Hipoteca inversa: ¿en qué consiste?

A pesar de que las hipotecas inversas están reguladas en España desde hace más de 15 años, aún hoy son desconocidas para un gran número de usuarios. DIRIGENTES entrevista a Noelia Suárez, Human Connecting Manager de Hipotecas.com, para abordar este tema y analizar sus principales características, los requisitos que se deben cumplir para acceder a ellas, así como los beneficios que aportan tanto a los propietarios de la vivienda como a sus herederos. 

La hipoteca inversa es una fórmula regulada en España desde el año 2007. Sin embargo, sigue siendo una fórmula desconocida para una buena parte de la sociedad. ¿A qué se debe este bajo éxito?

La población todavía está poco familiarizada con el concepto de las hipotecas inversas, principalmente por tres razones. La primera se debe a que este tipo de préstamos son muy específicos en sus requisitos de demanda y no todos los posibles solicitantes pueden tener acceso a ellos. De hecho, una encuesta de la OCU en 2022 mostraba que menos de un 30% de los españoles necesita un complemento a su jubilación. 

Además, la reducción del patrimonio para los herederos puede comprometer ciertos problemas familiares entre los deudores y herederos. Y, por último, no es una solución que comercialicen todas las entidades financieras. Por ejemplo, en nuestro caso la hipoteca inversa no forma parte de nuestro porfolio de soluciones. 

A nivel general, una entidad financiera abona una renta al cliente a cambio de que este ofrezca su vivienda como garantía. ¿Qué otras particularidades tienen?

Al contrario que en una hipoteca tradicional, en la hipoteca inversa la deuda aumenta con el tiempo en vez de disminuir a cambio de un préstamo garantizado hasta que el dueño de la vivienda o sus herederos saldan dicha deuda. Este tipo de hipoteca permite transformar en dinero el valor de la casa sin tener que deshacerte de ella y con un usufructo vitalicio.

¿Quién puede acceder a una hipoteca inversa? 

Generalmente el acceso a este tipo de hipoteca se reserva a personas mayores de 65 años para poder proporcionar ingresos a los jubilados o en caso de discapacidad o dependencia. Por ese motivo para pedir una hipoteca inversa se ha de cumplir el requisito de ser mayor de 65 años, o 70 en caso de algunas entidades, acreditar una discapacidad igual o superior a un 33% o demostrar vivir en situación de dependencia severa. 

A estos factores hay que sumar que, para poder acceder a esta hipoteca, se debe de tener una casa en propiedad libre de cargas.

¿Cómo se establece el importe del préstamo? 

La entidad bancaria tasa la vivienda y, generalmente, en base a su valor concede un préstamo de entre el 25% y el 50%. Los factores que se tienen en cuenta son el valor de la vivienda, la edad de los solicitantes o la esperanza de vida de los beneficiarios.

¿Cuáles son los principales beneficios que aporta a los propietarios?

El principal beneficio que ofrece este tipo de préstamo es las distintas posibilidades que existen para saldar la deuda. El pago de esta hipoteca suele darse al fallecer los titulares o bien, pagando la cantidad a deber y recuperar la casa o cobrar lo que queda de préstamo. En caso de querer vender la casa en vida o pagarla antes de fallecer, también podría realizarse.

¿Qué opciones tienen los herederos del propietario una vez que este fallece?

Lo normal es que una vez el propietario fallezca sus herederos reciban la vivienda y la deuda del préstamo optando por dos posibles vías: saldar la deuda y quedarse con la casa o renunciar a ella.

¿Cuál es la principal diferencia entre la hipoteca inversa y la nuda propiedad?

La distinción fundamental reside en que la hipoteca inversa, en términos legales, representa una carga real para el inmueble, manteniendo la titularidad en manos del deudor prestatario. Por el contrario, la venta de la nuda propiedad y la constitución de usufructo implican una transferencia irreversible de la titularidad del inmueble a otro propietario, en este caso, el inversor.