Con más de diez años de experiencia en el sector inmobiliario, Miguel Arimont detectó las barreras que debían enfrentar los pequeños y medianos inversores cuando querían adentrarse en el mercado de deuda inmobiliaria. Consciente de esta situación, decidió embarcarse en la aventura del emprendimiento. Así, en 2017 fundó LEM Loan e-Market, un marketplace de compraventa de deuda inmobiliaria en el mercado secundario. No fue hasta 2019 cuando esta plataforma comenzó a funcionar a pleno rendimiento. En el momento actual, solo opera en España con más de 5.000 créditos y una cartera total de 1.000 millones de euros en comercialización, con un ticket medio que ronda los 150.000 euros. Tras el parón producido por el confinamiento, que ha servido para tomar posiciones, la compañía vuelve a la carga y prevé hasta triplicar el número de activos que maneja. DIRIGENTES charla con este economista y experto en el sector para conocer de primera mano esta start-up. 

¿Qué ventajas ofrece LEM Loan e-Market?

Al ser un marketplace, esta herramienta permite poner en contacto al comprador y al vendedor. Esto es muy beneficioso para ambas partes. Anteriormente existían barreras muy grandes de entrada a este tipo de inversión, ya que solamente estaba disponible para grandes patrimonios y fondos de inversión. Nuestros inversores menos institucionales tenían que pasar una auténtica odisea para encontrar una oportunidad de inversión. Primero, tenían que ponerse en contacto uno a uno con todos los vendedores (servicers, fondos y entidades financieras); luego intentar encontrar el contacto adecuado dentro de cada una de esas entidades y convencerlas para que les mandaran todas las opciones disponibles de cada vendedor siguiendo su estructura y las necesidades del inversor. A partir de ahí, ya comenzaban a tomar decisiones y negociar. Un camino arduo, largo y extenuante. 

Miguel Arimont, CEO de LEM Loan e-Market

Nuestro proyecto no solo democratiza las posibilidades de inversión en el mercado de deuda hipotecaria para particulares, sino que ofrece toda la información en un mismo sitio y, por tanto, es más fácil y transparente. Para el oferente es una herramienta muy buena, ya que le permite acceder a más usuarios interesados, crear marca e incrementar su precio de transmisión al vender en paquetes más pequeños. Por su parte, al comprador le da la posibilidad de acceder a más créditos disponibles y diseñar su propia cartera de créditos en base a su perfil inversor. 

De los tres productos que ofrecen, el segmento de NPL (Non Performing Loan), es decir, aquellos créditos o deudas que entran en mora, mueve cerca de 84.400 millones en España, el equivalente al 7% del PIB nacional. ¿Se espera una tendencia creciente a raíz de la crisis económica provocada por la COVID-19?

Sin duda alguna. En el momento actual el Gobierno está dando muchas facilidades de acceso al crédito a personas que realmente lo necesitan para sacar adelante sus negocios. También se ha dado mucha flexibilidad en moratorias, reducciones de renta o aplazamientos por parte de arrendadores. Todos estos nuevos créditos tendrán que ser devueltos tarde o temprano. 

La capacidad de devolución dependerá directamente de la reactivación económica del deudor. No obstante, la estadística nos enseña que más crédito -a largo plazo- significará un aumento en el mercado secundario de deuda. En este sentido, prevemos un incremento de la morosidad en términos generales. Ello dará una excelente oportunidad al sector de las refinanciaciones para que estos créditos que hayan entrado en mora no lleguen a calificarse como NPLs. En cualquier caso, esperamos un aumento de forma más ligera para el segundo y tercer trimestre de 2021. Por norma general, España se ha caracterizado por tener altos niveles de deuda en comparación con Austria o Alemania, que siempre han sido más conservadores en este aspecto. De ahí que ocupe el tercer puesto a nivel europeo por volumen de NPLs. 

¿Cuál es la rentabilidad media?

Depende mucho de la estrategia de inversión y los riesgos que quiera asumir. En NPLs con garantías hipotecarias sólidas y un plan de reventa puede alcanzar el 20%. Sin embargo, si se adquiere este tipo de producto para hacerse con el inmueble y conseguir una renta a largo plazo, se puede obtener un 6%. 

¿Cómo ha variado la situación del mercado tras el estado de alarma? ¿Se ha producido una pérdida de confianza?

Eso depende de la tipología del inversor. Los particulares están a la espera de la reacción del mercado a toda esta situación, con la expectativa de que se contraiga y reajuste en cierta medida. Por su parte, el más institucional se está preparando para invertir fuertemente en el segmento de deuda a nivel europeo, como consecuencia del fuerte incremento que se espera de la misma. Solamente hay que ver como se están organizando los grandes fondos de inversión como Blackstone, KKR o Pemberton. 

¿Qué escenario se prevé para los próximos meses en este mercado?

Todos los indicadores nos muestran que entraremos en un reajuste del mercado al verse afectada la economía por esta situación. Se prevé una recesión económica en mayor o menor medida, con lo cual, por las razones comentadas anteriormente nos hace pensar que habrá más créditos en el mercado, aunque no de manera inmediata. El stock de las deudas morosas o semimorosas (los denominados NPLs y SPLs), sin duda se incrementarán. Ello dará lugar a nuevas oportunidades de negocio para este sector, sobre todo en el ámbito de las refinanciaciones.

No obstante, creo que este incremento de stock y reajuste en precio del mercado no llegará hasta el último trimestre del año. Tanto los vendedores como los compradores estarán a la expectativa de ver cómo evoluciona el mercado, en una posición -como dirían los anglosajones- de “wait and see”. Mientras tanto, los inversores estarán a la expectativa de ver cómo reacciona el mercado y las inversiones ante la denominada “nueva normalidad”.

Así es que estimamos que durante el cuarto trimestre de este año el mercado se verá muy afectado y estará muy activo con un incremento muy elevado de nuevos créditos y nuevas compras. Desde LEM Loan e-Market estimamos duplicar nuestra cartera antes de final de año y creo que comparativamente el mercado se incrementará significativamente. 

En la hoja de ruta de la expansión internacional, LEM Loan e-Market tiene en el punto de mira a los países periféricos del sur de Europa. ¿Por qué esa zona?

De momento, queremos enfocarnos en el ámbito nacional. Nuestra meta es llegar a ser el marketplace de referencia de compraventa de deuda en España. De cara al periodo 2021-2022 no descartamos comenzar a operar en esta zona. Portugal está empezando a alcanzar su madurez. Existen pocos inversores en el mercado primario y estos ya han hecho sus compras. Por la cercanía, sería un buen comienzo para la andadura internacional. Por su parte, Italia ocupa el primer puesto por volumen de NPLs, con casi 130.000 millones de euros. Pero se caracteriza por una gran complejidad jurídica. Si bien es cierto que existen muchos players, es difícil encontrar y organizar un mercado secundario. Le faltan unos pocos años para su consolidación.

De manera paralela, Grecia es el cuarto mercado más grande por detrás de España, con aproximadamente 80.000 millones. Si tenemos en cuenta que es un país con una población que roza los once millones de habitantes, nos hace ver lo interesante que puede ser. No obstante, sus procesos jurídicos todavía aportan poca seguridad al inversor menos institucional, por este motivo no descartamos desembarcar allí, pero más adelante. 

¿Cómo han variado las previsiones de la compañía desde el comienzo del estado de alarma?

Teniendo en cuenta que la economía ha estado en hibernación, esperamos cerrar todas las operaciones pendientes gestionadas o negociadas durante el año en el cuarto trimestre, que seguramente será cuando se produzca el reajuste y resulte muy interesante invertir. En este sentido, esperamos incrementar el tamaño de nuestra cartera e, incluso, duplicarla o quizás triplicar como consecuencia del aumento de créditos en circulación en el mercado secundario de deuda.