Vehículos para apostar por el inmobiliario

El inmobiliario lleva tiempo en el punto de mira de los grandes inversores internacionales. Y hay muchos datos que apoyan el buen ritmo del sector en el mercado. No solo se trata de los precios que empiezan a subir en determinadas ubicaciones, o en la concesión de hipotecas que, aunque ha frenado su ritmo de crecimiento, sigue la tendencia ascendente iniciada hace meses.

En su último informe de estrategia, los expertos de Andbank señalan otros aspectos a tener en cuenta por los inversores, como el hecho de que "MSCI y S&P van a cambiar la composición de sus índices de 10 a 11 industrias, separando Inmobiliario del grupo Servicios Financieros". Toda una evidencia de la renovada importancia de esta clase de activos que sirven para descorrelacionar la composición de una cartera.

Dentro del private equity inmobiliario, desde la entidad señalan el vehículo AKM Real State. El objetivo de esta sociedad es comprar edificios residenciales infravalorados por el mercado, ponerlos en valor y venderlos por partes hasta maximizar su beneficio. "El plan de negocio se ha realizado de manera conservadora, no contemplando subidas en el mercado inmobiliario", recuerdan desde Andbank. En 2013, la entidad coordinó la constitución del AKM I, invertido actualmente al 92%. "En este momento ya se están realizando y se está planeando la primera distribución de capital a accionistas", explican los expertos.

Este vehículo, enfocado desde sus inicios a la adquisición de activos inmobiliarias residenciales, tuvo después sus réplicas con el AKM II y el AKM II plus, lanzados en julio y septiembre de 3024 respectivamente. Actualmente se encuentra invertido al 62% y continúa en proceso de búsqueda de oportunidades.

Fuera del mercado de private equity, Andbank se queda con Merlin entre todas las Socimis cotizadas españolas. "Nos decantamos por ella porque posee un activo único tras la adquisición de Tree, con 880 sucursales bancarias y 5 edificios provenientes de un sale&lease back con BBVA", explican.

Los expertos aseguran que esta compra da acceso a Merlin a un contrato de gran calidad y le permite invertir gran parte del importe captado en la OPV. "La reciente refinanciación de Tree (a 10 años con un diferencial de 175 puntos básicos sobre euribor a 3 meses) le abarata los costes de financiación de la operación inicial". Por eso, esperan que esta socimi entregue dividendos este año con una rentabilidad superior al 3%, nada desdeñable teniendo en cuenta los rendimientos que ofrecen otra clase de activos como la renta fija.

Respecto al sector de fondos, desde Andbank señalan el Real Estate Europe Dividen de Petercam. Este producto lleva a cabo una gestión activa de la cartera, con el objetivo de mantener su exposición al sector inmobiliario europeo que genere un rendimiento más alto que la media del mercado. "El dividend yield medio de la cartera es del 5,13%", recuerdan los expertos. Actualmente su cartera se diversifica en 55 valores, en los que Francia pesa un 40%, frente al 16% de activos alemanes o al 12,8% de Reino Unido.

"Dado la especial casuística de este tipo de sector, este tipo de activo solamente es apto para clientes con un horizonte temporal superior a 5 años", explican desde la entidad andorrana.

Además de este producto de Petercam, y con la misma recomendación de mantener un objetivo a largo plazo, los expertos apuntan al Fidelity Global Property, "un fondo con sesgo global que invierte al menos el 70% en títulos del sector inmobiliario y cuya filosofía de inversión se centra en la búsqueda de valores con atractivas valoraciones fundamentales".

Su cartera está muy concentrada entre 30 y 50 valores, con una baja rotación de los mismos. "Como restricción cada valor pesara entre 1% y un máximo del 5%", y tiene la posibilidad de implementar derivados para hacer coberturas en la cartera.