Al contrario de lo que se cree, las oficinas no desaparecerán después de la pandemia. De hecho, mejorar la experiencia de los trabajadores en la oficina es una labor cada vez más importante para las empresas que aspiran a ser un empleador de referencia en el mundo post pandémico. Aunque a largo plazo los acuerdos […]
| 27 jul 2021
Al contrario de lo que se cree, las oficinas no desaparecerán después de la pandemia. De hecho, mejorar la experiencia de los trabajadores en la oficina es una labor cada vez más importante para las empresas que aspiran a ser un empleador de referencia en el mundo post pandémico. Aunque a largo plazo los acuerdos de trabajo flexible podrían reducir la demanda de oficinas entre un 15 y un 20%, estos espacios de trabajo seguirán siendo necesarios. Las grandes empresas necesitarán tiempo para evaluar de forma exhaustiva sus necesidades. Sin embargo, el uso del espacio de oficina en el futuro será diferente. Habrá más zonas de colaboración en lugar de puestos de trabajo, y los ocupantes exigirán mayores niveles de bienestar.
Usamos el acrónimo en inglés FACTS (HECHOS en inglés)- para referirnos a las características de flexibilidad, comodidad, conectividad, tecnología y sostenibilidad -para evaluar el grado de idoneidad futura de una oficina. Este marco también se utiliza para evaluar cómo cualquier trabajo de valor añadido puede mejorar la puntuación FACTS de un activo de una manera holística. De este modo se garantiza su competitividad a largo plazo. Lo ideal sería que los inversores se centraran en un edificio equilibrado que obtuviera una buena puntuación en las cinco categorías, pero eso no siempre es posible, teniendo en cuenta los precios y las necesidades de renovación. Saber a qué dar prioridad es la clave. Centrarse en activos no esenciales en ubicaciones céntricas puede ser útil, ya que la propia localización del edificio probablemente permitirá que el activo marque muchas de las casillas correctas en cuanto a "comodidades" y "conectividad".
Además de mejorar la experiencia de los ocupantes, una estrategia de valor añadido impulsada por los FACTS también abordaría la creciente demanda de objetivos de sostenibilidad (la "S" de FACTS). Casi el 70% de los encuestados de un estudio realizado entre inversores por JLL en 2020 pensaban que la sostenibilidad y el cambio climático eran las tendencias a largo plazo que más influirían en el sector inmobiliario del Reino Unido. Una cifra muy superior a la de la encuesta del año 2019, en la que tan solo el 7% de los encuestados se decantó por esos mismos factores.
A medida que nos acercamos a 2030, los objetivos de sostenibilidad podrían aumentar aún más mediante cambios normativos, lo que podría precipitar la falta de idoneidad del parque inmobiliario existente. En Reino Unido, por ejemplo, un edificio no puede ser ocupado en 2023 si tiene una calificación EPC (Certificado de Rendimiento Energético) inferior a E, pero esto podría endurecerse aún más. Se calcula que entre el 80 y el 90% de los edificios comerciales de Londres tienen un EPC con calificación C o inferior, lo que pone en riesgo a la mayoría de estos activos.
Incluso los mejores edificios de hoy en día no podrán satisfacer las exigencias de sostenibilidad del futuro. Sin embargo, una estrategia de valor añadido bien pensada y exhaustiva situará el activo a la cabeza de la curva en términos de cumplimiento de los objetivos de sostenibilidad.
El grueso de la futura demanda de oficinas se centrará en las oficinas adaptadas a esos factores FACTS. Prevemos que la prima de alquiler que las oficinas adaptadas podrían obtener con respecto a las oficinas principales aumentará del 10% inicial al 22% en 2030, lo que justificará los costes de renovación. La prima de alquiler y el ahorro de gastos de capital en curso también se traducirán en valoraciones más altas.
También esperamos que el flujo de caja adicional se traduzca en un aumento de la rentabilidad de unos 10 puntos básicos al año. Para 2025, esperamos que las oficinas adaptadas a los FACTS tengan una prima de rendimiento de 30 puntos básicos; para 2030, esperamos que aumente a 80 puntos básicos. Sobre la base de nuestro coste estimado de una reforma FACTS (alrededor del 24% del precio de compra inicial), nuestras estimaciones sugieren que el rendimiento de los ingresos podría ser superior al 25% durante un período de inversión de siete años.
Además, se podrían conceder ayudas y subvenciones públicas a los proyectos que cumplan determinados objetivos de sostenibilidad. Y podrían estar también disponibles opciones de financiación "verde" de menor coste.
La demanda de arrendamiento se centrará en las oficinas con futuro tras la pandemia, mientras que los activos menos competitivos tendrán dificultades. Esto dará lugar a una recuperación desigual y posiblemente a un mercado de dos velocidades. Será fundamental mejorar la experiencia de los ocupantes y adelantarse a los objetivos de sostenibilidad. Por lo tanto, una estrategia de valor añadido deberá hacer mayor hincapié en la preparación de los activos para el futuro, con el objetivo de alcanzar una puntuación FACTS de al menos el 75%.
Teniendo en cuenta que los rendimientos de las oficinas se han mantenido relativamente estables, y que en algunos casos incluso han bajado, creemos que a pesar de la pandemia, existe una oportunidad para que los inversores avancen en la curva de riesgo con el fin de generar mejores rendimientos ajustados al riesgo. La buena noticia es que en algunos mercados parece que están surgiendo oportunidades de valor añadido. Es probable que en los próximos 12-24 meses afloren más oportunidades a medida que aumenten los riesgos de desocupación.
