Sacar partido a la morosidad: la inversión en deuda inmobiliaria

Como consecuencia de las restricciones y la caída de la demanda, los ingresos de los negocios y los trabajadores caen y así empeora su situación financiera. En España, donde los préstamos hipotecarios son frecuentes, es de esperar que compañías y ciudadanos de a pie enfrenten dificultades para hacer frente al pago de sus deudas.

Por eso, las alternativas a la ejecución crecen en relevancia. “Ya no estamos en los 200.000 millones de euros de NPLs (préstamos dudosos) de 2008”, explica Miguel Arimont Lincoln, CEO de LEM Loan eMarket, en un evento virtual organizado por su empresa.

A pesar de que la situación es mejor que en la última crisis, Arimont cree que los créditos dudosos crezcan desde los 80.000 millones de euros actuales hasta los 130.000 millones. Por su parte, el Banco Central Europeo es más pesimista, ya que calcula que ese nivel alcanzará los 200.000 millones.

“La consecuencia de la pandemia es que se incrementen esos niveles”, conviene Arimont. En todo caso, hace notar la diferencia con la anterior recesión, ya que esta es una crisis “de oferta y demanda”, con sectores que han sufrido muy especialmente la pandemia, como el turismo, el comercio y la hostelería. En un momento dado, el descenso de los ingresos afectará al mercado residencial. Para Arimont, ese momento será a finales de este año o a principios del próximo.

Abel Marín Riaguas, abogado socio del bufete Marín & Mateo Abogados, frenó durante su participación en el coloquio las esperanzas de recuperación. En su opinión, el paro y la mala situación económica se trasladará a impagos, ejecuciones y ventas casi forzosas para sortear la deuda. Además, “aunque la vacunación haya arrancado, el cambio de hábitos de la población va a dejar algunos sectores tocados”, adelanta este letrado.

En este contexto, los dos expertos coinciden en que la ejecución de un crédito hipotecario es un drama económico y social. Los bancos están interesados en cobrar la mayor parte del préstamo posible y, por su parte, los ciudadanos quieren poder hacer uso de su inmueble, por lo que nadie sale ganando si el banco se queda con él. “Es importante dar el mensaje de que es la última opción”, dice Arimont. Marín coincide en que lo más favorable es solucionar los conflictos sin llegar a la ejecución, que sería el último recurso.

“El corazón del negocio es el acuerdo”, comenta Arimont. Por ello, crecen las alternativas de los deudores para aliviar sus cargas, a la vez que surge una oportunidad para los inversores. En eso consiste la inversión en deuda inmobiliaria: “Nuestra misión era poder ofrecer la inversión no solo a grandes fondos de inversión sino a inversores no institucionales”, reconoce Arimont.

De ese modo, su empresa es una de las que ofrecen esta alternativa. La explicación más sencilla para este proceso es la que da Marín: “Se compra la deuda. Si la compras, eres el nuevo propietario de la deuda y sigues exigiéndosela al deudor”. No obstante, aclara que el nuevo propietario de la deuda tiene que afrontarse a las dificultades para recuperar la inversión, de modo que necesitará refinanciar la deuda a través de quitas, moratorias o una extensión del periodo de pago. Estas negociaciones acaban teniendo un triple beneficio: para el deudor porque se quita una carga financiera con descuentos muy altos; para el inversor porque recupera su rentabilidad en menor tiempo; y socialmente porque se desatasca la saturación judicial.

En ese proceso, la tasación inmobiliaria es esencial para valorar la rentabilidad que puede tener para el inversor. Marín incide también en el interés que tiene que el pequeño inversor entre en este mercado para mejorar sus finanzas y, a la vez, para proporcionar más opciones a quienes están atrapados por las deudas.