La inversión inmobiliaria en España se sitúa en niveles de 2013

La llegada del coronavirus a España, y el obligado confinamiento durante los meses de marzo y abril, ha resquebrajado por completo las expectativas de la inversión inmobiliaria para este año. Después de un primer trimestre que los expertos del sector califican como “extraordinario”, en el que se realizaron operaciones por un valor superior a los 4.000 millones, durante el segundo trimestre esta cifra se situó en los 1.100 millones. Hay que remontarse al ejercicio 2013 para encontrar una cifra similar en un contexto marcado por la incertidumbre tanto de la evolución de la pandemia como del curso de la economía. 

Estas son las principales conclusiones que se desprenden de Market Outlook 2020, elaborado por la firma de consultoría CBRE, que se ha visto obligada a revisar sus previsiones. En una edición especial, el consejero director, Head of Capital Markets de CBRE, Mikel Marco-Gardoqui, ha asegurado que, si bien “el ejercicio arrancó con muy buenas cifras para el sector inmobiliario español, por la gran cantidad de capital disponible, las positivas previsiones macroeconómicas y los sólidos fundamentales del mercado (…), la ralentización de la actividad a partir de marzo era de esperar”.

En concreto, estiman que la inversión directa en activos inmobiliarios alcanzará los 8.500 millones, cantidad muy inferior a los 12.000 del ejercicio anterior y que se quedaría “por debajo” de los niveles de los últimos cinco años. Esta estimación se ha realizado en base a las previsiones macroeconómicas que elabora CBRE, en las que anticipan que la economía española será, junto a Francia e Italia, la que mayor caída de PIB sufrirá este año en el conjunto de la Unión Europea. 

Así, en un escenario de recuperación en forma de V o recuperación temprana, en el que no se contempla la reclusión en los hogares, la contracción de la economía para el conjunto del año sería del 10%, mientras que con posibilidad de rebrote antes de finales de 2020 la caída del PIB podría situarse en el 13,5%. Por último, en un tercer episodio, que contempla contagios de “cierta intensidad”, el retroceso podría llegar a ser del 13,7%, con un rebote más lento, en forma de L, y con “efectos más perniciosos” aún sobre la economía, empresas y hogares. “A medida que vayan apareciendo datos, se tendrá una mayor visibilidad sobre el ritmo y alcance de la recuperación de la demanda en la economía, paso previo imprescindible para que el sector inmobiliario vuelva a mostrar cierto dinamismo”, añade Marco-Gardoqui.

A finales de junio, el 40% de las operaciones de inversión en curso antes de la declaración del estado de alarma se habían visto afectadas por esta situación. Pese a ello, solamente nueve procesos han sido cancelados y el resto se han pospuesto. A este respecto, cabe destacar el segmento hotelero, así como los activos aparejados al retail -a excepción de los supermercados- al ser los más perjudicados. Desde CBRE comentan que el mercado se encuentra en un estado de indefinición, marcado por la actitud de los inversores hacia el ‘wait & see’ y una acentuada polarización. 

Sin embargo, factores como la “elevada” liquidez, los bajos tipos de interés y el endeudamiento sostenible han provocado que los vendedores se muestren reticentes a bajar los precios, mientras que los compradores esperaban que la incertidumbre se viera reflejada en el precio. 

Logística, la menos afectada

Las anómalas circunstancias que ha provocado esta crisis han modificado las preferencias de los inversores. En este sentido, logística, oficinas prime y activos operacionales como, por ejemplo, vivienda en alquiler, residencias de estudiantes u hospitales encabezan la lista de prioridades en la inversión inmobiliaria. 

En concreto, los analistas esperan que el sector logístico sea uno de los primeros en recuperar el nivel de actividad, con más de 500 millones de inversión registrados hasta junio. De hecho, la COVID-19 no ha impedido que muchas de las operaciones que se encontraban en fases avanzadas previas a la pandemia se hayan materializado. Otras, en cambio, han sido pospuestas hasta después del verano. “El sector logístico está muy bien posicionado para atraer capital de big players. Por ello, la reactivación llegaría con más intensidad en el cuarto trimestre del año, hasta alcanzar una inversión de 1.000 millones de euros, que en 2021 ascendería a 1.500 millones”, comenta la directora del área de Research de CBRE, Lola Martínez Brioso. En cuanto al perfil, los demandantes de este tipo de productos van en la búsqueda de ingresos seguros y a largo plazo, sin necesidad de financiación. 

En esta línea, el residencial, que engloba el mercado institucional para vivienda en alquiler (Built to rent) también se presenta como uno de los “más resilientes” a la pandemia. Solamente entre enero y marzo captó 1.560 millones. “Prevemos que la inversión en el mercado multifamily en España seguirá creciendo (…). Entre 2005 y 2008, el porcentaje de parque residencial en alquiler en España ha crecido un 43%, hasta los 4,4 millones de unidades”, precisa Martínez Brioso, quien también estima un aumento de aquí a 2024, con una representación del 26% de toda la vivienda nacional. 

No han corrido la misma suerte las oficinas. Tras un 2019 en el que “eclipsó” al resto de sectores con un volumen de 3.700 millones y 900 millones en un “espectacular” arranque de 2020 durante el primer trimestre, este nicho ha echado el freno. Las estimaciones realizadas por CBRE arrojan una reducción del 50% respecto al año anterior en Madrid y “algo más” en Barcelona. Cabe destacar que el 75% de las empresas en busca de oficinas antes del estado de alarma mantenían sus planes al cierre de este informe. No obstante, habrá que esperar hasta 2022 para “ver unas cifras de contratación más normalizadas” con los espacios flexibles como protagonista. “Se pueden adaptar a las necesidades de manera rápida y ágil sin inversión en fit-out y mobiliario. Por tanto, la demanda de mayor flexibilidad por parte de las compañías hará que, tras el impacto negativo inicial, el sector flex sea uno de los más activos”, argumentan. 

En cuanto al sector hotelero, CBRE no aprecia síntomas de recuperación hasta el año siguiente, aunque los niveles precrisis no llegarán al menos hasta 2022. En cualquier caso, dependerá de la demanda interna y el reposicionamiento que se haga de la marca España en esta nueva etapa, en la que los destinos más enfocados al turista internacional tendrán que hacer un “esfuerzo” por atraer la demanda doméstica. 

Por último, cabe destacar el retail, que pone el foco en la alimentación. Con un volumen total de inversión de 1.600 millones entre enero y junio de 2020, gracias al cierre de grandes operaciones iniciadas antes de la COVID-19, los agentes han centrado su estrategia en la optimización de portfolios de tiendas y en las renegociaciones de renta de cara a los próximos años. En este sentido, los supermercados e hipermercados se han convertido en un valor refugio que garantiza la renta en momentos de incertidumbre.