Real Estate en Reino Unido: el alto precio de los activos ilíquidos

Las reacciones al bloqueo de varios fondos inmobiliarios de Standard Life Investments, Aviva Investors, M&G, Henderson, Columbia Threadneedle, Canada Life y Abeerden, de momento, no se han hecho esperar. Y aunque hay notables diferencias entre ahora y el inicio de la crisis, las gestoras de activos no deben olvidar las lecciones aprendidas entre 2007 y 2009. Para empezar, la urgencia de máxima transparencia en las posiciones y el valor de los activos en los que se invierte que, en este caso, tienen la desventaja de ser completamente ilíquidos. Algunas voces apuntan ya a que el cierre de estos fondos supone solo la punta del iceberg en un sector que vuelve a despertar muchas dudas entre los expertos. También epor sus consecuencias sobre la industria bancaria. Según un informe elaborado por JP Morgan esta semana, los bancos más expuestos al cuestionado inmobiliario británico serían RBS y Lloyds. En concreto, RBS cuenta con 25.200 millones de libras (unos 33.000 millones de dólares) en préstamos al sector, lo que supone un 66% del valor de sus activos netos. Por su parte, Lloyds mantiene 18.100 millones de libras en el sector, cerca de un 46% de su TNAV. Los analistas consideran que el riesgo es manejable, pero no tanto en prestamistas de menor tamaño, con una notable exposición a un sector que ahora mismo observa impotente como gestoras y banca de inversión reduce a un notable ritmo el valor de sus activos. Los expertos coinciden en que la crisis desatada por estos fondos puede desembocar en un efecto dominó de reembolsos, incrementando el estrés del mercado. El 45% de los inversores en estos fondos son, además, no británicos, por lo que también estarían sufriendo el desplome de la libra. Aún así, desde JP Morgan recuerdan que la industria ha reducido notablemente su exposición (vía préstamos) al sector del real estate comercial. En concreto, desde los 150.000 millones de libras hace cinco años hasta los 86.000 actuales. ¿Qué pasa con los fondos? Los analistas de Morningstar recuerdan que los fondos que se han visto afectados por el ‘corralito’ no se han vendido en España. Y explican que se trata de productos que invierten directamente en ladrillo. Es decir, no se trata de REITs. Al estar compuestas sus carteras por activos ilíquidos, y ser productos con liquidez diaria, las peticiones de reembolsos desbordaron a sus gestoras. Todos coinciden en que el ‘cierre’ a cal y canto de los productos es, aunque el último recurso, la decisión acertada para poder vender parte de esa cartera en momentos de menor estrés. “Con la caída de los precios puede haber mucho inversor interesado”, indican desde una gestora internacional con exposición a este mercado. Es cierto que existen fondos en Europa con exposición al Reino Unido. “Pero no es lo mismo invertir directamente en inmuebles que hacerlo en compañías inmobiliarias cotizadas en bolsa”, recuerdan desde Morningstar. Así se defienden también desde Degroof Petercam AM, con exposición al sector a través del Petercam Securities Real Estate Europe Fund y el Petercam Real Estate Europe Dividend Fund que, sin embargo, no invierte directamente en activos ilíquidos su cartera completa, por lo que su situación será mejor respecto a otros competidores. Tal y como recuerdan, los tres fondos afectados hasta el martes por la tarde por el ‘corralito’ (los de Standard Life Investments, Aviva Investors y M&G), representan menos del 2% del mercado de real estate en Reino Unido. Un mercado que, a su juicio, “cuenta con buenos niveles de cash flow y con subyacentes de calidad”.