Las ciudades clave de Europa están teniendo dificultades para poder ofrecer viviendas asequibles a sus habitantes, dado el incremento del déficit de oferta acumulado en toda la región que es ya una tendencia consolidada. Con el nivel de nuevas promociones, el crecimiento y la demanda de vivienda no están alineados, los precios de compra y alquiler de las viviendas han alcanzado cotas que los ciudadanos no puede asumir con sus salarios. Los altos precios de las casas están creando ciudades en las que solo los ricos pueden permitirse vivir. Un gran número de trabajadores, los que realizan las funciones esenciales de la ciudad – como policías, bomberos, profesores, enfermeros- se ven relegados por los altos precios. Se están convirtiendo en trabajadores que han de viajar desde las afueras cada día lo que supone un problema socioeconómico de eficiencia.
Problema de la vivienda en Europa
El problema de la vivienda en Europa ha sido consecuencia del crecimiento de la demanda que durante un largo periodo de tiempo ha superado a la oferta en las grandes ciudades. La urbanización ha generado una alta demanda y la tendencia es que ésta siga aumentando. Las razones que hacen que la oferta no pueda satisfacer la demanda de vivienda son muy complejas: la disponibilidad limitada de tierras, la lentitud o la oposición de los procesos políticos, los altos costes de la promoción y las limitaciones de la capacidad de construcción son sólo algunas de dichas razones. En los últimos años, la construcción ha aumentado en la mayoría de las ciudades, pero la actividad está centrada en edificar viviendas de mayor calidad vendidas sobre plano y no en construir casas asequibles para satisfacer la demanda de compra y alquiler.
En este momento, políticos de toda Europa están buscando medidas con las hacer frente a esta realidad, como ayudas al alquiler y a la construcción o establecer un control mayor o menor de los precios del alquiler. La reciente política de poner un tope y la congelación en el precio del alquiler en Berlín ha causado incertidumbre entre los inversores, pero los debates sobre medidas similares se están extendiendo ahora a otras ciudades y países de Europa.
Punto de vista del inversor
Desde la perspectiva del inversor, es fácil pensar que los controles sobre el alquiler serán malos para los inversores, ya que se reduce a corto plazo la capacidad de revisar los precios a los inquilinos. Sin embargo, está es solo una parte de la historia. Realmente, pueden existir ventajas asociadas a las políticas de control del alquiler -incluso desde la perspectiva del arrendador. De hecho, las políticas para controlar los alquileres pueden ser beneficiosas para establecer estrategias de inversión enfocadas en obtener beneficios. Un contrato de arrendamiento a largo plazo o indefinido con aumentos anuales vinculados a la inflación nacional da a los inquilinos un coste de vivienda más predecible. Esto significa que los inquilinos son menos propensos a mudarse. Para el propietario, esto normalmente significa menores costes de operación y menor volatilidad en su flujo de ingresos netos. Además, reduce los costes de equipamiento, ya que la renovación no es tan frecuente. Asimismo, una mayor protección de los inquilinos anima a más gente a alquilar en lugar de poseer una casa, lo que crea un mercado de inversión más amplio.
Índice MSCI
Solo ocho mercados europeos cuentan con un histórico del comportamiento del propio mercado a través del índice MSCI. Si observamos el comportamiento desde que se lanzó el índice o durante los últimos 15 años, no encontramos evidencias de que los controles sobre el alquiler reduzcan el rendimiento total de las inversiones. De hecho, Suiza es el mercado del alquiler más regulado y uno de los que otorga mayor rendimiento total de la inversión.
Dicho esto, congelar el precio del alquiler como ha ocurrido en Berlín es dramático para los inversores, y los cambios políticos repentinos tienen un efecto negativo a corto plazo. Aunque la práctica estandarizada en Europa es la de que los contratos de alquiler se revisen de manera anual de acuerdo con la inflación. Nosotros creemos que para un inversor que busca un rendimiento básico y centrado en los ingresos, un rendimiento neto del 3-4% (con un flujo de caja en base a la inflación y un riesgo de vacante muy limitado) es muy atractivo. Los bienes residenciales europeos pueden ofrecer esto si se accede a ellos con el enfoque adecuado.
Mercado residencial británico
El mercado residencial de Reino Unido sobresale del resto de mercados de Europa por sus estructuras de arrendamiento y protección de inquilinos. Los inversores en el sector residencial de Reino Unido han mostrado su preocupación por el hecho de que los alquileres controlados son una barrera para entrar al mercado. Sin embargo, son los plazos de arrendamiento cortos y las frecuentes revisiones de los alquileres a nivel de mercado los que hacen que Reino Unido sobresalga realmente. Esto naturalmente lleva a una mayor rotación de inquilinos, ya que estos no pueden permitirse pagar las frecuentes subidas de precios en un mercado siempre al alza.
La industria ha perdido la oportunidad de crear una política de alquiler adecuada a largo plazo que satisfaga a todos los partidos y que prevalezca en varios países de Europa. Al eliminar la incertidumbre para inquilinos y caseros la propuesta de las autoridades de Reino Unido se ha hecho más atractiva, especialmente cuando el arrendatario tiene la capacidad de notificar a su arrendador si sus circunstancias han cambiado.
Si la regulación de los alquileres puede contribuir a paliar el problema de la vivienda en Europa es una cuestión muy compleja. Para que funcione, la regulación debe ser justa y coherente. Si no lo es, no atraerá a los inversores y constructores al sector, y el problema fundamental de la escasez de oferta de vivienda sólo empeorará. La regulación de los alquileres debe combinarse con medidas que estimulen la oferta de viviendas más asequibles a fin de abordar el problema de fondo.
2019-12-05 14:05:23
