Desde 2009 suben los precios inmobiliarios en Alemania. Mientras en otros países, incluido España, se sufrían las consecuencias de la explotación de una burbuja inmobiliaria, en el mercado germánico subían los precios tras muchos años de estancamiento. ¿Coincidencia? “No”, cree el inversor alemán Matthias Meindel, que dirige en España la empresa Revalconcept: “Había y hay todavía mucha liquidez en los mercados. Alemania era hasta ahora el lugar perfecto por su estabilidad”. Pero Meindel alerta: “El sector bancario alemán está débil y lo normal será que el crecimiento económico después de 10 años se ralentice, como ya se está viendo con las últimas cifras económicas”.

En el tercer trimestre de 2018, por primera vez desde 2013, el país registró un crecimiento negativo. Donde más sufre ahora la economía alemana es en la industria del automóvil, ensuciada por escándalos de corrupción, lo que tiene un impacto negativo más allá de la coyuntura. BMW & Co. no solamente supone un 20% de las exportaciones alemanas, estas marcas también han formado la buena reputación de los productos “made in Germany”. Pero los coches no son lo único que tira a la baja las previsiones económicas: en el último test de estrés de los bancos europeos, muchas entidades alemanas obtuvieron un resultado cuestionable y débil, sobre todo algunas de los Landesbanken y también Commerzbank y Deutsche Bank.

UN "DÉJÀ VU" PELIGROSO EN EUROPA

Conocedores de las dos economías, ven paralelismos peligrosos entre el boom inmobiliario español y la situación actual en Alemania. Entre ellas, la continuada actividad excesiva en el sector de la construcción. A pesar de que los precios de la vivienda y de las casas han aumentado en los últimos tres años un 36% según Deutsche Bank, el interés en el mercado no para y tampoco la demanda. En 2018 se estima que entran otras 335.000 nuevas viviendas al mercado alemán. La ciudad más cara es Múnich, donde el precio medio para comprar por metro cuadrado está en el centro en más que 9.000 euros, según un informe de Deutsche Bank.

Otro paralelismo con el caso español son los tipos bajos que aumentan el riesgo de una burbuja según la Universidad de Trier, que alerta justamente por este hecho de una nueva crisis financiera. El portugués Fernando Viriato, experto en riesgos bancarios, piensa lo mismo: “Lo más probable es que en 2019/20 vamos a vivir una crisis más grave que la última vez a pesar de que los riesgos en la banca quizás están más controlados”. Piensa que los peligros de especulación vienen de los otros submercados de dinero que han salido y que no están tan controlados todavía incluyendo toda la parte del “shadow banking” a través de paraísos fiscales. “Parece que en Europa no aprendemos de nuestros errores”, dice Tim Wirth, experto en derecho inmobiliario con un despacho en Mallorca.

LOS ALQUILERES EN ALGUNAS CIUDADES HAN LLEGADO A SU MÁXIMO

Para él, es preocupante el gran incremento de los precios de alquiler en las ciudades alemanas, que supone según él un peligro sustancial para la clase media baja: “La brecha entre salarios y alquileres crece, lo mismo que pasó en España. Esta brecha supone un riesgo de empobrecimiento de la población activa”. Pero Wirth cree que aun así hay diferencias fundamentales en la base de la economía que no van a permitir consecuencias tan graves como en España, en caso de que no haya un fin suave de la especulación en el mercado inmobiliario: “Los alemanes tienen más dinero ahorrado y el endeudamiento personal no es tan alto como fue en España.” Además, la economía, el “Mittelstand” alemán, es sólido.

Pero esto no quita que el país que aprovechó en los últimos 10 años la mala situación de sus vecinos está sobrecalentando su mercado de casas y viviendas. La Bundesbank estima que entre un 15 y un 30 por ciento del inmobiliario alemán ya está sobrevalorado. Sin embargo, la canciller Angela Merkel, que acaba de dejar su puesto de jefa del partido, tiene otros problemas que parecen más urgentes que frenar esta evolución: los refugiados, el crecimiento de la extrema derecha y el estado crítico de la coalición con los socialdemócratas. Después de fracasos electorales en varias elecciones regionales, Merkel tiene que pensar en su salida y prepara el futuro para su partido. Parece que en estas circunstancias no hay tiempo ni nervios para un pacto de estado de varios partidos para una Alemania 2030.

NADIE QUIERE SER UN AGUAFIESTAS

En la oposición parlamentaria, igual que paso en España entre 2004 y 2007, nadie quiere ser un aguafiestas y frenar el boom inmobiliario. Hay pocas voces críticas con la evolución del alquiler. Javier Cardeñoso, inversor inmobiliario, cree que las burbujas se crean a veces de la misma manera: “Es un grupo de personas y entidades con mucho impacto en los mercados que crean estas ondas de especulación. Ellos saben exactamente cuándo tienen que salir, no tanto la gente de a pie que sufren luego todas las consecuencias negativas de la explotación de una burbuja”.

En este contexto, las agencias de rating ya han jugado un papel muy polémico en la última crisis en 2007, porque no preveían los problemas, al igual que muchos expertos económicos, escuelas de negocio y entidades de supervisión financiera. En esta línea, se debe considerar también la previsión de Standard & Poor’s para Alemania. Ellos elogian la politica de reducción y endeudamiento del estado, pero no ven que la economía alemana está anticuada y muchos sectores son ya pocos ágiles. En su último informe Standard & Poor’s cree además que Alemania podría soportar cualquier imprevisto por su sólido sector de exportación y su fuerte posición de acreedor externo. La agencia americana prevé para 2018 un crecimiento del 1.8% y para 2019 el 1.7%. Pero el economista portugués Viriato no se fía de tanto optimismo: “Son tasas de crecimiento muy moderadas que no son capaces de arreglar o compensar problemas de crisis y endeudamiento brusco”.

ALEMANIA VISTE DE COLOR DE ROSA

Además, Standard & Poor’s estima que la tasa de empleo bajará en Alemania de un actual 3,3% a un 2,6% en 2021. “Este tipo de prognosis son muy dudables, porque no podemos saber lo que pasa hasta 2021 a nivel político en Alemania y en todo el mundo”, opina el consultor español Ignacio de Benito. También inversor y consejero de varias empresas internacionales, cree que Alemania está repitiendo algunos errores de España: “La cesión de créditos, aunque la moral de pago todavía es muy alta, es sin duda demasiado alegre”. Statista revela que, en 1997, en Alemania, se cedieron créditos a personas privadas de un volumen de 695,6 millones de euros. Veinte años después, son casi 2.000 millones de euros. Esto supone un factor de riesgo, considerando con gran probabilidad que los tipos de interés van a subir en los años venideros. Viriato cree que el problema de nuestro tiempo es el endeudamiento: “Todos vivimos un constante riesgo de quiebra”. El luso también advierte de que Alemania será uno de los países que más sufrirá el Brexit, debido a que Gran Bretaña es el tercer socio comercial más grande para el país.

LA ECONOMÍA ALEMANA SIGUE SIENDO LA MÁS COMPETITIVA

Sin duda Alemania, a pesar de su corrupto sector del automóvil, la debilidad de su sector bancario y la burbuja inmobiliaria, sigue teniendo fortalezas destacables. En el informe del World Economic Forum de 2018 “Global Competitiveness Report”, Alemania sigue siendo el tercer país más competitivo. “Las empresas tienen un equilibrio casi perfecto entre salarios, inversión y procesos laborales eficaces”, dice de Benito de su propia experiencia. Lo que explica también el éxito alemán en las exportaciones. Pero concentrándose en los últimos años, tanto en construcción como el sector inmobiliario, el país ha perdido el en algunos sectores, como en la economía digital. Alemania ya no es la locomotora de innovación en Europa. La bajada de la tasa de empleo a un nivel históricamente bajo es sobre todo debido, como en su día en España, al sector de la construcción y no tanto a una economía innovadora.

Tampoco Wirth tiene dudas sobre lo que tira ahora mismo en la economía alemana: “Es el ladrillo”. El abogado aprovecha esta situación y acompaña muchos clientes en sus compras en España o Alemania, aunque también cree que algunas operaciones son ya arriesgadas y advierte a sus clientes: “Creo que en algunos lugares, barrios y ciudades se compra ya a precios de locos y con financiación demasiado alta. Me da miedo verlo”.

OTRA VEZ LO MISMO: NADIE QUE SER UN AGUAFIESTAS

El programa de televisión de investigación alemán “Plusminus” provoca en 2017, en alguien que ha vivido la especulación en España, un “déjà vu” peligroso. El reportaje empieza explicando que ya se venden en Alemania por todas partes casas muy antiguas y en mal estado a precios exorbitantes. “Se nota que ocurre lo que pasó en España: La gente empieza a ser codiciosa”, dice Meindel de Revalconcept, una empresa inmobiliaria operando en España y Alemania. Que la situación del mercado inmobiliario en Alemania empieza a ser preocupante se ve claramente, con el hecho de que los precios por metro cuadrado crecen, actualmente, mucho más rápido que los salarios. Desde 2009, los primeros han aumentado un 46%, cifras similares a las experimentadas en España años atrás.

Lo que preocupó en España al final de la burbuja inmobiliaria, empieza a preocupar también en Alemania: las cajas de ahorros y su futuro en este contexto. Aunque en Alemania estas solamente pueden operar en un entorno local y no sufren una corrupción y politización tan grande como en España, es peligroso empezar a ver el volumen de créditos que están concediendo y cada vez bajo un control de riesgo más laxo. Ahora, a veces financian casi a 100 por cien inmuebles si conocen bien el cliente y cada vez más con tipos de interés flexibles: “Algo que era antes impensable en Alemania”, dice Meindel. Hace 10 años, uno tenía que aportar el 50% del capital y casi todos los créditos tenían un tipo fijo: “Es el mundo al revés. Mientras ahora en España exigen muchos avales y garantías, en Alemania son cada vez menos”.

UNA POSIBLE BURBUJA ES MÁS PELIGROSA EN UN CONTEXTO BANCARIO DÉBIL

Además, las Cajas en Alemania tienen un ratio de eficiencia de un 60%. Esto quiere decir que el 60 por ciento de sus ingresos tienen que dedicarlos a cubrir costes. Esto también es debido a una mala gestión de recursos y poca innovación en el sector. “Tienen que hacer muchos deberes todavía en el ámbito del e-banking y de la banca móvil. La gran red de sucursales que tienen no es sostenible, igual que en España”, dice Manuel Romera, director del Departamento Financiero del Instituto de Empresa en Madrid.

En Boston Consulting Group (BCG) creen que en los próximos cinco años el número de sucursales bancarias en Alemania bajará un 40 por ciento. Ya desde 2012, se han cerrado alrededor de 1500, ahora quedan alrededor de 34.045. Igual que en España, hay una tendencia de concentración en el sector para afrontar la poca rentabilidad, pero a los alemanes les queda todavía mucho por hacer. De las más o menos 450 cajas de ahorros en Alemania (2010), en 2017 quedan casi 400, con 14.450 sucursales y donde emplean a 234.000 personas.

El DSGV, el lobby de las cajas alemanas, alerta que veremos más fusiones entre cajas en Alemania, “por la poca rentabilidad de muchas entidades”. Las cajas también han anunciado que para los clientes, las tasas y comisiones van a seguir subiendo para que salgan las cuentas. Esto va a tener como consecuencia una fuga de mucha gente a bancos directos y bancos online. Toda esta evolución se ve en Alemania con cierta preocupación, porque el éxito del Mittelstand alemán, del tejido industrial distribuido por todo el país, está muy vinculado a la red de cajas de ahorros que siempre han apoyado la economía local. “Estamos delante de una gran restructuración de la economía y del sector bancario, unas reformas que no se han hecho cuando el Sur de Europa sí lo ha hecho”, alerta Romera. El español también dice algo en voz alta, mientras que en Alemania nadie lo quiere admitir: “Con los últimos cambios en el sector financiero ha llegado el fin del sistema de las cajas de ahorros”.