Cómo se originó la ‘burbuja inmobiliaria’ en España

La crisis económica global tuvo una duración diferente en cada país y unas particularidades que hicieron sus consecuencias ‘únicas’ a nivel nacional. En el caso de España, el supervisor nacional cita su origen en 2007 y su fin definitivo en 2015. En relación a las causas específicas, el Banco de España achaca los antecedentes de la recesión a “los altos niveles de endeudamiento en el sector privado durante los años de expansión previos”. Esta son las conclusiones preliminares expuestas por el gobernador de la entidad, Luis María Linde, ante la comisión de investigación de la crisis financiera en el Congreso de los Diputados. Los desfases financieros y los desequilibrios macroeconómicos generados entre 2001 y 2007 fueron el preludio de lo que en el argot económico se conoce como ‘burbuja’ (en referencia a su alto nivel especualitvo). El supervisor nacional pone el foco en el mercado inmobiliario y, en concreto, en el sector de la construcción como escenarios en los que de desarrolló la peor crisis económica desde la ‘Gran Recesión’. En primer lugar, entre 2001 y 2007 comenzaron a apreciarse graves desequilibrios en el sector financiero; frente a un crecimiento del PIB nominal del 67%, el crédito al sector privado aumentó un 221%, concentrado especialmente en el sector inmobiliario, que registró un crecimiento del 250% en el crédito para adquisición de vivienda y del 513% en el caso del crédito a las empresas de construcción y servicios inmobiliarios. El mayor crecimiento del crédito se alcanzó en los años 2005 y 2006. En estos dos años, el crédito al sector privado creció un 60%, el destinado a adquisición de vivienda un 65% y el crédito a empresas de construcción y servicios inmobiliarios casi un 100%, es decir, prácticamente se dobló, en dos años. Como ejemplo, durante ese mismo período se construyeron, en media, 570.000 nuevas viviendas al año; el precio de la vivienda se multiplicó por 2 en términos reales, y por 2,5 en términos nominales. Como señala el Informe: “este proceso se ajustó a una dinámica consistente con lo que puede considerarse una burbuja especulativa en el sector inmobiliario, de forma que sus precios se situaron muy por encima del valor”. En la misma línea, el aumento del crédito y su concentración en el sector inmobiliario se produjo en un momento en el que la economía española estaba experimentando profundos cambios, especialmente en dos frentes: la adopción del euro y el rápido crecimiento demográfico, que dificultaban valorar la magnitud de los desequilibrios. Respecto al primer caso, Linde señaló que las instituciones y responsables económicos “confiaron excesivamente en el efecto estabilizador del euro”, lo que llevo, entre otras cosas, a no estimar de manera efectiva el riesgo asociado al creciente endeudamiento exterior de la economía española. Por otro lado, los efectos de la oleada de inmigración vivida en el país hasta 2007 (sobre niveles de endeudamiento, precio de la vivienda, concentración del crédito) se infraponderaron. “El Banco no  anticipó una fase recesiva tan intensa como la acaecida a partir de finales de 2008, que revelaría la magnitud y la gravedad de los desequilibrios acumulados en nuestra economía”, expuso Linde durante su intervención en el Congreso. Según el gobernador de la entidad, el BdE adoptó medidas regulatorias y de supervisión tras el estallido de 2008 que han sido reconocidas en el ámbito internacional como “avanzadas e innovadoras”. Sin embargo, Luis María Linde reconoce que podrían haberse implementado medidas anticipatorias “que quizás hubieran frenado el gran aumento del crédito al sector privado registrado entre 2001 y 2007, en especial, en los sectores de construcción, promoción inmobiliaria y crédito hipotecario”. En este sentido señala a la inclusión de los conocidos como instrumentos ‘macroprudenciales’ como un efecto positivo tras la recesión económica. “Estos instrumentos no se encontraban entonces entre los utilizados habitualmente por la supervisión, dado que se seguía un enfoque microprudencial, centrado en asegurar la solvencia de las entidades individuales”, añadió.