“Los grandes grupos hoteleros están invirtiendo en la vivienda turística”

La regulación de las viviendas turísticas no genera consenso entre la patronal y la esfera política. Junto a eso, la digitalización aparece como otro reto para el sector. Tolo Gomila, presidente de la Federación Española de Viviendas Turísticas (FEVITUR), explica a DIRIGENTES el punto de vista de su organización frente a estos asuntos.

El ayuntamiento de Madrid acaba de limitar a 90 días el periodo en el que las viviendas turísticas pueden dedicarse a ese uso. ¿Qué opinión le merece esa medida?

Lo menos llamativo del decreto o del plan especial que quiere aprobar el ayuntamiento de Madrid es lo de los 90 días. Creo que lo más importante es que a través de ese plan se pretende eliminar el 95% de la oferta existente. Ten en cuenta que lo que están exigiendo a través de las competencias que tienen en urbanismo es que las viviendas de uso turístico dispongan de una entrada y una escalera independiente, cosa que en el distrito centro, donde está el 85% de toda la oferta publicada, es absolutamente imposible. Es una erradicación de facto de toda la oferta existente. Tendrá perjuicios desde el punto de vista económico y también tendrá su recorrido jurídico. Basta ver las sentencias que se han producido a nivel nacional. Entendemos que es una medida absolutamente desproporcionada. Hay claros indicios de prevaricación administrativa y urbanística.

¿Cuál sería la alternativa que plantean ustedes?

Lo que hay que hacer es no tratar de utilizar las elecciones para tener ahora un titular con vistas al electorado que pueda votar a Carmena. Se trata de que las legislaciones tienen que ser congruentes, proporcionales, justos y que no afecten al libre mercado. Hay un buen número de ejemplos a lo largo del territorio nacional de buenas normativas. Defendemos la regularización del sector.

De todas maneras hemos visto a lo largo de estos dos años este reto de la regularización de la vivienda de uso turístico ha habido ayuntamientos en los que se han aplicado medidas muy restrictivas. El ejemplo es la ciudad de Palma de Mallorca, donde su alcalde tiene una querella por la vía penal que ha sido admitida a trámite, el alquiler residencial ha subido un 27%; y tenemos otro ejemplo como el de San Sebastián, con una legislación menos restrictiva la variación interanual del alquiler residencial ha sido del 18%.

Lo que hay es mucha demagogia. Las métricas son las que son. El ayuntamiento está cifrando que el peso de las viviendas turísticas en la ciudad de Madrid está en las 11.000 unidades, y eso no representa más que el 0,79% de todo el parque residencial de Madrid. Hay una mayor presión dentro del casco urbano, pero reitero, 0,79% del peso de las viviendas de uso turístico. Si uno quiere hacer política de vivienda de verdad, lo que se debe hacer es estimular la oferta de viviendas que permanecen vacías, que en Madrid supera el 16%.

Para ello hay que hacer un análisis sereno y huir del populismo. Hay que dar palancas de seguridad y de fiabilidad para animar a esos propietarios que tienen viviendas vacías a ponerlas en el mercado.

Los pisos de uso turístico existen desde hace muchos años. Aparte de lo que usted define como intereses políticos, ¿hay alguna razón más para que a los ayuntamientos les entren las prisas ahora para regular?

Los cuatro años de legislatura del ayuntamiento de Madrid se pueden definir como pura demagogia y fracaso. Lo que están buscando no es nada más que un mero argumento desde el punto de vista electoral porque entienden que su electorado compra ese mensaje, que por cierto disminuye de forma rápida. Pura demagogia.

Pero más allá de Madrid hay lugares donde también se legisla.

Sí, la legislación la aceptamos, pero aquí se está hablando de prohibición. Desde el momento en que se hace una legislación que restringe el 95% de la oferta existente, perdóneme, pero eso no es una legislación, es una prohibición de facto. Y los problemas en España son en muy pocos sitios. Los tenemos en Palma de Mallorca, y fíjese, el denominador común entre la ciudad de Palma y la de Madrid es que hay populistas gobernando en la administración. Y tenemos también un problema en Valencia, pero en el resto la situación está bastante normalizada.

Debe ser complicado adaptarse a este negocio teniendo en cuenta que en cada lugar hay una legislación distinta. ¿Eso se puede solucionar marcando unas líneas generales desde la administración central?

Sin duda. Nosotros somos uno de los participantes de la mesa de trabajo que el Ministerio de Turismo convocó con respecto a las viviendas de uso turístico y una de las palancas necesarias es ser capaces de modificar la ley de arrendamientos urbanos y hacer una definición a nivel nacional de lo que es una vivienda de uso turístico. Si ya es un fenómeno complejo de legislar, imagínese lidiar con diecisiete administraciones distintas.

Hemos aplaudido que ha habido cierta iniciativa por parte del gobierno saliente pero se ha quedado a medias.

Se habla de una ralentización del crecimiento del turismo y eso entronca también con la situación del brexit. ¿Cómo afectará esto a su sector?

Creo que es multifactorial. Tenga en cuenta que las viviendas de uso turístico representan un tercio del alojamiento en España, con una aportación al PIB en 2017 de 63.500 millones de euros. Evidentemente lo que está haciendo el Brexit, como mínimo, es ralentizar las reservas. A nivel nacional estamos en el entorno de un 18% por debajo del turismo alemán y del turismo inglés. No hay que olvidar que teníamos toda la situación del arco norte y arco sur mediterráneo, que era muy conflictiva. Eso nos ha otorgado una ventaja competitiva. Ahora toca ajustarse y tratar de mejorar el producto.

¿Cómo encara este sector el desafío de la transformación digital?

Tenga en cuenta que este es un sector que, como usted decía, ha existido toda la vida, sobre todo en los destinos costeros. Esa fagotización o ese fenómeno disruptivo viene debido a las plataformas tecnológicas. Hoy en día ya no solo se trata de tener un buen producto sino de trabajar en la línea de comercialización. Todo aquel que no innove en una forma fehaciente lo va a tener más difícil que los demás.

¿Cómo han influido plataformas como Airbnb en el sector?

Fue un fenómeno tremendamente disruptivo sobre todo en los años 2008-2009. Presenta un medio de pago seguro. Dentro de esas palancas de normalización de la vivienda de uso turístico, una de las principales es que los grandes canales de distribución hotelera son los que más crecen en cuanto a transacciones de viviendas de uso turístico. Ya Airbnb en los últimos dos años está reduciendo su número de transacciones y los que están aumentando son otras plataformas como Booking que en el último año ha crecido un 327% en cuanto a transacciones.

Está explicando que están sufriendo el discurso populista pero sí que es cierto que está habiendo un gran aumento de los precios de la vivienda, tanto en alquiler como de compra. ¿Qué parte de responsabilidad tienen las viviendas de uso turístico?

Vayamos por partes. Primero, el peso de las viviendas de uso turístico es del 0,79%, con lo cual la incidencia o el peso que tenga será esa cifra.

Segundo, en los últimos años ha habido una nula promoción de vivienda pública. Tanto en lo que corresponde a la vivienda pública como también por el sector privado.

Tercero. En la época precrisis, cuando usted quería adquirir una vivienda las entidades bancarias le daban el 100% de la hipoteca y hasta le financiaban el coche si era necesario. Hoy en día eso no ocurre. Si usted no tiene el 30% o 35% de capital para poder complementar la hipoteca que puede darle un banco, no podrá hacerlo. Eso es mayor presión.

Cuarto. Madrid ha crecido demográficamente en el casco antiguo y además hay otro dato. Aparte de mantener ese crecimiento demográfico, el número de hogares ha crecido y eso viene motivado por las separaciones y los divorcios.

Y luego hay una presión muy clara. Quinta cuestión: ¿tenemos un problema desde el punto de vista de precios de alquileres? Tal vez. Pero lo que yo creo que tiene más incidencia es la bajísima política salarial que tenemos en España.

¿Cómo ve el sector en los próximos años?

Veo un sector que cada vez va a estar más profesionalizado. Si vamos viendo el porcentaje de propietarios individuales o empresas que gestionan las viviendas de uso turístico, el porcentaje de profesionales va creciendo. Veo que hay un sector en decrecimiento, porque entiendo que algún día tendremos un gobierno que utilice el sentido común y que lo que haga sea poner medidas para hacer vivienda pública y poner viviendas de alquiler que den seguridad a esos propietarios. Lo que veo es que los grandes grupos hoteleros están invirtiendo en la vivienda de uso turístico. Esto acabará como cualquier negocio. Aplíquele usted digitalización, aplíquele innovación y tendrá éxito.