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La rentabilidad del ladrillo seguirá subiendo en el corto plazo

Los precios de la vivienda se han incrementado un 4,9% en términos interanuales, pero existen 3 factores clave que pueden seguir impulsano el auge de los precios

09 DE octubre DE 2018. 13:59H Patricia Malagón

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Los precios de la vivienda a nivel nacional se han incrementado un 4,9% en términos interanuales, tal y como se explica en el informe de Tinsa. Salvo en Cantabria, en el resto de comunidades el precio se ha incrementado en los últimos doce meses. De hecho, en Madrid y La Rioja el aumento es superior al 10%, concretamente se ha revalorizado un 13% y un 11,8%, respectivamente. Mientras que, en Cataluña el incremento es del 5,3%.

Lo que sí llama poderosamente la atención es la increíble subida de precios que se están dando en los barrios periféricos de Madrid y de Barcelona. En el caso del distrito de Vicálvaro el incremento interanual es del 24,2%, mientras que en Ciudad Lineal ha crecido un 22,1% y en Villaverde un 21,6%. Muy por encima del 8,5% interanual de Chamartín o del 13,2% del distrito de Salamanca.

Además de Madrid, los distritos con mayores subidas son Rascanya con el 20,6% y Camins al Grau con el 20,1%, ambos en Valencia. En Barcelona, los barrios con mayores subidas son el Eixample, que se encareció un 4,5% en el último año y Sarrià-Sant Gervasi un 8,1%, frente al 15,7% que lo hizo el de Sant Andreu y el 11,5% de Horta Guinardó.

Aunque la rentabilidad haya aumentado, poderosamente, en los barrios periféricos, siguen siendo los distritos centrales los que tienen el suelo más caro por metro cuadrado. El barrio madrileño de Salamanca sigue siendo el más caro de todas las ciudades españolas, con un precio por metro cuadrado de 4.762 euros. En segundo lugar, el barcelonés Sarrià-Sant Gervasi tiene un precio por metro cuadrado de 4.603 euros y cerrando el podio, la capital de España tiene a Chamberí con un preció de 4.521 euros.

¿Seguirá subiendo la vivienda?

Con el precio de la vivienda subiendo en, prácticamente, la totalidad del territorio nacional, cabe preguntarse si la escalada se seguirá manteniendo en el corto y medio plazo.

“En condiciones normales, el mercado de compra-venta de viviendas y el del alquiler deberían ser vasos comunicantes. Es decir, el precio de la vivienda debería subir conforme baje el del alquiler, y viceversa. Esto es debido a la condición de ‘bien de primera necesidad’ de la que goza la vivienda. En tanto en cuanto cubre una necesidad básica, la demanda migra de un mercado a otro en función de la evolución de la renta disponible. Sin embargo, esto no ocurre. Las ciudades más afectadas por la subida del precio del alquiler y de la vivienda coinciden. ¿Por qué? Porque estamos ante un problema generado por restricciones regulatorias.”, explica el economista y consultor estratégico en Alpha Strategy Consulting Daniel Rodríguez.

De cara al futuro, la escalada del precio de la vivienda puede ser una constante, que se está dando en “todas las economías en las que los Bancos Centrales han llevado a cabo una inyección masiva de recursos”, explica Rodríguez. “Si bien es cierto que el BCE ha anunciado que las compras de bonos finalizarán en enero de 2019, la subida de tipos está aún en el aire. Esto implica que seguiremos con condiciones de financiación laxas que propician el apalancamiento en busca de activos rentables, como es la vivienda.”, argumenta el consultor estratégico.

Además, la evolución de la banca es otro de los factores clave que pueden seguir condicionando el aumento de los precios. “Estamos hablando de que la banca lleva cinco años consecutivos viendo cómo su beneficio operativo se erosiona. Las hipotecas son sus productos más rentables. No es de extrañar, por tanto, el incremento de la agresividad que estamos observando en nuestro país. Esta liquidez presiona al alza los precios.”, explica Daniel Rodríguez.

Finalmente, concluye Rodríguez, que el papel de los principales ayuntamientos de España puede jugar una importante baza. “Hace sólo unos días Ada Colau declaraba orgullosa que, en breves, los promotores de vivienda en Barcelona tendrán que destinar el 30% de las promociones a vivienda social. Esto, automáticamente, genera uno de estos dos efectos: o bien se deja de construir, y, por tanto, la carestía de vivienda es mayor; o se construye pero a un precio mayor para lograr que el proyecto sea rentable. En ambos casos el efecto es el mismo.”

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