Real Estate en Hong Kong: la urgencia de ser selectivos

Tal y como comentábamos en el artículo previo, repasamos los Drivers del Real Estate así como sus especiales características:

• 90% Parque Natural no edificable
• La mayor densidad del planeta
• El programa CIES (Collective Investment Entrant Squeme)
• Complejidades contractuales
• Oferta y Demanda
• Tipos de interés; tipo de interés fijo con el USD

No son pocos, ni son todos; estos pocos son causantes de muchas complejidades pero no las únicas. ¿Cómo afecta a las empresas de real estate en Hong Kong? Pues básicamente depende del negocio. Si es una constructora, el margen es mucho menor, ya que la mano de obra es barata y la competencia es muy alta. Otro tema es la promoción. Si bien es cierto que Hong Kong a oídos del mundo es el paraíso de los liberales, no lo es tanto en la realidad. En la práctica es un Oligopolio con todas las letras, la barrera de entrada es muy alta y el control gubernamental es muy cerrado.

Un ejemplo claro es el grave problema del territorio construible. ¿Cómo podemos ser los beneficiados por una concesión por parte del gobierno para poder obtener licencia de promoción y construcción cuando el espacio es realmente reducido? La realidad es que 9 familias se reparten el pastel y las promociones son muy controladas haciendo siempre que el grifo se abra con la fuerza necesaria para mantener un precio alto y una demanda aun mayor.

Esto no ha sido así siempre, me refiero al precio tan alto del terreno (los oligopolios siempre son parte de una sociedad desarrollada, guste o no, algunos más férreos otros menos). Todo se precipita con el crecimiento de China a partir de 1998 y especialmente en 2003 con la entrada del CIES. Por lo que las empresas que ya poseían assets inmobiliarios en sus balances son las que mayor descuento por fundamentales tienen respecto al precio. ¿Y esto porqué es así? Muy sencillo, si posees unos assets que a mercado son el doble o triple, pero nunca llevas a precio de mercado tal valor, ya que no realizas la venta de los mismos, ya que tu negocio es la gestión y el cobro de rentas, por ejemplo (Viviendas, como grandes centros comerciales, Naves industriales, oficinas…), el precio de la acción tiene un enorme descuento, llegando en algunos casos a ser un 60% de descuento respecto al valor en libros.

Esto es lo que le sucede a títulos como Dan Form Holdings (271.hk), o Shanghai Zendai Properties (755.hk), Wing Lee Property (864.hk) …y podemos seguir. Pero, ¿qué les hace especiales? En primer lugar, un dividendo normal por encima del 3% (derivado de las constantes rentas percibidas), pero sobre todo cuando anuncian que venden las propiedades que tienen en balance para poder adquirir nuevas promociones, o como sucede últimamente, el CEO tiene 80 años, y los hijos tienen tanto dinero que no quieren trabajar y no hay continuidad, y proceden a dividir el patrimonio en vida, o más curioso aún como New Heritage (95.hk), que conocido que tenía una amante (en realidad dos) y una mujer oficialmente casada con el CEO (C.F. Tao), decide tomar riendas en el asunto hereditario (Los 80 ya están a la vuelta de la esquina), y comienza a disponer de los assets, con aún mayor curiosidad, cuando la mitad de ellos los compra a través de otra empresa propiedad de C.F. Tao…todos contentos, sobretodo si al accionista le regalan un dividendo especial que suele bajar del 50% del precio de la acción.

Al margen de estos títulos que inician la disposición de assets, existen otros títulos, que si bien no tiene como Core Business el Real Estate, poseen propiedades y están en procesos de venta, tales como Sinogolf (361.hk), China Motor Bus (26.hk), Sun Century (1383.hk) y buscan liquidez, especialmente tras el hipo del mercado en agosto. Pero no olvidemos que hay otro driver que frena la venta, como es el precio y la financiación, la subida de tipos dificulta, y especialmente si la localización no es prime.

Con esto nos podemos hacer una idea de lo que hay detrás de empresas de Real Estate, y las consecuencias de ciertas actividades de las mismas, así como las complejidades que ello conlleva, sobre todo si añadimos que es muy normal que las cotizadas en Hong Kong inviertan sustancialmente en China, ya que Hong Kong tiene todavía los tipos de interés realmente bajos, y la posibilidad de financiarse para invertir en China o emitir deuda a un tipo menor que en el gigante asiático no es ninguna tontería.

Antes de invertir hay que conocer la naturaleza del negocio, la calidad de los assets, los drivers que lo envuelven, probabilidades de que sean positivos,… Esto no es una moneda al aire, por desgracia.

Santiago Vázquez es responsable en Europa de Quam Asset Management y socio de China Capital.