Hong Kong, el metro cuadrado más caro del mundo

Un tema apasionante sin duda, es el tema inmobiliario. Si el Real State es importante en todo el mundo en Hong Kong tiene un poquito más de "chicha". Empecemos por el principio. En primer lugar en Hong Kong como bien sabréis el precio de la vivienda es altísimo, de hecho el metro cuadrado es el más caro del mundo y no digamos en la zona exclusiva del Peak, el pico, una colina desde la cual puedes ver la espectacular ciudad de Hong Kong.

Si bien es cierto que no es lo representativo, lo que sí es lo habitual es el pago de 800.000 euros por un piso de unos 70 metros cuadrados. Sí, ese el precio a pagar en un inmueble en la isla, y es por ello, que los Nuevos Territorios, zona mucho más al norte de la isla (los nuevos territorios eran de propiedad de el Reino Unido, pero los regalaron junto a la isla en 1997, para evitar tener un pedazo de tierra con frontera) está siendo el lugar de mayor desarrollo urbanístico de la gran urbe, y lugar donde los jóvenes, tras hipotecarse por más de 30 veranos, inician su vida conyugal.

¿Cuáles son las razones de este desorbitado precio? Pues no solo el reducido espacio de una isla, sino que el 90% del territorio de Hong Kong, incluido la península de Kowloon y Nuevos Territorios, es parque natural y no se puede construir. Y este problema hace que Hong Kong sea la ciudad con mayor densidad del mundo, 8 millones de personas en un espacio muy reducido. Por eso Hong Kong es la ciudad con mayor número de rascacielos del mundo tras Shanghai.

Entrando en faena hay que mencionar que los comercios sufren además otro problema que ha hecho subir el precio de la vivienda y del comercio desde 2005 con mayor fuerza, es el programa CIES (Collective Investment Entrant Scheme). Por una cantidad superior a 300.000 euros depositados en uno de los bancos de Hong Kong durante 7 años adquirías la residencia permanente, que conlleva la libertad de capitales envidiada por los residentes de Mainland China (CIES ha variado llegando a requerir dos millones de euros para beneficiarse de este sistema).

El grave problema ha sido hasta 2009, ya que se permitía la valoración de inmuebles por esas cantidades para beneficiarse de dicho sistema. Por ello el precio de los inmuebles se disparó durante un lustro y la subida se ha reducido pero no ha dejado de aumentar, no solo por los tipos de interés tan bajos sino también por la complejidad de la normativa inmobiliaria. Hay que recordar que el HKD está macheado al USD, y en consecuencia las variaciones en los tipos de intereses estadounidenses son ajustados al mismo nivel por la autoridad monetaria de la ex colonia inglesa.

Todo lo anterior no sería problema, si tu vecino no fuera China. Pueden imaginarse la entrada de capitales a Hong Kong en el mercado inmobiliario y las alteraciones brutales de los precios. Pero tengamos esto como aperitivo para poder entender las razones principales de la complejidad inmobiliaria y las alteraciones posibles con la nueva subida de tipos que esperamos se lleve a cabo en el 2016 por la FED. En un nuevo artículo la próxima semana, desarrollaremos qué empresas tienen camino importante para crecer en el sector inmobiliario y que debemos evitar con la nueva situación de tipos de interés.

Tan solo comentaros un ejemplo del problema en Hong Kong. Muchos de los negocios, especialmente hostelería, tienen que buscarse la manera de hacer algún tipo de contrato a largo plazo y con parte de los beneficios a entregar al propietario para evitar las renovaciones contractuales, ya que generalmente superan el 50% de la renta pagada anteriormente lo que obliga a abandonar el negocio y buscarse nuevas localizaciones. Muchas de las renovaciones contractuales hasta 2011 superaban más del 100% del precio. Casi nada.

Santiago Vázquez es responsable en Europa de Quam Asset Management y socio de China Capital.