Un cambio de chip. Es lo que necesitaba el mercado inmobiliario español para engrasar la maquinaria de la oferta y la demanda en lo que respecta a los grandes jugadores del momento en el sector: los fondos soberanos. Hace apenas un año y medio, estos inversores hacían ofertas por debajo de las expectativas de los […]
Dirigentes Digital
| 13 dic 2014
Un cambio de chip. Es lo que necesitaba el mercado inmobiliario español para engrasar la maquinaria de la oferta y la demanda en lo que respecta a los grandes jugadores del momento en el sector: los fondos soberanos. Hace apenas un año y medio, estos inversores hacían ofertas por debajo de las
expectativas de los vendedores, y las operaciones llevadas a cabo por parte de actores de referencia se contaban con cuentagotas, sin conseguir levantar la confianza suficiente para establecer precios de mercado creíbles.
Pero ese panorama ya forma parte del pasado. Es una de las principales conclusiones del informe Fondos Soberanos elaborado por Esade y KPMG, que recoge información desde junio de 2013 a junio de 2014. En ese periodo, el mercado inmobiliario español se ha convertido en un referente internacional. Según explican los expertos, "la Península Ibérica se ha visto sacudida por una primera oleada de inversores, en su mayoría oportunistas, tomando posiciones en las dos plazas principales, Barcelona y Madrid, sumando en 2013 un total de 6.632 millones de euros y representando un 32 % del montante multisectorial invertido en España". Estas cantidades triplican los 2.100 millones de euros invertidos en el sector en 2012 que los expertos recogían en su último informe.
Los analistas señalas que este despertar tan efervescente ha sido provocado por un nuevo clima de confianza, en el que el número de vendedores se ha disparado con empresas privadas que necesitan reducir pasivo para sanear balance, o la propia SAREB, con más de 50.781 millones de euros en activos, con el objetivo de desprenderse de alrededor del 45 % en los próximos 5 ejercicios. Y por otro lado, los grandes fondos soberanos como compradores, "hambrientos por lanzarse a un mercado español, con unas dimensiones y circunstancias muy propicias".
Proyectos estrella en Madrid y Barcelona
Según se recoge en el informe, han existido tres proyectos estrella con edificios icónicos en Madrid y Barcelona. En primer lugar, el Edificio España en Madrid, vendido al grupo chino Dailan Wanda por 265 millones de euros por el Santander y que será transformado en 300 apartamentos de lujo, un centro comercial y un hotel. En segundo lugar, la Torre Agbar en Barcelona, comprado por 150 millones de euros y que se convertirá en un hotel Gran Hyatt. Y finalmente, la torre del Deutsche Bank, también en la ciudad condal, adquirida por 90 millones de euros y que se convertirá en un Four Seasons. Ambas operaciones en la capital catalana articuladas a través de un fondo local.
El proceso de saneamiento del sistema financiero español también ha tenido mucho que ver en el proceso. El fondo americano oportunista Lone Star fue de los primeros en aparecer en escena en febrero del 2013 con la compra de los créditos inmobiliarios fallidos del Banco Santander por 200 millones de euros. También ha sido uno de los fondos estrella este 2014 con la adjudicación junto con JP Morgan, de la cartera inmobiliaria de Commerzbank, la llamada EuroHypo, por un grueso de 3.500 millones de euros.
A éste le ha seguido Blackstone, vencedor en el concurso del ente público FROB de la cartera de 6.375 millones de euros de hipotecas tóxicas de Catalunya Banc correspondientes a 40.000 inmuebles, por los que el fondo desembolsará unos 3.500 millones de euros. "España se encuentra en pleno cambio de ciclo y tanto el sector privado (bancos y empresas) como el público seguirán teniendo la necesidad de transformar activos en liquidez, ofreciendo al mercado un goteo constante de oportunidades únicas", recuerdan los expertos.
El goteo se mantiene
El boom de las Socimi y sus beneficios fiscales también han dado entrada a grandes inversores internacionales como George Soros en el sector nacional. Y los fondos soberanos no han sido ajenos a todo este movimiento, aunque han centrado sus esfuerzos de inversión directa en operaciones muy concretas hasta la fecha. "Por un lado los fondos más personalistas árabes y, por otro, los fondos de pensiones canadienses han sido los más activos en los últimos meses", recuerdan los expertos.
Tras la compra del hotel W de Barcelona por Qatari Diar, la siguiente operación por parte de un fondo gubernamental fue la compra por parte del fondo de pensiones canadiense CPPIB junto al líder en retail en el Reino Unido, Intu Properties, del centro comercial Parque Príncipe en Oviedo, en octubre de 2013 por 162 millones de euros. "La rentabilidad esperada de los nuevos propietarios es del 7,2 %. Se trata de un activo de gran calidad, en el que el fondo canadiense ha servido de pulmón financiero para la británica con un equity en la operación de 40 millones de euros", explican.
En el siguiente caso el protagonista fue el fondo IPIC del emirato de Abu Dhabi con la toma, en noviembre de 2013, de una opción de compra hasta el 2016 por 450 millones de euros de la Torre Foster en Madrid perteneciente a la banca nacionalizada Bankia. Este derecho ha sido consecuencia del arriendo reciente de Bankia de la práctica totalidad de la Torre Foster a Cepsa, petrolera española perteneciente al fondo del emirato.
Actividad en 2014
Qatar volvió a salir a escena en enero del 2014, comprando el hotel Renaissance en Barcelona por 78,5 millones de euros a la cadena Marriot. Y la segunda operación del año la realizó la nueva marca de división hotelera de Qatar Holding, Katara Hospitality, con la compra de una cartera de 5 activos hoteleros europeos que incluía el hotel Intercontinental en Madrid valorado en 70 millones de euros.
Pero sin duda la operación más significativa fue la toma de posición de Qatar como segundo accionista en la cotizada Colonial. La compañía patrimonialista española con 5.300 millones de euros en activos inmobiliarios en Barcelona, Madrid y París ha sido un fiel reflejo de la salud del sector. La última operación pública la ha realizado el fondo de pensiones canadiense PSP, junto a la española Drago Capital, con la compra del complejo comercial y de oficinas Castellana 200 en Madrid, en el primer semestre de 2014.
El informe recuerda además que "los fondos soberanos han podido ser participes de más operaciones durante este periodo, dado que en muchas ocasiones se esconden bajo vehículos pantallas de otros fondos o gestoras, tanto para acceder a la operación sin subir el precio como por el simple deseo de evitar la publicidad".
Aún así, los expertos reflejan varias características que impiden una presencia mayor de estos inversores internacionales. Primero, la escasez estructural de productos de grandes dimensiones de perfil core. Segundo, el hecho de que las operaciones actuales son en su mayoría oportunistas y requieren de una gestión posterior por parte de un equipo local, algo a lo que estos gigantes de la inversión no están acostumbrados. Y por último, la lenta recuperación de los fundamentales. Los expertos concluyen por tanto, que aún es pronto para la mayoría de ellos y los veremos aparecer a medida que avancemos en el ciclo económico.
Es cuestión de tiempo. La futura ciudad de ocio Barcelona World o proyectos hoteleros relacionados con el sector del lujo en el Mediterráneo podrían ser los siguientes en recibir la visita de estos gigantes de la inversión que entre 2009 y 2014 han invertido 40.000 millones de euros en empresas españolas y sus filiales, incluyendo tanto inversiones directas e indirectas como compras de deuda. Esta cantidad supone casi la mitad de los 86.560 millones de euros que han invertido en Europa en el mismo periodo.
