“Hay zonas infladas”

La economía se recupera y con ella, el mercado inmobiliario. Aunque las estadísticas arrojan resultados positivos y confirman su senda alcista, el sector avanza con la mirada puesta en 2007. Un contexto, donde la directora de Engel & Völkers Madrid, Paloma Pérez, explica a DIRIGENTES los retos que enfrenta la vivienda de ‘alto standing’ en la capital española. Se trata de un nicho donde las subidas están siendo más moderadas y que, en algunos casos, se intenta vender a un precio que no coincide con la realidad.

Habéis lanzado hace relativamente poco un servicio exclusivo para las Embajadas ¿no es así?

Nosotros ya estamos trabajando con muchas embajadas y es por lo que decidimos hacer un servicio específico para ellos. Tienen unas necesidades muy determinadas y bastante parecidas entre ellas. Lo que hemos hecho ha sido empaquetar una serie de servicios para facilitarles el traslado o el movimiento de personal que tienen, entre otros. Por regla general, saben con muy poco tiempo de margen el destino, entonces lo que hacemos es prepararles un ‘welcome pack’ y a partir de ahí nos encargamos de todo. En el momento actual podemos estar trabajando con el 5% o el 10% de las embajadas, pero nuestra perspectiva es alcanzar el 50%.

En los últimos años, con la caída del precio de la vivienda era más asequible para el inversor extranjero. ¿Qué busca un inversor foráneo en España?

Un retorno de inversión, como todos. Ellos buscan en el medio y largo plazo cuál es la mejor inversión. A nivel europeo, Madrid es la segunda capital para invertir después de Berlín. Alemania es una inversión segura. España también lo es. Todas las ratios están diciendo que ahora mismo es bastante sostenible. Los extranjeros ven que es un buen momento porque hay precios en alza y el retorno de la inversión está por encima de otro tipo de activos. Sin duda, es muy buen momento.

¿Habéis notado un mayor incremento de la demanda en Madrid a raíz de los últimos acontecimientos de Cataluña?

No. Dejando aparte la demanda local, que no se ha visto afectada, la demanda foránea en Barcelona y Madrid es de perfiles muy diferentes y difícilmente traspasables. Por ejemplo, en Madrid abundan los latinos atraídos por los negocios mientras que, en Barcelona, los compradores más habituales son rusos y nórdicos que buscan una ciudad de costa.

Algunos expertos aseguran que uno de los principales problemas de la vivienda es que se encuentra tasada por encima de su valor. ¿Es común esta tendencia entre los vendedores?

Cuando el usuario pone su casa a la venta, puede hacerlo al precio que quiera. En este sentido, en los portales de viviendas aparecen esos precios. Si un propietario no tiene referencia y ve que su vecino la ha puesto en un millón, pues él también lo hace. Hay zonas infladas. Por ello es muy importante conocer los precios a los que se vende la vivienda y a partir de ahí fijar una cantidad. Nosotros usamos en la valoración el precio real de venta de mercado. El problema que tienen los tasadores de los bancos es que no cuentan con referencias de tendencias claras de los últimos años.

Nosotros insistimos al propietario que es muy importante sacar el precio exacto, porque si lo pones muy alto se queman las casas, si lo pones muy bajo, pierdes dinero. En el momento actual, hay unos precios poco realistas y el resultado es que no se desprenden del inmueble porque no se está vendiendo a ese precio. En Madrid, la zona del Viso, el centro o el barrio Salamanca tienen unos precios que, en muchos casos, no son reales.

A raíz de la crisis económica, ¿qué busca el nuevo comprador?

Se ha vuelto más conservador y más prudente. Nos pide mucha más información y quiere garantizar que la compra se hace a un buen precio. Por todo ello, negocia mucho más y prefiere trabajar con expertos inmobiliarios que les asesoren en todos los aspectos de la compra. También hay que señalar que el perfil del cliente se está internacionalizando. En Madrid tenemos un 50% más de compradores internacionales. Otro dato relevante del perfil del comprador es que ha crecido en edad media. La razón principal radica en que los menores de 35 años optan más por el alquiler.

El proyecto Fuencarral 142 consiguió venderse alrededor del 70% en apenas dos semanas. ¿Este hecho da alguna pista de la demanda que viene?

Si, sobre todo en la tipología de la vivienda. Son viviendas cuyo precio se sitúa en el entorno a los 500.000-800.000 euros, con uno o dos dormitorios y en una localización céntrica.

Relacionada con la anterior, ¿el comprador prefiere nueva construcción a las afueras o reforma en el centro?

Existen las dos demandas. Mientras las parejas sin hijos y profesionales liberales e inversores prefieren viviendas más céntricas, las familias con hijos demandan casas de nueva construcción a las afueras de Madrid.

¿A qué ritmo crece la vivienda de ‘alto standing’?

El problema de las medias y estadísticas es que dependiendo de cómo lo veas puede conducir a error. Las zonas que más están creciendo con una media del 35% son muy humildes y muy voluminosas y esto dispara las medias que se hacen por número de unidades. Con un análisis más exhaustivo, vemos que esos crecimientos realmente no son reales. Provienen de zonas como Carabanchel que bajaron en su momento un 50% o un 60% y ahora suben un 20% pero todavía están por debajo. Eso está desvirtuando los números. Vemos que el crecimiento está siendo muy sostenido. Hemos analizado lo que ha pasado en enero, febrero y marzo y en las zonas ‘premium’ las subidas están siendo de un 3% o 4%, e incluso en alguna zona han bajado algo, es decir, están siguiendo el ritmo del año pasado. Hay que tener mucho cuidado con las expectativas que dice el mercado.