¿Qué le espera al mercado inmobiliario?

El mercado de la vivienda atraviesa un escenario convulso. Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), tanto las ventas como la firma de hipotecas siguieron creciendo en agosto, y acumulan ya 18 meses consecutivos de subidas. Así, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 36.721, lo que supone un 10,5% más que en agosto de 2021, mientras que el importe medio asciende hasta los 145.287 euros, con un aumento del 5,4%.

En lo que respecta a aquellas hipotecas constituidas sobre el total de fincas durante el octavo mes del año, el tipo de interés medio al inicio fue del 2,67% y el plazo medio de 23 años. Tal y como indican desde Estadística, el 30,6% de las hipotecas son a tipo de interés variable y el 69,4% a tipo fijo. En este sentido, el tipo de interés medio al inicio para las hipotecas a tipo variable fue de 2,37% y del 2,85% para las de tipo fijo. 

Por su parte, en relación con las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio fue del 2,52% y el plazo medio de 24 años. En el caso de este tipo de préstamos, el 28,1% se constituyen a tipo variable y el 71,9% a tipo fijo, con un tipo de interés medio al inicio del 2,09% y del 2,71% para las de tipo fijo, respectivamente.

¿Y cómo se comportaron las diferentes comunidades autónomas durante el mes de agosto? Andalucía (7.670), Cataluña (6.208) y Madrid (6.058) fueron los territorios con mayor número de hipotecas constituidas y, de igual forma, aunque en diferente orden, estas tres comunidades son aquellas en las que se prestó más capital para la constitución: Madrid (1.345,0 millones de euros), Cataluña (1.027,2 millones) y Andalucía (948,4 millones).

¿Cómo afecta la subida de tipos del BCE?

Frente a este escenario, sin embargo, las últimas decisiones del Banco Central Europeo (BCE) han hecho surgir preguntas sobre su impacto en el mercado inmobiliario español. La subida de los tipos de interés por parte de la Institución liderada por Christine Lagarde tiene la intención de continuar la política restrictiva y hacer frente a la inflación, pero ¿cómo puede llegar a afectar dicho aumento tanto en el número de hipotecas constituidas como en el importe que tengan que asumir los usuarios los próximos meses? Para contestar a esta pregunta, el director de Desarrollo de Negocio de Hipotecas.com, Josep Vera, explica que es importante atender a dos ideas.

Por una parte, el hecho de que el BCE haya elevado los tipos de interés provocará que el Euríbor suba y, por tanto, que las entidades financieras tengan que ofrecer “productos a tipo fijo y mixto más adaptados a la nueva realidad” y, también, considera “probable” que “se ralentice levemente la demanda”.

¿Y cómo puede afectar al usuario? El director de Desarrollo de Negocio de Hipotecas.com declara que una parte importante de la población, en torno al 70%, tiene hipotecas a tipo de interés fijo o mixto, por lo que “estas personas no se verán afectadas por la variación del Euríbor”. Ahora bien, para otra parte importante del mercado, cerca del 30%, “una subida del Euríbor les afectará en la cuota”. Según trasladan desde la compañía, dicha subida en una hipoteca media se pagará a unos 225 o 230 euros más al mes, lo que supone unos 2.700 u 2.800 más al año. 

En esta línea, el experto también considera que otro de los posibles escenarios que pueden surgir hace referencia a las perspectivas de compra de los usuarios. “Una gran parte de la demanda puede bajar el precio de compra y buscar inmuebles a reformar”, indica al tiempo que señala que se trata de una realidad que “ya está pasando”. De hecho, entre los beneficios que aporta esta alternativa destaca también la posibilidad de adaptar las viviendas de manera eficiente energéticamente, con una consecuencia directa en los gastos y en la reducción del consumo. 

Unido a este escenario, también sobresale la futura evolución del mercado del alquiler. “Las familias van a necesitar viviendas, por lo que puede ser que el alquiler se lleve otra vez una gran cuota de mercado”, declara Vera. 

A pesar del contexto actual, desde Hipotecas.com, Josep Vera también alerta de la importancia de evitar el alarmismo. “El mercado inmobiliario seguirá siendo fuerte”, sostiene. Y para confirmarlo ofrece un dato: El 50% de las compraventas se realizan sin hipotecas “y esta gente va a seguir comprando”, por lo que, aunque el mercado de la compraventa se puede ver afectado, la caída será “moderada”.