jueves, 19 septiembre 2019
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Creando un círculo virtuoso en la inversión en inmobiliario residencial

Dan Grandage, Head of ESG, Real Estate de Aberdeen Standard Investments

14 de junio de 2019. 08:00h Dan Grandage

¿Cómo se puede lograr un equilibrio entre la inversión en el sector residencial, la sensibilidad ante las necesidades de los inquilinos y el cambio climático? Creemos que, con un enfoque correcto, esta relación puede ser mucho más armoniosa de lo que se puede pensar. De hecho, podríamos argumentar que los tres protagonistas de esta ecuación están intrínsecamente vinculados.

Usar el cambio como prisma

Hemos identificado cuatro fuerzas globales para el cambio que creemos que darán forma al futuro. A su vez, también moldearán nuestro enfoque sobre cómo priorizar los factores ambientales, sociales y de gobernanza (ESG) a largo plazo. Las cuatro fuerzas son:

- medio ambiente y clima en evolución;

- aumento de la gobernanza, el compromiso y la exigencia de transparencia;

- los cambios demográficos; y

- el rápido aumento de la tecnología, la conectividad y las infraestructuras.

Si observamos los activos residenciales utilizando estas fuerzas como prisma, no sólo vemos la forma y función que tiene el activo, sino también cómo encaja en su entorno más amplio. Podemos ver el valor social que una propiedad aporta a la comunidad. Y, lo más importante, cómo el ocupante utiliza y se compromete con el espacio.

Los inquilinos felices favorecen la inversión

Una conclusión clave de nuestro reciente estudio "happytenant = happylandlord" (inquilino feliz = propietario feliz) mostraba que la rotación de inquilinos es un factor importante. Entender y proporcionar lo que nuestros inquilinos quieren y, en última instancia, tratar de retenerlos tiene sentido desde un punto de vista financiero. La razón es bastante obvia, pero a menudo se pasa por alto: perder a un inquilino conlleva una gran cantidad de costes. Unos gastos que se destinan a pequeñas remodelaciones, acondicionamientos y reparaciones, o para partidas como honorarios de inmobiliarias y publicidad. A esto, hay que añadir la pérdida de rentas en el periodo en el que se produce el cambio de inquilinos. Estos costes pueden ascender a varios meses de renta, lo que hace mella en los ingresos de los inversores y, por extensión, en la rentabilidad de los activos. Entre los muchos factores que influyen en la rotación de los inquilinos destaca el aumento de los costes de alquiler y de ocupación. Claramente, tiene sentido mantener una bajo rotación de inquilinos y esto sugiere a su vez que aprovechar cada oportunidad para aumentar el alquiler quizá no tiene tanto sentido.

La satisfacción de los inquilinos depende, por supuesto, de la calidad del alojamiento, en la que se incluye un mantenimiento adecuado así como buenos servicios. Sin embargo, también depende de las comodidades disponibles, como conserjería, gimnasio y recogida de paquetes, aspectos que son cada vez más importantes en la satisfacción de los inquilinos. También estamos encontrando que cada vez entran más en juego otros elementos intangibles, como la salud y el bienestar en los factores relacionados con el diseño y la operatividad del activo. Por ejemplo, es importante proporcionar más luz natural y una buena calidad del aire. Asegurarnos de que utilizamos para el equipamiento materiales que generan pocos residuos marca la diferencia en la capacidad de alquilar y el atractivo para los ocupantes.

Sin embargo, un edificio es algo más que ladrillos y cemento. También tiene un propósito social, especialmente cuando se trata de edificios residenciales multifamiliares. Nuestra industria debe dejar de pensar en sí misma como un propietario alejado para pasar a actuar como el administrador de una comunidad. Aunque las palabras salud, inclusividad y bienestar mental no se asocian normalmente con los propietarios de viviendas, deberían pasar a asociarse, ya que son la clave para promover el bienestar de las personas.

El vínculo con el rendimiento de la inversión

Aunque todo esto tiene sentido, resulta más difícil demostrar un vínculo claro con la rentabilidad de la inversión. Por ejemplo, ¿conseguiría un edificio con mejores credenciales ESG un mayor crecimiento de los alquileres o los ingresos? Hay muy poca investigación y literatura disponible sobre los efectos financieros de los edificios residenciales multifamiliares verdes desde la perspectiva del propietario. Pero el análisis del mercado estadounidense (Hopkins, 2018) sugiere que las propiedades multifamiliares con certificación verde tienen una prima de alquiler significativa con respecto a las propiedades sin dicha certificación. El análisis también indica, tal vez de manera contradictoria, que estos edificios certificados tienen mayores costes operativos. Sin embargo, el nivel de alquiler que se recauda en estos casos es superior que dichos costes. Aunque este análisis es interesante y podría tener sentido para algunas estrategias de inversión, va en contra de nuestra visión como inversor a largo plazo. El desarrollo de estándares más altos en materia ESG no debe ser visto como una oportunidad para perseguir rentas más altas, sino más bien como una opción para reducir la rotación y mantener a los inquilinos durante periodos más largos de alquiler.

Si los costes de explotación disminuyen, las rentas pueden aumentar

De hecho, nuestra propia experiencia, especialmente en nuestra extensa cartera residencial en Alemania, ofrece una visión más matizada que la de la investigación estadounidense. Todos los activos de nuestra cartera residencial alemana son modernos y tienen menos de 10 años de antigüedad. Están construidos con un alto estándar ESG, especialmente en términos de eficiencia energética. Pero a menudo también tienen certificación verde, como Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental (LEED, por sus siglas en inglés).

Nuestra experiencia como propietarios no demuestra de forma clara la existencia de una prima de alquiler sobre estos activos.Sí hemos encontrado una evidencia anecdótica que indica que los inquilinos valoran los edificios que son eficientes energéticamente, ya que esto puede mejorar el atractivo del activo lo que implicaría que los residentes se quedarán por más tiempo. En pocas palabras, si podemos proporcionar un hogar con menores costes de servicios a través de una mayor eficiencia, esto debería conducir a una mayor asequibilidad y atractivo para el inquilino. El coste total de la ocupación para el inquilino equivale normalmente al alquiler más los gastos. Si podemos reducir los costes de explotación, entonces tenemos más posibilidades de maximizar los ingresos por alquiler sin aumentar el coste total de la ocupación para el inquilino. Esto se da sobre todo en los casos en los que podemos ofrecer un alquiler global que incluye los costes de los servicios, ya que cualquier beneficio derivado de la mejora de la eficiencia va directamente al propietario.

Mantener una baja rotación para maximizar las rentas

Además, nuestro análisis sobre la relación entre la rotación de inquilinos y los alquileres apunta en una dirección que puede ser contraria a la intuición de algunos inversores. Pero la aritmética es clara, sobre todo cuando se considera una inversión a largo plazo. El beneficio de un alquiler bruto más alto puede anularse si deriva en un aumento de la insatisfacción de los inquilinos. En igualdad de condiciones, las inversiones en mercados con baja rotación, como Alemania, generarán unos ingresos netos mejores que los mercados con alta rotación, como Reino Unido. Una vez más, existen razones estructurales para ello, pero creemos que el principio general se aplica a todos los mercados. En lugar de tratar de maximizar los alquileres a ciegas, los inversores a largo plazo deberían centrarse en mantener contentos a los inquilinos para que se quedan en sus propiedades durante más tiempo.

Si adoptamos una visión más amplia de los factores ESG y tenemos en cuenta sus riesgos a largo plazo, como la resiliencia al cambio climático y los riesgos de la transición climática, entonces es claro el argumento de que estamos asegurando un flujo de ingresos más resistente y duradero de nuestros activos. Ya no parece altruista tener una cartera de activos residenciales diseñados para cumplir los objetivos climáticos a largo plazo y para gestionar el bienestar de sus ocupantes. En realidad, tiene sentido comercial. Si se hace correctamente, la inversión en activos residenciales puede crear un círculo virtuoso con un inquilino, un propietario y un planeta felices.