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"La inversión inmobiliaria es una herramienta que te puede dar aquello que quieres en tu vida"

Entrevista con José Muñoz, inversor inmobiliario, autor de La Fórmula IN y creador del Programa IN.

24 DE noviembre DE 2021. 08:49H Patricia Malagón

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Invertir en el sector inmobiliario es una de las apuestas más extendidas en España, pero hay muchas maneras de hacerlo. Una de ellas se basa en la fórmula IN, creada por José Muñoz, inversor inmobiliario, autor de La Fórmula IN y creador del Programa IN.

¿En qué se diferencia el modelo de negocio de Comprar-Reformar-Vender del de Comprar-Aportar valor-Vender?

La mayoría de los inversores del sector inmobiliario hablan de Comprar-Reformar-Vender, que es la traducción al español del house flipping. Sin embargo, esta fórmula se queda corta para lo que yo pretendo aportar al comprar una vivienda. De ahí que creara la denominación Comprar-Aportar valor-Vender, que es un concepto que va más allá.  

Cuando aplicas la fórmula Comprar-Reformar-Vender, compras una propiedad que no es habitable y le aportas valor mediante la reforma. En cambio, el planteamiento de Comprar-Aportar valor-Vender abarca un espectro mucho más amplio ya que, además de viviendas que no son habitables, atiende a otro tipo de problemas como viviendas ocupadas, viviendas con problemas urbanísticos, locales para cambiar su uso, etc. En definitiva, propiedades con características especiales a las que aportas un valor añadido que va mucho más allá de una simple reforma. 

El hecho de contemplar viviendas con un mayor número de dificultades no solo aumenta las posibilidades de encontrar grandes oportunidades de inversión, sino que también contribuye a solucionar problemas reales.  

¿De qué se trata la Fórmula IN?

La Fórmula IN es una metodología creada en base a mi propia experiencia para Comprar-Aportar valor-Vender con la intención de hacer crecer el capital y crear un patrimonio para poder vivir de rentas. 

Tal y como se cuenta en el libro, la fórmula se sustenta en tres ejes fundamentales: ganar dinero, invertirlo en el sector inmobiliario y hacerlo con la suficiente creatividad para que se multiplique de forma automática.

 Y, para ello, es estrictamente necesario contar con la Mentalidad de un inversor, el Conocimiento de un experto y la Estrategia de un emprendedor. Todo ello multiplicado por el increíble poder de la Reinversión. Esa es la fórmula: (M + C + E) x R. 

¿Qué inversores pueden realizar este tipo de inversiones?

La Fórmula IN no está pensada para grandes corporaciones, sino más bien para pequeños inversores o ahorradores que quieren convertirse en inversores, tanto si tienen dinero como si no. 

Pueden ser funcionarios, trabajadores asalariados, autónomos… Personas que, en definitiva, quieren entrar en el mundo inmobiliario porque ven en él una forma segura de hacer crecer su patrimonio para alcanzar la libertad financiera real ante un futuro cada vez más incierto. 

La inversión inmobiliaria es una herramienta que te puede dar aquello que quieres en tu vida, y los objetivos pueden ser de lo más variado. Por eso, dentro del programa, tenemos a personas que buscan vivir de las rentas para tener más tiempo libre, otras que persiguen hacer crecer su capital para comprar algo, otras que quieren construir un patrimonio para legar a sus hijos, etc. Cualquiera de ellas puede aplicar la metodología IN para conseguir aquello que busca, sea lo que sea.  

¿Cuál sería la cantidad mínima en torno a la cual se puede comenzar a invertir siguiendo esta fórmula?

Realmente no hay una cantidad mínima como tal para poder empezar a invertir en el sector inmobiliario, siempre y cuando podamos jugar con el apalancamiento para obtener financiación para este tipo de proyectos. Esa es una de las claves. Esa y saber localizar oportunidades reales, claro está. 

Es evidente que, cuanto más dinero tengas, más sencillo será pero se puede empezar incluso sin dinero. De hecho, dentro del Programa IN, tenemos casos de éxito de personas que han conseguido grandes rentabilidades partiendo de un capital de 10 000 euros o menos. 

¿Es un buen momento para invertir en inmobiliario en un contexto de incertidumbre regulatoria como el actual?

En realidad es el mejor momento porque hay mucha menos competencia. Ahora mismo solo están los grandes inversores que, en el fondo, saben que toda esta presión regulatoria no tiene (al menos de momento) un impacto real en el mercado. 

Además, en los años de crisis es precisamente cuando se forjan los grandes patrimonios. Aunque para ello es necesario saber dar los pasos correctos, por supuesto. 

Al final, las compraventas nunca se quedan a cero. Es solo cuestión de saber observar, analizar y atacar en el momento preciso. Y ese momento llega justamente cuando todos huyen ya que, cuando todos entran, lo más recomendable es quizá deshacer posiciones.


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