Por Jaime Marín, country head Qualis credit risk
HipotecasJaime Marín
| 12 sep 2024
El parque de viviendas en España es uno de los más antigups de Europa. Según datos del Ministerio de Fomento, aproximadamente el 50% de las viviendas en España fueron construidas antes de 1980. Este enve- jecimiento del parque inmobiliario no sólo implica problemas de deterioro estructurales y de habitabilidad, sino también una falta de adaptación a los estándares de eficiencia energética. Muchas de estas viviendas carecen de un adecuado aislamiento térmico, cuentan con ventanas ineficientes o sistemas de calefacción, refrigeración o agua antiguos y contaminantes. Como resultado, consumen más energía para mantener condiciones confortables en su interior, lo que incrementa los costes energéticos para los residentes y aumenta la huella de carbono del país.
Los índices de eficiencia energética de las viviendas en España son alarmantemente bajos. En 2022, el 72,6% de las viviendas tenían una calificación energética D o inferior, y sólo el 2,7% contaban con una calificación A o B, según datos del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE). Esto significa que la gran mayoría de las viviendas en España están lejos de ser eficientes desde el punto de vista energético.
Esta ineficiencia energética de las viviendas en España tiene varias consecuencias negativas. En primer lugar, incrementa los costes energéticos para los residentes ya que las viviendas ineficientes requieren más energía para calefacción y refrigeración, lo que se traduce en facturas más altas que pueden suponer una carga financiera significativa para los hogares. En segundo lugar, contribuye significativamente a las emisiones de gases de efecto invernadero y al cambio climático. Por último, afecta la calidad de vida de los residentes. Las viviendas mal aisladas pueden ser incómodas, con temperaturas extremas en invierno y verano.
Las hipotecas verdes, un tipo de préstamo hipotecario destinado a la compra, construcción o rehabilitación de viviendas sostenibles, están diseñadas para incentivar a los propietarios y compradores a invertir en mejoras energéticas que reduzcan el consumo de energía y las emisiones de carbono, contribuyendo así a los objetivos de sostenibilidad. Al ofrecer condiciones de financiación más favorables para la compra y renovación de viviendas sostenibles, tales como tipos de interés más bajos y plazos de amortización más largos, este tipo de hipotecas eliminan muchas de las barreras financieras que enfrentan los propietarios e inquilinos a la hora de plantearse mejorar su vivienda en términos de eficiencia o adquirir una vivienda sostenible.
Es por esto por lo que la relación entre la concesión de hipotecas verdes y los índices de eficiencia energética es clara. En países donde hay un mayor conocimiento y una mayor disponibilidad de hipotecas verdes, como Suecia, Dinamarca y los Países Bajos, los índices de eficiencia de las viviendas son mejores. La promoción de las hipotecas verdes ha impulsado a los propietarios a mejorar la eficiencia de sus viviendas, lo que no sólo ha llevado a una reducción del consumo energético y de las emisiones de gases de efecto invernadero en el sector residencial, sino que también ha contribuido al bienestar económico y ambiental de estos países.
El fomento de implementación de hipotecas verdes en estos países ha demostrado ser una herramienta efectiva para alcanzar los objetivos climáticos al facilitar el acceso a la financiación para mejoras energéticas, logrando un parque de viviendas más moderno, eficiente y respetuoso con el medio ambiente.
Al revisar los datos de la concesión de hipotecas verdes en Europa observamos que el contraste entre España y otros países es notable, siendo la situación de España casi alarmante. Mientras que en nuestro país sólo se concedieron 2.773 hipotecas verdes en 2022, Suecia formalizó 12.000 hipotecas verdes, Dinamarca 10.000 y los Países Bajos 9.000. Y las cifras tampoco mejoraron mucho en 2023, donde sólo se alcanzaron las 3.000 hipotecas verdes concedidas.
Pese a que la oferta de hipotecas verdes en España está creciendo de forma significativa en los últimos años, actualmente sólo 11 entidades ofrecen hipotecas verdes en España. Por el contrario, en Suecia son 27 las entidades que conceden este tipo de financiación, en Dinamarca son 22, en los Países Bajos 21 y en Francia 20. Además, ninguna de las entidades que conceden hipotecas verdes en España ofrece una financiación del 100% del valor de la vivienda, lo que perjudica considerablemente la adopción de este tipo de prácticas.
Esta es una de las principales barreras para el crecimiento de las hipotecas verdes en España: la oferta de financiación rígida y poco personalizada al cliente. Actualmente, para que alguna de estas entidades conceda a un cliente una hipoteca verde, los compradores deben aportar un 20% de entrada y asumir los gastos adicionales de formalización de la hipoteca. Esto implica que los clientes deben ahorrar casi un 30% del importe total de la compra y contar, de manera adicional, con el dinero para realizar la reforma. Este requisito de ahorro inicial es uno de los principales problemas para que los compradores potenciales puedan acceder a una vivienda sostenible.
Por otro lado, pese a que en España existen diversos programas de incentivos para promover la renovación de viviendas a estándares energéticos altos, la falta de concienciación y educación sobre los beneficios de las hipotecas verdes y las mejoras energéticas hace que muchos propietarios desconozcan las ventajas económicas y ambientales de invertir en eficiencia energética, lo que también reduce la demanda de hipotecas verdes.
Toda esta situación impide el verdadero despegue de las hipotecas verdes en España lo que se traduce en una lenta adopción de medidas de eficiencia energética, retrasa la modernización de nuestro parque de viviendas y nuestra contribución a los objetivos de sostenibilidad europeos.
La transición hacia un parque de viviendas más sostenible en España es un desafío complejo que requiere la colaboración de múltiples actores. La rigidez en las condiciones de financiación, la falta de uso de herramientas de transferencia de riesgo y la limitada oferta de hipotecas verdes son barreras significativas que deben ser superadas.
Mirando hacia Europa, donde se han implementado medidas efectivas para mejorar la eficiencia energética, España puede aprender mucho de las prácticas exitosas implementadas en países como Suecia, Dinamarca y los Países Bajos.
En primer lugar, es necesario flexibilizar las condiciones de financiación. Dado que el importe de compra de la vivienda y el valor de las Hipotecas Verdes es superior al de las hipotecas tradicionales, lo que implica un mayor endeudamiento del cliente y más aportación inicial, debemos facilitar a los compradores obtener mayor financiación para hacer frente a la compra de la vivienda y coste de la reforma. Para ello, se necesita una mayor integración entre el sector financiero y el asegurador siguiendo el ejemplo de Europa, donde las entidades financieras europeas han adoptado un enfoque proactivo, utilizando herramientas de transferencia de riesgo para facilitar el acceso a la financiación y promover la eficiencia energética en las viviendas.
La colaboración entre el sector público y privado es fundamental para impulsar la adopción de hipotecas verdes en España. Las entidades financieras y aseguradoras deben trabajar juntas para desarrollar productos financieros que faciliten el acceso a la financiación sostenible. Los seguros de crédito hipotecario son una herramienta clave en este proceso, ya que permiten a las entidades financieras mitigar los riesgos asociados con la concesión de hipotecas de alto LTV (Loan-to-Value).
Al utilizar seguros de crédito hipotecario asociados a las hipotecas verdes, las entidades financieras podrían ofrecer una mayor financiación a los clientes sin incrementar su riesgo de crédito, lo que facilitaría la adopción de este tipo de hipotecas e influiría en la mejora de la eficiencia energética de las viviendas.
En Europa, el 12% de los seguros de crédito hipotecario otorgados por Qualis se destinan a hipotecas verdes, lo que ha permitido a muchas entidades ofrecer financiación de hasta el 100% del valor de la vivienda. En países como Suecia, Dinamarca y los Países Bajos, las entidades financieras que ofrecen hipotecas verdes utilizan seguros de crédito hipotecario para mitigar los riesgos.
Otro caso es Italia donde diversos bancos también utilizan los seguros de crédito hipotecario de Qualis para conceder financiación de hasta el 100% del valor de la vivienda. Esta práctica ha facilitado que, según ABI (Asociación Italiana de Bancos) tan sólo en el primer trimestre de 2024 se concedieron en Italia 12.000 hipotecas verdes, lo que representa un aumento del 30% en comparación con el mismo período del año anterior.
El sector público, por su parte, está trabajando en la creación de un entorno regulatorio favorable que incentive la adopción de hipotecas verdes. La creación de un marco regulatorio específico y un sello de calidad para las hipotecas verdes, junto con incentivos fiscales para la compra y rehabilitación de viviendas sostenibles, podría estimular significativamente el mercado. Además, la implementación de normas más estrictas de eficiencia energética en las nuevas construcciones y la renovación de edificios antiguos podría acelerar la transición hacia un parque de viviendas más sostenible.
A pesar de esto, si las entidades financieras no toman medidas para facilitar el acceso a la financiación, la transición hacia un parque de viviendas sostenible no será posible en España. Es fundamental que las políticas públicas estén alineadas con los objetivos de sostenibilidad y que se fomente la colaboración entre los sectores público y privado, además de concienciar a los consumidores sobre los beneficios económicos y ambientales a largo plazo de la mejora energética de los hogares.
El impacto de las mejoras en eficiencia energética no sólo significa un ahorro significativo a largo plazo para los propietarios, dada la necesidad de un menor consumo de energía, sino que se traduce en una menor demanda de combustibles fósiles y, por consiguiente, en una reducción de las emisiones de gases de efecto invernadero, lo que contribuye a la lucha contra el cambio climático y a la mejora de la calidad del aire en las ciudades. Además, las viviendas con certificaciones energéticas más altas tienden a tener un mayor valor de reventa, por lo una clara apuesta por las hipotecas verdes no sólo convertirá el mercado inmobiliario en más verde, sino que lo hará más rentable.
