Las hipotecas ya no son para los empleados temporales

El nuevo informe de Tecnocasa y UPF sobre el mercado de la vivienda ha analizado cómo han evolucionado las hipotecas concedidas a personas en función de su contrato laboral. La concesión de hipotecas a gente con contratos temporales se desplomó fuertemente tras el estallido de la crisis y ha marcado valores mínimos en el segundo semestre de 2016. En cambio, la concesión a trabajadores indefinidos creció más de 20 puntos entre 2008 y 2009 y actualmente representan más del 70% de las hipotecas concedidas en España. Los autónomos mantienen cifras ligeramente superiores que en 2008 y ya suponen casi el 10% de las hipotecas concedidas. Otro de los datos que muestra los excesos del boom inmobiliario es el ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos mensuales del hipotecado. Según el informe, para minimizar el riesgo de impago este ratio no debe superar el 30-35%. Sin embargo, en 2007 casi se situó en el 65%, una cifra que muestra la insostenibilidad de muchas de las hipotecas previas al estallido de la crisis. Desde entonces, el desplome fue de 30 puntos porcentuales en solo dos años. En la última mitad de 2016 el ratio se situó en torno al 25%.

Las cifras muestran que los bancos, tras la crisis, ha decidido limitar el riesgo de las hipotecas concedidas. La ratio préstamo a valor ha caído entre 2006 y 2015 13 puntos porcentuales, desde el máximo del 86% a un 73% en el segundo semestre de 2016. “Un préstamo a valor medio en torno al 70% implica un comportamiento muy conservador por parte de las entidades de crédito”, afirman desde Tecnocasa y la UPF. La vivienda frena su encarecimiento El precio de la vivienda marcó máximos a finales de 2006 y principios de 2007 y desde entonces no ha hecho más que descender. Las cifras que da este informe resaltan aún más las diferencias entre la situación actual y los máximos marcados antes de la crisis. Mientras que otros estudios, como el que elabora Tinsa, cifran en un 48,7% la caída de los precios desde el año 2007, Tecnocasa y UPF elevan esa cifra al 51,56%; desde más de 3.500 euros por metro cuadrado a 1.690 en el segundo semestre de 2016. En tasa interanual, la última mitad de 2016 supuso que la vivienda se encareció un 7,37% más que en 2015. Desde Tecnocasa y UPF afirman que se consolida una fase en la que el precio de la vivienda será positivo, ya que la tasa ha crecido de forma considerable para tratarse de un periodo sin inflación.

Se trata del cuarto semestre consecutivo de subida de precios, y en la última mitad de 2016 el crecimiento ha sido similar al del semestre anterior, “con lo que parece que este ciclo de crecimiento de precios ya ha llegado a su momento más álgido”. El sector inmobiliario español ya no seguirá creciendo desde cifras mínimas, por lo que los expertos apuntan a que el crecimiento se ralentizará. “Todos los datos, incluyendo los relativos a los precios, parecen apuntar a que el crecimiento observado en los últimos años se está estabilizando. Lo cual es bueno porque parece que el sector ya conoce un punto de equilibrio y se muestra ajeno a los excesos del pasado”, explica el informe. En cuanto a las hipotecas, el importe medio alcanzó también máximos en los primeros meses de 2007, con una media de 185.462 euros por hipoteca. Desde entonces ha ido descendido hasta marcar mínimos en los primeros meses de 2014 y acumular una caída de más del 50%. Sin embargo, a partir del primer semestre de 2015 el importe medio de las hipotecas ha vuelto a crecer y ha alcanzado los 97.348 euros en el segundo semestre de 2016, cifras similares a las registradas a fines de 2012. El informe apunta a que el decrecimiento progresivo de los tipos de interés y del importe en la hipoteca han derivado en una importante caída en la cuota media mensual, que marcó máximos en 2007 (976 euros mensuales) y ahora se sitúa en los 365 euros al mes.

Además, los expertos apuntan a que la desaceleración en el número de hipotecas constituidas (que ha pasado de crecer un 20% entre 2014 y 2015 a un 14% entre 2015 y 2016) “podría sugerir que el ciclo expansivo que llevamos experimentado en los últimos dos años podría finalizar relativamente pronto, sin que éste llegue a experimentar las cifras del boom inmobiliario que experimentó España entre los años 2000 y 2007”.