Las claves de la futura ley de vivienda

Los avances en torno a la ley de vivienda llegan a cuentagotas. La intención del Gobierno era que su tramitación se reactivara después de Semana Santa, lo que supondría que el Congreso pueda dar luz verde antes de las próximas elecciones municipales y autonómicas. Sin embargo, esto no ocurriría igual en el Senado, por lo que su entrada en vigor y su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) previsiblemente se pospondrá más allá del 28 de mayo. DIRIGENTES ha charlado con el consultor inmobiliario y presidente de Red Expertos Inmobiliarios (REI), Eduardo Molet, para analizar las principales claves de esta ley. 

¿Qué supondría para sociedad en general y para el sector inmobiliario en particular la aprobación de la primera ley estatal de vivienda? 

Creo que es una ley intervencionista que va a perjudicar al sector y crea inseguridad jurídica. Es decir, no va a beneficiar en absoluto al mercado inmobiliario. Yo soy partidario de la no intervención en ningún tipo de mercado porque en el momento que se interviene ocurre lo que ha pasado con el mercado del alquiler, que se estropea.

En el tema concreto de los alquileres, el mero hecho de estas noticias de la posible ley ha hecho que muchos propietarios retiren sus pisos del parque de viviendas, por lo que hay menos oferta y los precios del alquiler están subiendo. Ha sido un fracaso total. Querían controlar el alquiler y bajar los precios, y los precios están subiendo. 

Entre las claves de la ley de vivienda se encuentran los alquileres públicos en promociones nuevas de vivienda. ¿Podría hacer una valoración?

Evidentemente, la solución está en que el Estado invierta en alquileres sociales. En España solamente el 3% de los alquileres son públicos, cuando en Dinamarca e Inglaterra alcanzan el 20%. Hay que hacer una inversión en vivienda pública, lo que ocurre es que es una medida a largo plazo.

Además, nos encontramos con que hay mucha burocracia a la hora de descalificar un suelo y calificar algo para vivienda residencial. Se tardan 10 o 15 años, por lo que realmente la medida a tan largo plazo es complicada. 

Por otra parte, también se encuentran las ventajas a los pequeños propietarios que pongan sus pisos en el mercado a un precio asumible y mayores impuestos para las viviendas vacías. ¿Qué opina al respecto?

Hay que ver cómo va a quedar la ley, pero evidentemente hay que fomentar el alquiler con ayudas fiscales a los propietarios y, desde luego también a los jóvenes. Creo que la clave está en desplazar la demanda que hay de los jóvenes en el centro de las ciudades a localidades periféricas. Nos encontramos con que una gran mayoría de los jóvenes quieren vivir en el centro de las ciudades y ahí no hay oferta, por lo que hay que desplazar esa demanda a zonas periféricas que, hoy en día, están bien comunicadas y cuentan realmente con un parque de alquiler que no tiene nada que ver con el centro de las ciudades.

Para ello, se tiene que poder intervenir ayudando a los jóvenes a que salgan y alquilen fuera del centro de las ciudades, y a los propietarios con ayudas fiscales. 

El consultor inmobiliario, Eduardo Molet.

Uno de los principales escollos de la futura ley de vivienda es la definición de zona de mercado tensionado y el tope a los alquileres en dichas zonas. El Gobierno aprobó el límite del 2% como una ayuda temporal a la inflación derivada de la Guerra en Ucrania y Unidas Podemos propone hacer permanente el límite del 2% y fijarlo en el 3% en áreas catalogadas como tensionadas. ¿Cómo ve usted este tema?

Me parece una barbaridad. Primero, ¿quién va a definir las áreas tensionadas? Definir las zonas tensionadas es un primer paso para luego, poco a poco, ampliar esas zonas tensionadas. Va a ocurrir lo mismo que con los aparcamientos de las zonas SER, donde al principio estaban solamente en determinadas calles del centro de la ciudad y, poco a poco, se han ido ampliando a todas las ciudades y todas las localidades. Por ello, me temo que con las zonas tensionadas puede ocurrir lo mismo.

Después, lo del 2% es una barbaridad porque a los propietarios les suben los gastos de comunidad, los seguros y los suministros. Tienen unos gastos y no puede ser que topen los precios. Creo que va contra la Constitución. Lo que ocurre con esto es lo que he dicho al principio, que los propietarios están retirando los pisos del mercado del alquiler y los están destinando a la venta. 

Creo que es una medida equivocada que crea inseguridad jurídica tanto en los pequeños propietarios como en los fondos inmobiliarios que tienen pisos de alquiler. Antes de que salga la ley, están retirando los pisos del parque de alquiler y los están vendiendo porque ven que entre los topes de los precios y la inseguridad jurídica es mejor cambiar de negocio.

¿Cómo considera que se podrían promover los pisos de alquiler asequible?

Hay unas medidas que tendrían que ser a largo plazo. Una es la inversión pública en vivienda social, que es fundamental. Otra es cambiar la ley y quitar los topes para dar una seguridad jurídica a los propietarios. La tercera es ayudar fiscalmente a los propietarios y a los jóvenes que quieran alquilar un piso, trasladando la demanda en zonas tensionadas a zonas periféricas de las ciudades. En toda España hay ciudades que antes eran dormitorio, pero que ahora cuentan con un sistema de comunicación excelente y tienen todos los servicios públicos y privados. Además, sus habitantes ya no tienen que trasladarse al centro de la ciudad para hacer las compras o gestiones. 

Por otra parte, el teletrabajo ayuda muchísimo a trasladar esta demanda porque un gran número de personas no tiene que acudir los cinco días a la semana a la oficina, sino que muchos de ellos están trabajando desde su casa dos o tres días, dependiendo de las empresas. Creo que hay que aprovechar estas circunstancias para trasladar esta demanda. No cabemos todos en el centro de las ciudades y hay otras localidades donde van a encontrar viviendas mucho mejores.