¿Por qué es más rentable un alquiler tradicional que uno turístico?

El ‘boom’ de los pisos turísticos en los núcleos urbanos parece tener los días contados. Los ayuntamientos de las grandes ciudades se han propuesto poner fin a una tendencia que no ha hecho más que crecer en los últimos años. Este motivo está llevando a muchos propietarios de segunda residencia a plantearse si realmente es más rentable apostar por el alquiler vacacional o por el tradicional.

La opción de alquilar por un largo periodo de tiempo siempre ha tenido más adeptos: según el IV Estudio de Casaktua.com, el 65% de los propietarios de segunda vivienda que alquila su inmueble opta por el largo plazo, mientras que el 35% elige el arrendamiento vacacional. Los expertos del portal inmobiliario exponen los cinco motivos por los que el alquiler tradicional continúa siendo más cómodo y rentable que el arrendamiento turístico:

El primer motivo es el endurecimiento de la normativa de pisos turísticos en capitales y ciudades costeras. El auge de los pisos turísticos en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Palma de Mallorca podría acabarse con las nuevas regulaciones. Por ejemplo, la reciente normativa aprobada en Madrid reducirá en un 95% los pisos destinados a este fin en el centro de la capital. Entre los principales puntos de la nueva medida promovida por la Comisión de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid se encuentra la necesidad de solicitar una licencia de actividad específica por uso terciario de hospedaje, o la obligatoriedad de contar con un acceso independiente a la calle o ascensor propio.

Otro motivo es que el alquiler por temporadas no se beneficiará del 60% de deducción en el IRPF. El Ministerio de Hacienda y el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) han resuelto que la deducción en el IRPF por el alquiler no será aplicable a los arrendamientos de temporada. Solo se beneficiarán los alquileres tradicionales destinados a ser la vivienda habitual de los inquilinos. Actualmente, la deducción por alquiler prevista en la Ley del IRPF es del 60% sobre el rendimiento neto positivo que se haya obtenido.

El tercer motivo es que las comunidades de vecinos podrán aumentar un 20% los gastos de comunidad para esas viviendas de alquiler vacacional. Tras la entrada en vigor de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se ha determinado que las comunidades de propietarios puedan, por acuerdo de una mayoría de 3/5 partes, limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico, o fijar unas determinadas condiciones para su ejercicio. Asimismo, la norma recoge la posibilidad de establecer incrementos de hasta un 20% en la participación de los gastos comunes por parte de las viviendas de uso turístico o, incluso, negarse a admitir este tipo de actividad.

Otro de los factores es la propia rentabilidad de la inversión a corto y largo plazo. Las agencias que gestionan el alquiler de pisos para fines turísticos cobran en torno al 35% del beneficio obtenido por la gestión integral. Esta incluye las labores de limpieza, recepción y salida, así como el anuncio de la vivienda en las diferentes plataformas. A esto hay que sumarle lo que se debe tributar por la actividad económica si se alquila más de 90 días al año. En cambio, los alquileres de larga estancia no suelen estar sujetos a agencias y, por tanto, no deben pagar esa cuota. Además, los gastos de limpieza y reparaciones se reducen considerablemente, y los costes fijos, como el agua o la luz, corren por cuenta del inquilino, lo que supone una ventaja económica frente al alquiler turístico.

Por tanto, dependiendo de la ciudad y la zona donde se ubique el piso, para que sea igual o más rentable el alquiler turístico que el residencial, el inmueble deberá estar ocupado entre un 50% y un 60% de los días del mes, teniendo en cuenta la facturación media de estas viviendas.

Otro motivo es la relativa estabilidad que ofrece el alquiler de larga estancia. Al contrario de lo que ocurre con los alquileres turísticos, los arrendamientos tradicionales o de larga estancia ofrecen una estabilidad para los propietarios que facilita el control y rendimiento de la vivienda. En primer lugar, este tipo de contratos suelen tener duraciones de, al menos, un año. Esto asegura que el inmueble no pase un periodo prolongado de tiempo vacío, al contrario de lo que ocurre con los pisos destinados a fines turísticos. Por otro lado, también garantiza una estabilidad en los ingresos, con cuotas fijas que el casero cobra de forma mensual.