La inversión inmobiliaria es, sin duda, la preferida entre los españoles, donde cerca del 77% de la población posee una vivienda en propiedad. Por eso, la evolución de este mercado tiene una especial relevancia en la economía española. Sin embargo, el cambio de paradigma monetario, donde los tipos han pasado del 0% al 3% en […]
| 13 feb 2023
La inversión inmobiliaria es, sin duda, la preferida entre los españoles, donde cerca del 77% de la población posee una vivienda en propiedad. Por eso, la evolución de este mercado tiene una especial relevancia en la economía española. Sin embargo, el cambio de paradigma monetario, donde los tipos han pasado del 0% al 3% en nueve meses, ha afectado especialmente debido al encarecimiento de las hipotecas y a las mayores dificultades para conseguir financiación. Aun así, el parque de viviendas español es escaso para cumplir con la demanda existente. Y es que, según Savills Aguirre Newman, España necesitará 2 millones de viviendas nuevas en los próximos años para satisfacer la demanda. Con todo ello sobre la mesa, cabe preguntarse, ¿qué pasará con el inmobiliario en 2023?
El mercado de la vivienda y el alquiler viene de consolidar un 2022 con subidas generalizadas. “Para este 2023 dependerá de cómo se comporten factores macroeconómicos o la guerra de Ucrania. Probablemente haya ajustes moderados en viviendas de nivel medio-bajo en ciudades secundarias debido principalmente a la subida del coste de vida generalizado. Por otro lado, la vivienda en zonas prime de las ciudades principales seguirá consolidado su crecimiento, pero de manera más ralentizada”, comenta Íñigo Torroba, CEO de Civislend, líderes en crowlending inmobiliario.
Y es que, aunque se espera una ralentización en las compraventas – las previsiones apuntan a que el año terminará con unas 500.000 frente a las 600.000 del 20222 – la caída parece que no será, ni mucho menos, pronunciada ni generalizada. Aunque, según Lorena A. Zenklussen, CEO de Comprarcasa, “parece que el 2023 apunta a un cambio de tendencia. La razón: desde la llegada del otoño, con el aumento de los tipos de interés, estamos viendo una ligera moderación y reducción en la demanda de vivienda, al contrario que la oferta, que en general se mantiene”.
Así las cosas, se puede esperar una contracción moderada en las operaciones cerradas y en los precios de la vivienda, pero muy alejado de las grandes caídas que se vieron durante la crisis anterior. De hecho, el precio del metro cuadrado de la obra nueva está ya en máximos históricos. “No se puede esperar una gran corrección en el mercado porque si habiendo falta de oferta”, comenta Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (ANAI).
Precisamente, esa falta de oferta de vivienda es el principal condicionante que hará que los precios no sufran una gran caída, tan solo una leve corrección, aunque como explica Puigdevall “depende un poco de las necesidades y las zonas en las que queramos comprar, si estuviéramos en un momento de sobreoferta yo diría que habría que esperarse. Pero, en un momento en el que tenemos poca oferta seguramente es bueno esperar relativamente poco. Es mejor negociar el precio de un inmueble, que esperar porque la oferta sigue siendo limitada”.
Para Torroba, este puede ser un año en el que surjan oportunidades puntuales que los inversores en ladrillo pueden aprovechar. “En épocas de incertidumbre y turbulencias siempre surgen oportunidades. Esta vez no creo que vayan a estar tan claras, pero habrá que estar atento a ver qué sectores son más vulnerables. Dependerá mucho del perfil inversor y hay que tener muy presentes a la hora de invertir los costes financieros al alza ya que el ajuste en precio se puede ver repercutido en el coste de la financiación”, añade.
Si bien el residencial parece la opción preferida para posteriormente dedicarla al alquiler o vender la casa con el paso de los años aprovechando una potencial revalorización, hay otros sectores en los que también se puede atrapar una buena oportunidad para conseguir rendimientos interesantes.
“Desde Comprarcasa hemos percibido que parte de la demanda de inversores, por ejemplo, se empieza a trasladar a ciudades de mediano tamaño o también hacia compra de locales o espacios de oficinas. Sobre todo, aquellos que tienen posibilidades de cambio de uso a vivienda, existen oportunidades muy interesantes si hablamos de la rentabilidad bruta de la compra y acondicionamiento para después alquilar, siempre que se controlen muy bien los márgenes y plazo de la inversión”, comenta Zenklussen.
Por su parte, Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General de los COAPI de España, comenta que si bien el residencial, y dentro de este, el de viviendas de tipo medio, “que es el más buscado tanto en venta como en alquiler, y es el que mayor número de transacciones se realizan y con más frecuencia. Las inversiones en solares, edificios y comerciales, serían más rentables para situaciones y emplazamientos más concretos”.
Así las cosas, el resumen para este 2023 es que puede darse una corrección en los precios, pero moderada. Por tanto, no cabe esperar grandes caídas y que surjan oportunidades claras como ocurrió en la anterior crisis económica. Aunque, como han señalado los expertos consultados la evolución dependerá del segmento del mercado y de la zona geográfica de España.
