¿Habrá una nueva burbuja inmobiliaria en España?

El precio de la vivienda en España vuelve a desatar cotas que no veíamos desde poco antes de la burbuja inmobiliaria. En la primera parte del ejercicio vemos como el coste ha subido a ritmos que nos recuerdan y mucho a los vividos poco antes de que se desatara la debacle inmobiliaria, en el verano de 2007. Hablamos, en cifras oficiales, de incrementos del 8,5% en vivienda libre hasta marzo en datos interanuales, creciendo a un ritmo de dos puntos frente al trimestre anterior, según Estadística.

Algo que nos puede producir escalofríos por no ser un fenómeno determinado. Y es que nos referimos a una acumulación de nada menos que de 32 trimestres consecutivos al alza en el Índice de Precios de Vivienda en nuestro país. Y hablamos de miedo, porque algunos datos nos acercan peligrosamente al fenómeno de la burbuja inmobiliaria padecida en 2008, con un stock desatado de oferta y demanda que estalló con graves consecuencias. Pero, aunque nada está escrito en piedra, lo cierto es que la situación actual dista mucho de la vivida entonces, aunque los niveles de precios que vivimos se han desatado y mucho en el mercado. Veamos las razones.

Factores que han elevado el precio de la vivienda

Llegados a este punto, lo mejor es echar la vista atrás y analizar las razones que nos han traído hasta aquí, hasta esta situación. Es obvio que el ladrillo vuelve a ser una inversión más que de primer orden en España. Basta solo con acercarse, aunque sea en momentos determinados, a algunas cifras que ejemplifican a las claras lo que estamos viviendo.

Lo primero es que la pandemia ha cambiado nuestro concepto general de vivienda. Estar encerrados en casa durante tres meses ha movilizado y si quieren también revolucionado, nuestra forma de vivir. Las casas con balcones, jardines y unifamiliares, incluso con piscina, han dejado de lado los pequeños pisos casi individuales que tanto nos gustaban. Un concepto diferente que ha propiciado compras desde el minuto uno.

También la situación económica. De nuevo, con la inestabilidad de los mercados financieros y el mayor riesgo bursátil que supone, el ladrillo vuelve a ser el centro tradicional de la inversión, para una España que sigue creyendo, como le demuestran los hechos, en la revalorización de los inmuebles como algo tangible, pero sobre todo rentable y seguro a medio y largo plazo.

Esto sumado a la escasa rentabilidad de fondos y depósitos, para inversores más conservadores, que se mueven además en un entorno de tipos de interés cero en el que, las hipotecas son claramente muy pero que muy baratas.

Aunque ese panorama poco a poco ha comenzado a cambiar con una inflación desatada y potenciada sobremanera con la guerra rusa sobre Ucrania, con niveles que no se veían desde hace 20 años en España. Y los tipos de interés que ya empiezan a subir en la eurozona. Ese es el panorama, pero veamos por qué las cosas no son como en 2008.

Por qué la situación es diferente a la de la anterior burbuja 

Lo hemos visto, los precios siguen disparados con más de dos años y medio en trimestres subiendo sin descanso. Aunque el momento es muy diferente con el paso de esos 14 años. Ahora mismo no tenemos ese shock de oferta y demanda. Es decir, la demanda es creciente, por lo que hemos apuntado, pero la oferta no es ni parecida.

A pesar de que la demanda de viviendas se ha mantenido muy elevada, en torno a compraventas de 59.272 viviendas, con niveles de enero de 2008, lo cierto es que se trata de niveles puntuales. En 2021 el total de operaciones superó las 565.000, más que elevadas, eso sí y los mejores de los últimos 10 años, pero no tienen nada que ver con las más de 1,76 millones de hipotecas firmadas en 2007. Los niveles no son, ni tan siquiera, comparables.

Si a eso le sumamos el panorama que tenemos, con hipotecas más caras, ya con el euríbor en positivo, con créditos al alza en sus diferenciales. Incluso con mayores porcentajes en las de tipo fijo, y, sobre todo, con condiciones para concederlas por parte de las entidades mucho más draconianas, vemos que esa fuerza compradora, tiene que tender a la baja. Los bancos ya no son los que eran concediendo hipotecas, ni mucho menos.

Además, el stock de nuevas viviendas sube a un ritmo indicado. Ya no hay construcción desaforada con visados de obra nueva que rondan los 100.000, seis veces menos que con el boom inmobiliario de 2007 y sus años precedentes. Y los precios de las viviendas de segunda mano no suben ni de lejos como entonces.

Todo ello, sin embargo, ha de verse en el entorno económico que estamos viviendo. Si la etanflación pasa a ser recesión, la situación cambiará, y la morosidad en los créditos podría variar el panorama. Pero con los mimbres actuales, los expertos consideran que, con tipos de interés al alza, la situación de la demanda se irá corrigiendo y la burbuja se alejará en el ideario colectivo y la realidad.