La llegada de la pandemia que llevó al encierro prácticamente de todo el mundo para combatir al virus, redujo la demanda de bienes y sobre todo de servicios hasta niveles nunca vistos con anterioridad. Sin embargo, la euforia inundó las economías cuando las restricciones empezaron a levantarse lo que produjo un exceso de demanda y […]
| 29 dic 2022
La llegada de la pandemia que llevó al encierro prácticamente de todo el mundo para combatir al virus, redujo la demanda de bienes y sobre todo de servicios hasta niveles nunca vistos con anterioridad. Sin embargo, la euforia inundó las economías cuando las restricciones empezaron a levantarse lo que produjo un exceso de demanda y una falta de oferta. Meses después, nos encontramos en una coyuntura en la que las inflaciones de todo el mundo se encuentran disparadas. A este hecho se sumó desde el mes de marzo de este año, la guerra entre Rusia y Ucrania que no ha hecho más que empeorar estos datos ya que afectó, sobre todo, al incremento de las materias primas.
En un año convulso para la economía, que va llegando a su fin, hemos sido testigos de unos mercados que han mantenido una postura pesimista y en los que había que pensárselo dos veces antes de invertir ya que la volatilidad ha sido protagonista en innumerables sesiones. Además, y pese a que los bancos centrales han incrementado las tasas de interés para paliar la inflación, las rentabilidades en los depósitos bancarios no han reflejado el endurecimiento de la postura de los bancos centrales. En este contexto en el que predominan las bajas rentabilidades y los individuos ven sus ahorros mermados por las elevadas tasas de inflación, ¿Qué alternativas de inversión segura quedan?
Los ahorradores en busca de mantener su dinero a buen recaudo, están apostando por la vivienda como activo refugio. Aunque los intereses de las hipotecas se encuentran al alza por los incrementos de los tipos por parte de los bancos centrales, constituyen una mejor opción que otros activos como la bolsa de valores, las letras del Tesoro o los bonos soberanos.
Como señala ODDO BHF Asset Management, durante los años 80 y 90, con la inflación a doble dígito, los alquileres se aceleraron superando la inflación y cuando la inflación se redujo a un nivel más normal, los alquileres reales se aceleraron justificando la estabilidad de los rendimientos, por lo que la inversión en vivienda supuso una buena opción.
Scope Ratings señala que la sólida demanda de viviendas, sobre todo en las grandes ciudades, y la falta de nueva oferta están respaldando las perspectivas más sólidas de las empresas del segmento de compraventa de viviendas.
Sin embargo, las perspectivas crediticias se han vuelto negativas para los promotores inmobiliarios. “El riesgo de refinanciación está aumentando para las empresas del mercado inmobiliario de oficinas y la calidad crediticia está divergiendo rápidamente en el resto del sector inmobiliario comercial”.
En este sentido, el segmento industrial es el mejor sector a nivel europeo en cuanto a las perspectivas crediticias para las empresas inmobiliarias.
Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, explica que la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler “ha crecido casi 2 puntos en los últimos 10 años, hasta el 7,1% registrado en el tercer trimestre de este año”.
Si se compara con el Bono del Estado a 10 años, en el mismo tramo ofrecía una rentabilidad inferior al 3,3%.
“En una situación de inestabilidad de los mercados financieros, la inversión en productos inmobiliarios, como viviendas, garajes, oficinas o locales comerciales, puede servir como valor refugio ante los altos niveles de inflación de los que hemos sido testigos durante el 2022” asevera Iñareta.
Sin embargo, el incremento de los tipos de interés por parte del BCE podría enfriar el mercado inmobiliario y afectará a aquellas inversiones dependientes de financiación externa.
Desde idealista hipotecas afirman que alrededor de un 20% de las familias que podían acceder a financiación hipotecaria en enero de este año, siguiendo su nivel de ingresos, “ya habrían quedado excluidas” actualmente.
Además, si los tipos continúan incrementándose hasta llegar al 5%, este porcentaje de familias subiría hasta el 30%.
Francisco Iñareta, añade que “esa demanda expulsada acabará llegando al mercado del alquiler en los próximos meses, por lo que toda vivienda nueva en este mercado será bien recibida por parte de esta demanda creciente”.
El futuro de la inversión inmobiliaria se muestra “cauteloso por parte de la financiación”, pero “esperanzador” por parte de la demanda de vivienda de alquiler.
Por su parte, María Matos, portavoz de Fotocasa, considera que la vivienda siempre ha sido un activo interesante a tener en cuenta por los inversores, pero ahora con la situación de incertidumbre provocada por el conflicto bélico, la crisis energética y la inflación desbocada el mercado inmobiliario se erige “como un activo muy seguro para los ahorradores, que quieren evitar que su dinero se devalúe”.
En el 2022 “se ha despertado el apetito inversor tanto de grandes como de pequeños ahorradores nacionales” ya que en estos momentos “no existe un producto financiero en el mercado que presente poca volatilidad y con una rentabilidad semejante” asegura Matos.
Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), coincide en esta línea con que la vivienda “siempre ha sido un activo interesante”, entendiendo que es un activo a largo plazo y por lo tanto “no debería someterse al rigor del corto plazo” ya que los costes de transmisión podrían desincentivar la inversión. A largo plazo se muestra como un valor seguro, dependiendo del tipo de inmueble, precio, localidad y localización.
Desde Tinsa, Cristina Arias, expone que la vivienda, como es un activo de larga duración, “cubre las necesidades de refugio tanto en el caso de la demanda de uso, como la de inversión” ya que pude suponer un flujo de ingresos constante a lo largo del tiempo.
Martin Lippmann, senior Analyst Real Estate Research de DWS, considera que la inversión en vivienda “se ha consolidado” como sector de inversión durante los últimos años en Europa.
Sin embargo, la coyuntura actual de incremento de costes de financiación para los propietarios podría hacer que la demanda se desplace hacia el alquiler “lo que aumentaría los desequilibrios entre oferta y demanda”, con lo que los alquileres “seguirán aumentando”.
Además, el incremento de los costes de financiación y la mayor incertidumbre de los inversores, provocarán ajustes de precios y una ralentización de la actividad inversora que continuará durante el próximo año, lo que abrirá oportunidades para los inversores prudentes y de largo plazo, sostiene Lippmann.
Por su parte, Eduard Amorós Kern, profesor de la Universidad Internacional de Valencia (VIU), explica que la inversión en vivienda “siempre va a resultar rentable”.
En los últimos meses ha calado la idea de que la vivienda en España se va a abaratar el próximo año y muchos compradores se muestran “expectantes” a la espera de oportunidades, pero entre los expertos no hay consenso sobre que los precios vayan a bajar en 2023.
José María Alfaro, coordinador general de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), añade que la vivienda “siempre ha sido un activo seguro de inversión”, con rentabilidades medias superiores al 4%. Sin embargo, “es preciso tener una visión de medio y largo plazo” para anticipar dónde están las mejores oportunidades de inversión.
España es el país europeo con la mayor tenencia en propiedad ya que la inversión en inmobiliario ha sido histórica para los españoles. Actualmente, además, esto se ve incrementado por la situación de crisis y los inversores ponen el foco en la vivienda como valor refugio frente a otros activos menos seguros o que muestren volatilidad.
Como afirma Santos González, presidente de AHE, “la compra de un activo inmobiliario es la consolidación del ahorro, incluso aunque sea una compra financiada”.
Desde Tinsa, consideran que la inflación tiene un peso muy grande dentro del sector inmobiliario. La vivienda podría considerarse activo refugio si los propietarios tienen capacidad de negociación para incrementar el valor del inmueble en línea con la inflación.
“Si la renta se incrementa menos que el nivel de la inflación, se produciría una pérdida de rentabilidad en términos reales”, señalan desde Tinsa.
José María Alfaro, coordinador general FAI, coincide con la idea de que “la vivienda históricamente obtiene unas rentabilidades siempre muy superiores a la inflación y a los depósitos bancarios” además, presenta “una volatilidad pequeña”.
Sobre este aspecto, Eduard Amorós Kern, profesor de la VIU, mantiene que la inversión en vivienda va a resultar rentable en el largo plazo. Además, la inversión se vuelve más atractiva “con la subida desbocada de los precios de alquiler” en ciudades como Madrid o Barcelona, que presentan “una espiral de subida de los precios por la falta de oferta de vivienda”.
En el momento actual que atraviesan todas las economías mundiales de subidas de los precios, todos los activos se ven afectados, sin embargo, parece que la inflación no afecta en la misma medida a la inversión en vivienda.
El mayor refugio ante la incertidumbre es el mercado inmobiliario, según apunta María Matos, portavoz de Fotocasa, ya que se erige como un “activo seguro para los ahorradores”. Además, la volatilidad de otras categorías de activos y el mayor riesgo de verse afectadas por el impacto de la crisis “favorecerá el incremento del riesgo inmobiliario en las carteras de inversores”.
“Probablemente, a lo largo del 2023, veremos cómo el porcentaje del comprador para invertir aumenta, al poner el foco en la vivienda como un valor refugio, para combatir la devaluación del precio del dinero”, afirma María Matos.
Martin Lippmann, de DWS, explica que la inflación repercute en el valor de los activos. “Esperamos un crecimiento de los alquileres de más del 3% durante la próxima década”, afirma.
“Por ejemplo, los alquileres solicitados en Madrid aumentaron más del 11% en 2022, después de caer cerca del 9% entre finales del 2019 y 2021”.
El profesor de la Universidad Internacional de Valencia, sobre este aspecto, apostilla que los precios se comportan de manera desigual dependiendo de la ciudad o municipio en el que se encuentre la vivienda, por lo que la inflación repercutirá de forma distinta.
El presidente de la Asociación Hipotecaria Española considera que por el momento no se aprecia una caída en la compra de vivienda pero que “sería lógico” esperar que la subida del coste de la financiación afectara a la fortaleza de la demanda.
María Matos, portavoz de Fotocasa, sin embargo, afirma que se está moderando la compra de vivienda por parte del perfil familiar o por parte de las personas más jóvenes que tenían intenciones de comprar, pero “el perfil inversor se encuentra activo” ya que “aprovecha los momentos a la baja para encontrar buenas oportunidades”.
La directora del servicio de estudios de Tinsa, Cristina Arias, expone que el giro en la política monetaria del BCE “encarece gradualmente las hipotecas” y a la par “fomenta el endurecimiento de los criterios de concesión de riesgo de las entidades financieras. Estos dos factores “moderan el acceso a la financiación para la demanda y para la oferta”, señala.
Sobre este tema, Martin Lippmann, senior Analyst Real Estate Research de DWS, considera que el aumento del coste de los préstamos y las volatilidades de los mercados de financiación “han aumentado claramente la incertidumbre de los inversores”, lo que se ha traducido en un “impacto negativo en los volúmenes de financiación”. Sin embargo, el sentimiento de los inversores se ha mantenido más estable para las inversiones residenciales.
El coordinador general de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), por su parte, apunta que “es de esperar una reducción de las inversiones en vivienda” ante un incremento de los tipos de interés, pero que esta reducción será más o menos coyuntural dependiendo de otros factores como “las políticas económicas, la evolución del empleo y las condiciones de acceso a la financiación”, combinado con el inventario de propiedades en el mercado de oferta, que por ahora se mantiene bajo, lo que está favoreciendo el sostenimiento de los precios de la vivienda.
Eduard Amorós Kern, profesor de la VIU, concluye que, en el largo plazo, el precio de la vivienda tiende a subir, por lo que elegir “entre tener el dinero en el banco o invertir en vivienda es una apuesta interesante en el largo plazo”.
Santos González, de AHE, explica que las rentas económicas medias y altas, que son las que invierten en inmobiliario en nuestro país, seguirán con la misma tendencia positiva, pero los jóvenes podrían alejarse un poco más en su capacidad de compra.
María Matos, de Fotocasa, considera que “las previsiones son muy favorables” para el mercado inmobiliario.
“Después de la pandemia, el mercado de vivienda ha demostrado una gran capacidad de recuperación e incluso un resurgimiento tras el parón económico, por lo que todo indica que en este nuevo cambio de ciclo el mercado también saldrá airoso”, defiende la portavoz de Fotocasa.
“Gracias a su resistencia y a la persistencia de la demanda, sobre todo en el sector del alquiler, se prevé que el rendimiento sea superior al de otros sectores del mercado”, afirma.
José María Alfaro, de FAI, espera que se produzcan unos seis meses de “enfriamiento” para el sector y un ajuste de los precios medios entorno al 10% por m2, que se alcanzaron en el primer semestre del 2022, así como un leve aumento del inventario de la propiedad en venta.
En 2023, por su parte, “la tendencia será de recuperación durante el segundo semestre”, salvo que la crisis económica se profundice, añade.
El profesor de la Universidad Internacional de Valencia apostilla que se espera “un escenario alcista en los precios de las viviendas de los entornos en los que existe una mayor demanda”, como las grandes ciudades, pero “una sensible caída de los precios en las zonas de mayor oferta que demanda” debido a la subida de los tipos de interés. Aunque la evolución de la economía podría traer distintos escenarios.
Tinsa sostiene que los precios de la vivienda tenderán a estabilizarse, cuando los tipos de interés vayan moderándose en los próximos años ya que su capacidad para controlar la inflación generada por la oferta es limitada.
El analista de Real Estate Research de DWS, Martin Lippmann, considera que actualmente el entorno del mercado es volátil e incierto a corto plazo, lo que “dificulta que compradores y vendedores encuentren un terreno común”, a lo que se suma que la disponibilidad y el coste de financiación “están ralentizando el mercado”. Pero en el largo plazo hay oportunidades de inversión selectivas que van más allá del camino recorrido.
Santos González, presidente de la AHE, coincide con la idea de que “siempre” es una buena decisión la inversión en vivienda. “Frente a inversiones alternativas, la vivienda es refugio a largo plazo”, señala. Aunque hay que valorar el grado de endeudamiento que se necesite, el uso del inmueble, etc.
Aunque, Eduard Amorós Kern, profesor de la Universidad Internacional de Valencia, explica que antes de invertir en vivienda, es necesario estudiar la evolución del mercado, los costes asociados a le inversión, los intereses generados por la inversión y los factores de riesgo, entre otros factores.
El Coordinador general de FAI, concluye con que “la inversión en vivienda sigue siendo un valor seguro y estable en el medio y largo plazo”.
