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El repunte del mercado inmobiliario chino es real pero desigual

El mercado de la vivienda chino se ha recuperado de su mínimo del año pasado. La mayor confianza de los consumidores, junto con la relajación de las políticas por el lado de la demanda, ha contribuido a impulsar la demanda de vivienda. Sin embargo, la recuperación es muy desigual entre promotores inmobiliarios y por ciudades. […]

10 may 2023

El mercado de la vivienda chino se ha recuperado de su mínimo del año pasado. La mayor confianza de los consumidores, junto con la relajación de las políticas por el lado de la demanda, ha contribuido a impulsar la demanda de vivienda. Sin embargo, la recuperación es muy desigual entre promotores inmobiliarios y por ciudades. La demanda es mucho mayor en las ciudades de primer nivel. Las ventas de los promotores inmobiliarios estatales son mucho más fuertes que las de los privados, ya que los potenciales compradores de vivienda siguen siendo escépticos respecto a los promotores privados y más pequeños. La debilidad de las ventas de suelo sugiere que la construcción de viviendas y la inversión no empezarán a estabilizarse hasta el segundo semestre. Las ventas desiguales significan que algunos promotores seguirán bajo presión, incluso aunque la política se haya relajado y la confianza general del mercado haya mejorado.

Con la reapertura de la economía, los hogares chinos se han vuelto más confiados en su situación financiera actual y futura. La encuesta de hogares del Banco Popular de China (PBoC por sus siglas en inglés) del primer trimestre de este año sugiere que la confianza en los ingresos actuales y el empleo ha mejorado notablemente desde el cuarto trimestre de 2022, aunque se mantuvo por debajo del pico pandémico de 2021. Lo mismo ocurre con las expectativas de ingresos y empleo de los hogares (Gráficos 1 y 2).

Gráfico 1: Los hogares han notado una mejora en sus ingresos…Gráfico 2: ...y confían más en sus perspectivas de empleo que el año pasadoLos hogares también han indicado que ahora son más propensos a invertir en comparación con el cuarto trimestre de 2022. La propensión de los hogares a ahorrar ya alcanzó su máximo en el cuarto trimestre de 2022 (Gráfico 3). Aunque el giro en el sentimiento de ahorro e inversión es claro, los hogares siguen siendo cautelosos, ya que la proporción de aquellos a los que les gustaría ahorrar más sigue siendo mucho mayor que el nivel anterior a la pandemia. Del mismo modo, el porcentaje de hogares a los que les gustaría invertir más sigue siendo bajo en comparación con la historia. El porcentaje de hogares que tienen previsto comprar una vivienda en el próximo trimestre también ha aumentado ligeramente, ya que ahora son más los hogares que esperan que los precios de la vivienda aumenten en el próximo trimestre.

No es sorprendente que las ventas de viviendas hayan mejorado notablemente este año. Las ventas en lo que va de año, hasta la primera semana de abril, están un 19% por encima del nivel de 2022, según datos de Soufun. Más allá de la baja base de 2022 y de la mayor confianza de los hogares en sus ingresos y perspectivas de empleo, la relajación de la política de vivienda aplicada desde mediados de 2022 también ha contribuido al fortalecimiento de las ventas de viviendas. Esperamos que el fuerte crecimiento interanual continúe en los próximos 6 meses. El año pasado, el PBoC recortó tres veces en 35 pb el tipo preferencial de los préstamos a 5 años (LPR, la referencia para el tipo de interés hipotecario). El LPR se sitúa en el 4,3% desde el pasado mes de agosto. En septiembre del año pasado, el PBoC y el regulador bancario (CBIRC por sus siglas en inglés) empezaron a relajar el tipo hipotecario mínimo para los compradores de primera vivienda en algunas ciudades que han experimentado una caída de los precios de la vivienda. En enero, el PBoC y el CBIRC impulsaron aún más la localización de la decisión sobre el tipo hipotecario mediante el establecimiento de un mecanismo de ajuste dinámico de los tipos hipotecarios. Las ciudades con precios a la baja podían optar por reducir o suprimir el tipo hipotecario mínimo para los compradores de primera vivienda. Como resultado, los tipos hipotecarios han caído al nivel más bajo en muchos años y el endeudamiento hipotecario empezó a repuntar con fuerza en marzo (Gráfico 4).

La recuperación, sin embargo, es desigual entre ciudades. Algunas grandes ciudades top tier, como Pekín, Hangzhou y Chengdu (tier 1 o nuevo tier 1) han experimentado una fuerte demanda y los precios de la vivienda siguen subiendo. Al mismo tiempo, la demanda en las ciudades de nivel inferior sigue siendo débil. Aunque los precios de la vivienda en las ciudades de nivel inferior parecen haberse estabilizado de forma secuencial en febrero, han estado cayendo en los últimos dos años.

Las fuertes ventas de viviendas no se han distribuido equitativamente entre los promotores inmobiliarios. Los promotores estatales tenían alrededor del 25% del total de ventas contratadas en 2021. La cuota ha subido al 40% en 2022, durante la ofensiva contra el sector inmobiliario, y alcanzó el 45% en marzo. Los promotores semiestatales (como Vanke y Greenland) han conservado su cuota, mientras que los promotores privados siguen pasando apuros. Los compradores potenciales de viviendas siguen mostrándose escépticos respecto a los promotores privados y más pequeños.

La venta de terrenos (o terrenos comprados por promotores), que es un buen indicador de la construcción de viviendas, sigue siendo débil. El volumen global de ventas de suelo en 300 ciudades en el primer trimestre cayó un 26% en términos anuales. Aunque hay signos de recuperación, tanto en términos de volumen como de valor, las ventas de suelo siguen estando muy por debajo de los niveles anteriores a la crisis. La demanda desigual entre ciudades también se manifiesta en las ventas de suelo a promotores. Mientras que el volumen de ventas de suelo en el primer trimestre en las ciudades de nivel 1 creció un 3%, las ventas de nivel 2 se contrajeron un 5% y las ventas de nivel inferior cayeron un 36%. La mejora de las viviendas iniciadas en enero-febrero se debe probablemente a que los promotores empiezan a trabajar en proyectos inacabados. Sin una gran mejora en las ventas de suelo, pasará algún tiempo hasta que las viviendas iniciadas y la inversión en vivienda se estabilicen (alcanzando un crecimiento interanual del 0%).

Las ventas desiguales entre ciudades y promotores significan que algunos promotores seguirán bajo presión incluso después de varias rondas de flexibilización política. Los promotores privados no pueden depender de los ingresos por preventas y necesitan encontrar otras fuentes de financiación. Los precios de sus bonos han vuelto a desplomarse tras una recuperación en marzo después de que Sino Ocean aplazara el pago del cupón de sus títulos perpetuos, lo que repercutió negativamente en su situación de liquidez. Como Sino Ocean también es semiestatal (el mayor accionista es China Life Insurance), esto ha sacudido el ánimo de los inversores. Sin embargo, más recientemente algunos nombres de alto rendimiento también han empezado a recibir nueva financiación (como Country Garden, que tiene el mayor peso en el índice de high yield). Se trata de una señal alentadora, que ha impulsado al alza los precios de los bonos. Para que los precios sigan subiendo serán necesarias más buenas noticias en el frente de las ventas y la refinanciación.
 

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