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Ley de Vivienda: 10 problemas para el mercado inmobiliario

Tal y como se presagiaba, la Ley de Vivienda ha sido aprobada este miércoles en el Senado y hoy, jueves, la norma será publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE). A lo largo de las últimas semanas, los expertos han ido analizando el contenido de la misma y el impacto que sus principales novedades […]

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Dirigentes Digital

18 may 2023

Tal y como se presagiaba, la Ley de Vivienda ha sido aprobada este miércoles en el Senado y hoy, jueves, la norma será publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE). A lo largo de las últimas semanas, los expertos han ido analizando el contenido de la misma y el impacto que sus principales novedades tendrá en el mercado inmobiliario. A continuación, los 10 problemas de la Ley de Vivienda:

1. Objetivos correctos, metodología incorrecta

Para Ferran Font, director de Estudios y portavoz de pisos.com, los objetivos que persigue la Ley de Vivienda son “correctos” al tratar temas importantes como la emancipación de los jóvenes, la evolución de precios del alquiler, la generación de vivienda o la movilización de vivienda vacía. Sin embargo, la metodología o herramientas para llevarlos a cabo producen, en muchos casos, el “efecto contrario”. En su opinión, se trata de una “oportunidad perdida” para establecer un marco regulatorio estable que genere confianza a todos los actores del mercado de la vivienda y que “cree consenso para que el sector inmobiliario pueda dar los pasos necesarios para afrontar los problemas existentes”. Además, también destaca que, como consecuencia del poco consenso, tanto político como con el mercado, la nueva norma genera “inestabilidad” y “dudas” sobre su propia efectividad. 

2. Uso político y cortoplacista de la ley

Siguiendo con la opinión de Font, otro de los problemas de la Ley de Vivienda es el “uso político” y “cortoplacista” que se le ha dado. Algunos ejemplos que utiliza para ilustrar este punto son los anuncios del plan de movilización de viviendas de la Sareb, el apoyo a la emancipación de los jóvenes o la necesaria vivienda de protección oficial. En relación con este último, el experto indica que España se encuentra por debajo del 2% y, para llegar a los estándares oficiales, sería necesario construir alrededor de 1.000.000 o 1.200.000 viviendas. No obstante, “no se está explicando cómo se va a hacer o quién las va a construir, en un momento donde el mercado de la construcción adolece de mano de obra”. 

3. Ausencia de datos

Desde pisos.com también apuntan que otro de los grandes problemas que tiene la Ley de Vivienda es la ausencia de datos que aporten información básica para usuarios e inversores. Tal y como declara, no hay información relacionada con los precios del alquiler en los diferentes mercados, quién los va a calcular, quién va a mantener los inmuebles, dónde se ubican las viviendas vacías o las viviendas de grandes tenedores. En resumen, “la ausencia de datos hace que aceptar el resultado de la Ley de Vivienda sea un acto de fe”.

4. Trámites administrativos

Para el director de Estudios y portavoz de pisos.com, desde hace años, una de las demandas del sector es la reducción de los trámites administrativos en la medida en que, en muchos cosos, la generación de nueva oferta es “complicada y lenta”. Esta realidad choca con las necesidades del mercado español ya que, según comenta, “desde el estallido de la burbuja inmobiliaria España lleva bastantes años infraproducenciendo vivienda”, de forma que la oferta disponible en comparación con la demanda es cada vez menor. En datos, los últimos tres o cuatro años se han autorizado cerca de 100.000 visados de obra nueva, una cifra aún lejos de los 150.000 necesarios de forma anual. 

5. Aplicación heterogénea de la ley 

Como consecuencia de la falta de consenso político, la aplicación de la Ley de Vivienda será “heterogénea”, dando como resultados dos particularidades. Por una parte, teniendo en cuenta que las competencias en materia de vivienda están transferidas a las comunidades autónomas, “la implementación tendrá muy poca aplicación” y “será muy poco efectiva de cara a al mercado real y a los propietarios”, explica Ferran Font.

Además, por otro lado, otra de las consecuencias de la heterogeneidad es la “competencia entre territorios”. En este sentido, se establecerán diferentes realidades entre enclaves próximos, que afectará tanto a los inquilinos a la hora de establecer su residencia como a los inversores en el momento de decidir pasar a formar parte de proyectos que pueden tener mayor o menor interés y atracción en función de su ubicación. 

6. Mercado del alquiler debilitado

“La legislación no solo no va a bajar los precios del alquiler, sino que va a hacer que la oferta disminuya”. Tal y como añaden desde pisos.com, las iniciativas relativas a la limitación del precio del alquiler crean “incertidumbre” e “inseguridad” entre los propietarios, promoviendo tanto la retirada de viviendas del mercado como un cambio del alquiler de larga duración por otro temporal. Así las cosas, esta situación, unida a la concentración de demanda en aquellos mercados que adolecen de oferta, genera una situación “dramática”, sobre todo en las grandes capitales. Font sostiene que esta situación es preocupante desde el punto de vista del alquiler en general, pero, sobre todo, desde la perspectiva de los jóvenes, “que ya no pueden acceder al mercado de compra y su única alternativa es el alquiler compartido porque tampoco pueden hacerlo en solitario”. 

7. Actualización de rentas del alquiler

Con el fin de evitar aumentos descontrolados, en 2023 el tope del alquiler está situado en el 2%, en 2024 pasará al 3% y, para 2025, se establecerá un nuevo índice que será siempre inferior al IPC. En esta línea, el experto de pisos.com declara que se está definiendo un mercado del alquiler donde, “a nivel de rentabilidad, tener un inmueble cada vez será menos interesante para el propietario”. Es decir, se está avanzando hacia una situación en la que se favorece la disminución de la oferta disponible y el efecto creado es el contrario al deseado: una desestabilización de la oferta respecto a la demanda y donde los precios tendrán tendencia al alza y no al control.

8. Honorarios inmobiliarios

Con relación a los honorarios inmobiliarios, la nueva norma establece que estos correrán a cargo del propietario. En este punto, Arantxa Goenaga, socia del despacho Círculo Legal Barcelona, comenta que una alternativa que se podría hacer es ofrecer los servicios de personal shopper de alquiler en lugar de compra. Además, tal y como ilustra, también “se podría haber fijado un precio de mercado para establecer esos honorarios y no imputárselos al propietario”. 

9. Incremento del IBI en inmuebles vacíos

La nueva Ley de Vivienda también contempla un incremento del IBI en los inmuebles vacíos. Ante este punto, la socia del despacho Círculo Legal Barcelona considera que esta medida no tiene sentido en la medida en que el mercado del alquiler en España está integrado de forma mayoritaria por pequeños propietarios, mientras que esta normativa solo va a poder aplicarse a los grandes tenedores y, estos, como buscan una rentabilidad, no suelen tener inmuebles desocupados. Por todo ello, con el fin de incentivar los alquileres, afirma que se podrían incrementar otras medidas como favorecer los procedimientos de desahucios o incrementar las ayudas a los propietarios que se encuentren con inmuebles que no les pagan el alquiler. 

10. Okupación y desahucios

Desde el Consejo General de Economistas de España también apuntan hacia la protección efectiva de los derechos de los propietarios. En esta línea, indican que es importante garantizar la “rápida recuperación de los inmuebles en su caso y el cobro de las posibles deudas de los inquilinos. Para lograrlo, sugieren recuperar la idea de “una o varias agencias públicas de alquiler que ofrezcan a los arrendadores una garantía real de pago de los alquileres y posibles daños”, así como de recuperación del inmueble en su caso. Por su parte, en cuanto a los desahucios detallan que la Ley de Enjuiciamiento Civil que propone la nueva Ley de Vivienda empeora la situación actual.

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