El último informe de JLL para el mercado de oficinas de Madrid y Barcelona correspondiente al tercer trimestre del año 2014 presenta datos muy positivos. Según este análisis, el período ha sido especialmente activo, con un aumento considerable de las operaciones de inversión registradas en ambas ciudades. Entre julio y septiembre, en Madrid y Barcelona se invirtieron casi 1.100 millones de euros en inmuebles de oficinas. Esta cifra consolida el mercado de inversión en el segmento de oficinas, que acumula, desde el inicio del año, 1.540 millones de euros en transacciones en ambas capitales.
Con respecto al mercado de alquiler, el informe de JLL detalla que ambas ciudades muestran signos de mejora, con cifras de contratación cercanas a los 60.000 m2 (Madrid: 64.000 m2; Barcelona: 59.000 m2). La consultora prevé que Madrid se sitúe como la segunda ciudad de Europa con mayor crecimiento de rentas por año en los próximos cinco años, y Barcelona la quinta.
Madrid registra la mayor actividad desde el inicio de la crisis
Al analizar la demanda de edificios de oficinas para inversión en Madrid, durante el tercer trimestre de este año, se observa que los actores principales están siendo las SOCIMIS. Existe cada vez mayor número de inversores que buscan edificios vacíos en zona CBD con necesidades de reforma y para invertir en CAPEX. Sin embargo, debido a que no hay oferta adecuada de producto en esta zona CBD, han comenzado a aparecer fondos Value Added, que a causa de la esperada subida de rentas, están dispuestos a asumir un poco más de riesgo con la adquisición de edificios vacíos.
Se puede apreciar un cambio de tendencia en el perfil del comprador, ya que en este último trimestre prácticamente el 80% de las operaciones son de inversores nacionales, a través de LAR, Hispania y Montana o fondos de capital riesgo, como el caso de Meridia Capital.
Con respecto a la oferta, paulatinamente irá apareciendo más producto, especialmente en el último trimestre del año, por la necesidad de vender edificios para cumplir los objetivos del ejercicio.
Los principales protagonistas van a ser fondos internacionales, compañías inmobiliarias y bancos. Este cambio de tendencia se genera por el actual desapalancamiento, la reestructuración de las carteras y la liquidación de fondos. Entre julio y septiembre de 2014, se han firmado transacciones de inversión en edificios de oficinas en Madrid por un volumen total de 472 millones de euros, con lo que asciende a casi 750 millones de euros el acumulado en lo que va de año.
El período ha sido especialmente activo. De hecho, hay que remontarse al segundo trimestre del año 2008 para encontrar un volumen trimestral de inversión superior. Las rentabilidades han seguido comprimiéndose tanto en productos prime como en zonas más periféricas, donde muchos inversores ya cuentan con una probable recuperación macro y quieren aprovechar los actuales niveles de precio. La
rentabilidad prime se sitúa en el 5%, lo que marca un nuevo mínimo desde el comienzo de la crisis.
El volumen de inversión de edificios de oficinas en Barcelona se triplica
La demanda continúa muy activa en Barcelona. Como viene siendo habitual en los últimos trimestres, el número de inversores interesados en la adquisición de inmuebles de oficinas con facilidades a corto plazo para la reconversión a uso hotelero ha continuado este trimestre y ha representado un importante volumen de negocio.
Hay liquidez en el mercado para analizar todo tipo de operaciones. De todos modos, la mayor parte de la demanda sigue concentrándose en activos en rentabilidad, aún escasos para la cantidad de capital en el mercado.
Las carteras de deuda con colateral siguen siendo objeto de deseo de los inversores y se empieza a ver interés por suelo de oficinas en Barcelona, cuando este está ubicado en su término municipal.
La demanda sigue concentrada en las subzonas prime, centro ciudad y nuevas áreas de negocio y en particular, el distrito del 22@, aunque se ha observado una transacción en el WTC Park de Cornellà.
En cuanto a la oferta de inmuebles de oficinas para inversión en Barcelona, el tercer trimestre del año ha visto cómo se celebraban por primera vez en mucho tiempo varios procesos de venta estructurados. El portfolio de la Generalitat y varios activos vendidos en las nuevas áreas de negocios y periferia se han hecho de forma organizada, dando como resultado unos precios que muestran claramente el importante apetito inversor en estos momentos de mercado.
A esta oferta ya cerrada, se unirá en los próximos meses algún portfolio de activos en rentabilidad, de características value added, con lo que se puede confirmar que este 2014 ha sido un buen año para la compra de activos que generan renta inmediata.
También tienen cubiertas sus necesidades aquellos inversores que busquen activos con posibilidades de cambio de uso, pues en el cuarto trimestre se plantean operaciones interesantes.
Este tercer trimestre de 2014 ha sido especialmente activo, con 10 transacciones de inversión en edificios de oficinas en Barcelona, que suman un volumen de más de 586 millones de euros. El volumen acumulado de inversión este año alcanza los 790 millones de euros, triplicando así el volumen alcanzado en 2013. Las rentabilidades han seguido comprimiéndose por la presión compradora y se sitúan, para edificios prime en el eje Paseo de Gracia/Diagonal, en el 5,5%.
Mercado de alquiler en Madrid y Barcelona
Según indica el estudio de JLL, las rentas prime han vuelto a incrementarse en 50 céntimos hasta los 25€/m²/mes, consolidando la senda ascendente. Esta circunstancia se debe a dos motivos fundamentales: la mejora de las expectativas de crecimiento de España y la confianza inversora.
El resto de zonas siguen sin despegar manteniendo rentas a causa de la escasez de transacciones en el mercado.JLL prevé que Madrid se sitúe como la segunda ciudad de Europa con mayor crecimiento de rentas por año en los próximos cinco años, a niveles de un 5% cada año.
La disponibilidad sigue la tendencia descendente comenzada a principios de este año 2014, tanto en productos exclusivos de oficinas como en High-Tech. La tasa de disponibilidad ha vuelto a bajar al 12%, con un mayor impacto en la periferia.
La escasez de terminaciones de productos exclusivos de oficinas desde 2012 ha ido reduciendo la proporción de oferta de edificios nuevos (con menos de 5 años) hasta el 5%, desde el 16,4% del año 2004. Tan solo se han terminado dos edificios, uno en el CBD y el segundo en la periferia, sumando un total de 23.000 m². La contratación suma algo más de 64.000 m² en un total de 83 operaciones, mejorando los niveles de los trimestres estivales tanto del año pasado como del 2012.
Por cuarto trimestre consecutivo, las rentas se mantienen estables en la zona de Paseo de Gracia /Diagonal en Barcelona.
Este tercer trimestre del año no se han producido operaciones destacables que justifiquen un aumento de las rentas de alquiler. Pese a ello, se prevé que el repunte de los precios se materialice en breve, debido a la escasez de oferta y a que se pueden alcanzar rentas máximas en algunos edificios nuevos de centro ciudad y nuevas áreas de negocio.
Barcelona se prevé que se sitúe, según previsiones de JLL, como la quinta ciudad de Europa con mayor crecimiento de rentas por año en los próximos cinco años, a niveles de un 3,5% cada año.
La tasa de disponibilidad continúa su descenso por tercer trimestre consecutivo, alcanzando el 13,26%. En lo que llevamos de año, ocho edificios de oficinas, que suman casi 80.000 m², han reconvertido su uso (la mayoría de ellos a hotel). Este descenso de superficie en el stock de oficinas, unido a la falta de oferta futura, sin duda tiene un impacto directo en la tasa de disponibilidad.
Las opciones de edificios disponibles para gran demanda van reduciéndose, continuando con la tendencia de los últimos trimestres. Aunque se está rehabilitando algún edificio en el centro de la ciudad, las opciones de inmuebles de buena calidad todavía siguen siendo escasas.
JLL observa, además, nueva demanda que abre nuevas oficinas en la Ciudad Condal, aspecto a destacar que va unido a la mejora de las condiciones macroeconómicas.
La contratación de oficinas en Barcelona se ha situado en casi 59.000 m2 en el tercer trimestre de 2014, un 78% más que en el mismo trimestre del año anterior y un 3% más que en el segundo trimestre del año. La contratación acumulada desde enero a septiembre de 2014 es de casi 176.000 m², un 95% de la contratación total de 2013.
