Descifrando el sector inmobiliario chino desde dentro

Esta semana tuve ocasión de participar en una reunión privada con inversores y analistas chinos. Fue organizada por un fondo amigo, New Alliance Investments, que acabó reuniendo a unas cuarenta personas en Chongqing. La mayoría eran directivos chinos del mundo financiero, desde CICC hasta China Life Investment, aunque también vinieron otros fondos procedentes de Australia. Nosotros presentamos una breve ponencia sobre las oportunidades de inversión dentro del sector inmobiliario español.

La inversión realizada por China fuera de sus fronteras aumentó entre enero y septiembre un 25%. Europa está viendo crecer estas inversiones exponencialmente, sobre todo Reino Unido, aunque el stock chino dentro del continente europeo sigue siendo inferior al 1%. Los chinos, es preciso reconocerlo, siguen prefiriendo otros países como Australia o Estados Unidos para sus inversiones.

España, por lo que pude percibir durante nuestra exposición, no parece despertar excesivo interés. Para empezar, la lengua continúa siendo un obstáculo muy complicado de superar. Puede parecer una tontería, pero todos los empresarios chinos de este seminario conocían el inglés y, lo que resulta más importante, la cultura anglosajona. "¿Ir a España?", comentaba uno de los fondos allí presentes, "desconocemos el idioma y nos resultaría mucho más costoso en comparación con Estados Unidos".

Este prejuicio podría superarse mediante una colaboración estrecha con socios locales estratégicos, no intermediarios, si bien la confianza del inversor chino hacia esas personas debería rayar en lo personal. Es decir, resulta matemáticamente imposible presentarse como una tercera parte ante inversores chinos representando a cualquier socio local para que cierren un determinado negocio. "China es una plaza extremadamente complicada para las empresas consultoras", me llegó a reconocer Huang Chengan, director ejecutivo de Juzhi Investments.

"Los empresarios chinos, si estamos dispuestos a ejecutar una inversión en serio, preferimos hacerlo por nuestra cuenta o con socios locales involucrados directamente y sin intermediarios", concluye Huang. En este punto, debo decir que hicimos un exhaustivo trabajo para identificar oportunidades reales dentro del sector inmobiliario español, pero hemos sido intermediarios. Una figura maldita abocada al fracaso en este mercado donde la manera de hacer negocios también tiene "características chinas".

Desconectaron cuando descubrieron que nosotros no éramos los interlocutores directos con quienes cerrar una eventual inversión. Y, aunque estábamos representando a empresas europeas con las cuales existe una vinculación directa, el interés por discutir cualquier asunto más allá del plano puramente teórico lo perdieron de manera inmediata. Dicho con otras palabras, teníamos que ser una empresa financiera o inmobiliaria para discutir oportunidades concretas, no "meros consultores".

¿Qué busca el promotor chino?

Pero volviendo al tema que nos ocupa, nuestra ponencia sobre el sector inmobiliario español, hemos identificado algunos aspectos interesantes dentro de esta industria. Por un lado, el promotor chino está buscando diversificar sus inversiones fuera, debido a las menores tasas de retorno que ofrecen sus activos dentro del país. "La tierra está encareciéndose cada vez más porque los gobiernos locales utilizan esos fondos para financiarse", se lamenta Liu Jianjun, presidente de Hainan Melissa Real Estate.

"Estos mayores costes, junto con la caída de los precios, hace que debamos buscar una rentabilidad más razonable fuera", concluye Liu. Pero, ¿cuáles son esos destinos que persigue el inversor chino? Según lo vivido estos días en Chongqing, y sin necesidad de mirar ninguna estadística, uno puede concluir que sus favoritos son definitivamente los países anglosajones: Australia, Estados Unidos y Reino Unido. "Lo conocemos todo de Estados Unidos porque su cultura es global y todos hablamos inglés", comentaba otro gestor en una mesa redonda del seminario. "Todavía desconocemos cómo atacar España", nos insistió Sheng Xiyun, CEO del conglomerado Ronghui Investments.

Del intercambio de impresiones percibí, por otra parte, que los gestores eran extremadamente aversos al riesgo. Y que se buscaban inversiones muy seguras con rentabilidades siempre inferiores al 10%. El segmento hedge, según escuché a más de uno, no está hecho para los cautelosos inversores chinos.

España está atrayendo inversión china y existe un interés muy alto en seguir invirtiendo allí. La razón, sobre todo, pasa por el aumento continuado del número de turistas chinos que visitan Europa. Y, también, no pocos preguntaban por la residencia permanente si compran una casa en España.

Hay multitud de razones, sin duda, detrás del interés chino por nuestro sector inmobiliario. Es, como decimos, una aproximación muy conservadora que siempre huirá del riesgo (debemos descartar rentabilidades superiores al 10%). Y, sobre todo, antes de constituir un fondo preferirán empezar por proyectos muy modestos como comprar algún activo hotelero para probar su fortuna.

Pero, lo más importante para ustedes, quizás sea cómo llegar al sector inmobiliario de China. Cómo ganarse su confianza, básica, porque los mejores negocios aquí son aquellos que se cierran entre amigos. El contacto debe ser cercano y directo. Sin intermediarios. Y, por lo general, hay que trabajar dentro de China porque muchos nunca visitarán España aunque haya oportunidades inmejorables para invertir allí. Luego, lo demás es paciencia y tesón, porque cualquier negocio aquí puede tardar años en cerrarse. Así es China.