¿Cuáles son los principales retos a los que se enfrenta el mercado de la vivienda en la actualidad? Hoy en día el mercado se enfrenta a numerosos retos como es la aplicación de la nueva Ley de Vivienda, la adaptación a la política de tipos del Banco Central Europeo, la subida del euríbor o la […]
NacionalDirigentes Digital
| 28 nov 2023
Hoy en día el mercado se enfrenta a numerosos retos como es la aplicación de la nueva Ley de Vivienda, la adaptación a la política de tipos del Banco Central Europeo, la subida del euríbor o la falta de oferta disponible. Sin embargo, bajo mi punto de vista el mayor reto al que se enfrenta actualmente el sector inmobiliario es la accesibilidad a la vivienda. Sobre todo las dificultades que tienen los más jóvenes ya no solo en zonas céntricas de las grandes capitales, sino simplemente en acceder a una vivienda.
Según las cifras de la estadística de transmisiones de viviendas del Instituto Nacional de Estadística del pasado mes de agosto, la tendencia a la baja del sector es cada vez más pronunciada. Las caídas interanuales siguen acelerándose, el -14% registrado este mes significa la mayor caída de este año y para encontrar un retroceso parecido hay que remontarse a inicios de 2021. Con este resultado ya se acumulan siete meses consecutivos de caídas interanuales y el retroceso acumulado en lo que llevamos de año ya es del -6,5%. Las caídas se producen especialmente en la vivienda usada, que cae un -16%, y la de obra nueva, que con un -7%, cae menos de la mitad.
Territorialmente, quienes lideran la estadística son Andalucía, la Comunidad Valenciana y Cataluña, con más de 10.000 operaciones en el primer caso, 8.000 en el caso valenciano y 7.000 en el catalán. En la parte más baja de la estadística está La Rioja, con 359 transacciones. Aún hay dos comunidades donde se han vendido más viviendas que hace un año: Asturias y Navarra, donde destaca el crecimiento del 9% del último caso. Las grandes caídas que se producen en los mercados que lideran el sector son destacables con registros del -38% en Baleares, -23% en Madrid o -17% en el caso catalán.
En definitiva, se van cumpliendo las previsiones en materia de vivienda para 2023, especialmente desde el punto de vista del cierre de operaciones y de hipotecas concedidas. Donde aún no es visible la desaceleración es en los precios y empezará, posiblemente, antes de finalizar el año en aquellos mercados que cuenten con una demanda más reducida. Otros elementos que marcarán la evolución del mercado a corto plazo serán la evolución de los tipos de interés, la posible implementación de la nueva Ley de Vivienda y la complicada situación política global.
Según las cifras que disponemos en pisos.com y teniendo en cuenta la evolución del mercado, estamos viendo cómo el mercado se está desacelerando, está cayendo el volumen de transacciones y también el volumen de hipotecas. Lo que ocurre es que esta desaceleración aún no se está trasladando a los precios. Con lo cual, con toda probabilidad esos aumentos de precios que estamos viendo se irán moderando e, incluso, irán cayendo en algún momento en aquellos mercados que tengan menos demanda. En resumen, a día de hoy es un buen momento para intentar vender un inmueble desde el punto de vista de los precios, aunque es cierto que puede encontrarse con una demanda que tiene menos capacidad de pago o que tiene dificultad en el acceso a la financiación de ese inmueble.
Actualmente se están vendiendo menos inmuebles que el año pasado, aunque lo estamos comparando con un año de cifras récord. Con lo cual, con toda probabilidad iremos al segundo mejor año en lo que respecta a transacciones de la última década. Ahora no es un mal momento para comprar una vivienda, pero sí hay que asumir que si necesito financiar esa compra, probablemente lo tendré que hacer con unas condiciones bastante peores de las que podía encontrar hace dos años.
A día de hoy las hipotecas que más se contratan siguen siendo las hipotecas a tipo fijo, aunque hay que tener en cuenta que hace medio año siete de cada 10 eran hipotecas a tipo fijo y ahora su representación en el volumen total está cambiando. Actualmente estamos hablando de que estamos cerca del 60% y hay que tener en cuenta que una nueva modalidad, que es la hipoteca mixta -una hipoteca que durante los primeros cinco, 10 o 15 años es una cuota fija y después va a tipo variable-, se está contabilidanzo por el Instituto Nacional de Estadística, que es la única fuente oficial, como hipoteca fija. Con lo cual, ahora mismo hay un porcentaje elevado de hipotecas fijas, pero también de hipotecas variables y ha aparecido esta nueva tipología que es la hipoteca mixta.
Hoy en día las entidades bancarias ofrecen diferentes opciones para la contratación de una hipoteca. Ahora las entidades bancarias tienen más interés en la contratación de hipotecas de tipo variable, pero aún sigue existiendo una contratación importante de hipotecas a tipo fijo y mixto. Depende mucho de la situación de cada persona, ya que le llevará a contratar una hipoteca u otra. No obstante, es cierto que las recomendaciones siempre son: analizar muy bien la situación, hablar con diferentes entidades bancarias y tomar una decisión tan racional como sea posible, dependiendo de los años disponibles o el capital a financiar, ya que obviamente podré optar por una opción u otra.
Por otro lado, si me decido por una hipoteca a tipo variable estoy asumiendo algo más de riesgo por el hecho de estar expuesto a los vaivenes del euríbor, aunque también es cierto que puedo acceder a unas mejores condiciones. En definitiva, siempre es recomendable ir a diferentes entidades bancarias y que me presenten tantas soluciones como sea posible para decidir con criterio ante uno de los gastos más importantes que vamos a tener en nuestra vida.
La hipoteca variable tiene una dependencia absoluta de la evolución del euríbor. Con lo cual, la política de tipos del Banco Central Europeo es la que va a determinar hasta qué punto los tipos de interés van a empezar a bajar y, como consecuencia, también las hipotecas a tipo variable. La gran duda que hay ahora encima de la mesa es si vamos a una situación de pico. Es decir, los tipos de interés suben 25 puntos más o 50 puntos más y luego empiezan a bajar. O, por otro lado, vamos a una situación de altiplano, donde llegados a este punto en el que los tipos de interés y el euríbor están por encima del 4% se queden en estas cifras durante un tiempo largo. Esto es lo que va a determinar si las hipotecas a tipo variable empiezan a bajar o no.
Dependiendo de la situación, la hipoteca inversa puede ser un buen producto. En muchos casos existen personas que se encuentran con una edad avanzada o que están jubiladas y disponen de un inmueble al que le quieren sacar una rentabilidad. También es una buena opción para aquellos que quieren complementar su jubilación y disponer de una situación económica más cómoda, sobre todo en momentos como el de ahora en el que la inflación es alta y a veces cuesta más llegar a fin de mes. En estos casos, ir a la hipoteca inversa es una buena opción, pero hay que tener en cuenta que si se quiere dejar el inmueble en herencia a los descendientes, esa decisión tendrá un impacto de forma económica.
La evolución de los precios del alquiler es una de las principales preocupaciones que hay en el sector. De hecho, es el motivo principal por el que hay dificultades de acceso a la vivienda, principalmente en las grandes capitales. Estamos viendo cómo en aquellos mercados donde la demanda sigue presionando al alza y sigue creciendo, se encuentra con una oferta que cada vez es más reducida. Hay que tener en cuenta que no solo existe la demanda natural, sino que también hay demanda internacional, así como demanda que sale expulsada del mercado de la compra.
Hay una situación de inestabilidad desde el punto de vista de la ausencia de un marco regulatorio estable y de las posibilidades que existen de aplicar o no la nueva Ley de Vivienda, que tiene como consecuencia que cada vez haya más propietarios que decidan quitar su inmueble del alquiler residencial de larga duración y pasarlo a corta estancia o al mercado turístico. En definitiva, tenemos ese desequilibrio existente entre oferta y demanda que hace que a día de hoy, especialmente en grandes capitales, los aumentos sean muy importantes e incluso en algunos casos como puede ser Barcelona, Málaga o Alicante llegan a superar el 20% interanual.
La falta de un marco regulatorio estable en relación con el mercado del alquiler es lo que está haciendo que exista poca confianza, sobre todo desde el punto de vista de los propietarios. Al final hay una nueva Ley de Vivienda que no se está aplicando, ya que las competencias están transferidas a las comunidades autónomas y ese poco consenso en el momento de llevar adelante la Ley es lo que hace que sea poco viable o que sea muy poco práctica. Esta es una situación de impás que habrá que ver cómo termina con la formación del nuevo gobierno. Sin embargo, también es cierto que por el camino se ha ido reduciendo la oferta disponible por esa poca confianza de los propietarios en esta nueva Ley o en el mercado en general, y lo que está pasando es que ante esa reducción de la oferta y el aumento de la demanda, la consecuencia es el incremento de los precios.
Uno de los principales factores que llevan a la vivienda a la situación actual es la falta de una política de vivienda estatal que no tenga una mirada cortoplacista, sino que sea una política de vivienda estatal a medio y largo plazo. Tiene que ser una política de vivienda a medio y largo plazo que no solo tenga consenso entre las diferentes formaciones políticas, sino que además cuente con una dotación presupuestaria que no solo se presupueste, sino que además se ejecute. Esto permitiría hacer mayor el parque de vivienda. No solo de vivienda de alquiler, que es obvio que disponemos de un parque de vivienda de alquiler muy reducido y debería hacerse mayor en vivienda de protección oficial y vivienda de alquiler asequible, sino también en vivienda de mercado libre.
Además, no hay que olvidar que el Banco de España indica que el parque de vivienda en venta disponible también es pequeño. De hecho, es una de las principales causas que está haciendo que, aunque el mercado se está moderando desde el punto de vista de transacciones e hipotecas, no termine de bajar desde el punto de vista de la evolución de los precios.
Para principios de 2024 inicialmente vemos una situación muy continuista como la actual, sobre todo desde el punto de vista de transacciones e hipotecas. Desde el punto de vista de precios de la vivienda, podemos ver cómo se moderan en grandes capitales, mientras que en aquellos mercados donde no exista una demanda muy fuerte empezarán a caer como consecuencia del enfriamiento que estamos viviendo ahora mismo en el mercado.
Por otro lado, es cierto que hay que estar pendientes porque el mercado está expuesto a la implementación o no de la nueva Ley de Vivienda y a la política de tipos del Banco Central Europeo, que puede hacer que el euríbor siga subiendo o que empiece a bajar. La exposición obviamente también es absoluta a la situación geopolítica, ya que esto puede provocar un aumento de la inflación o de los costes de producción de vivienda, lo que haría algo más complicado el año 2024 desde el punto de vista del sector inmobiliario.
