responsabilidad ambiental.

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