2017 y el auge de las socimis

Este año se han incorporado 17 nuevas SOCIMI al MAB, que suma ya 44 SOCIMI desde el año 2013. De forma conjunta, el valor de mercado de los activos que incluyen superó 12.221 millones de euros y, sólo en 2017, las 17 nuevas SOCIMI incorporadas al MAB aportaron activos inmobiliarios valorados por encima de 4.566 millones de euros. La capitalización media de todas las SOCIMI que cotizan actualmente en el MAB se sitúa en más de 155 millones de euros y su media de recursos propios en el 62%. El buen ritmo de crecimiento de las SOCIMI pone de manifiesto la recuperación del sector inmobiliario y la confianza de los inversores en el mercado de alquiler como una de las opciones con más recorrido para las inversiones inmobiliarias. Antonio Fernández, presidente de ARMABEX, explica que “la SOCIMI se ha convertido en un elemento fundamental en el crecimiento del mercado inmobiliario. Desde que en 2013 se aprobara el cambio regulatorio de las SOCIMI, el despegue de esta figura ha sido constante. Cada año se han incorporado al mercado nuevas sociedades de inversión centradas en el segmento del alquiler de todo tipo de activos inmobiliarios, siendo viviendas y oficinas los activos más relevantes. Además, destaca la consolidación y la fuerte apuesta que siguen haciendo los No Residentes en este vehículo y que suponen más de 47% de las SOCIMI constituidas”. Oficinas y viviendas, los inmuebles preferidos por las SOCIMI en 2017. Se constata el despegue de los centros comerciales como activos en cartera De las 44 SOCIMI que cotizan actualmente en el MAB, 31 de ellas cuentan con oficinas y viviendas entre los inmuebles disponibles para alquiler y su valor de mercado representa el 42% del total. En 2017, de las 17 nuevas SOCIMI incorporadas al MAB, 9 han incluido ambos tipos de activos en sus carteras. Sin embargo, la diversidad de la tipología de activos susceptibles de conformar la cartera de activos de una SOCIMI es un valor diferencial. Centros comerciales, gasolineras, hoteles y naves industriales han encontrado en las SOCIMI el vehículo perfecto para cotizar en el MAB. De hecho, en 2017 destaca el repunte de las SOCIMI que incorporan centros comerciales (5 más en 2017); las primeras SOCIMI que incluyen naves (5 en 2017); la incorporación al MAB de la primera SOCIMI que cuenta con gasolineras y 3 nuevas SOCIMI hoteleras, entre otras. Asimismo, el cambio normativo introducido a principios de 2017 ha permitido crear un sub-segmento denominado “SOCIMI en Desarrollo” que incluye principalmente terrenos para la promoción de inmuebles en alquiler. Con este tipo de SOCIMI, los inversores pueden controlar y beneficiarse de toda la cadena de valor: desde la compra de suelo finalista hasta el alquiler del inmueble. En 2017, son 3 las SOCIMI que han incluido terrenos entre sus activos en cartera, frente a 1 en 2016. Su valor mercado se sitúa en 440 millones de euros, que representa el 3’6% de la valoración total de los activos incluidos en las 44 SOCIMI. Activos más frecuentes en las SOCIMI en 2017 y valor de mercado: En 2017 los Inversores NO residentes lideran la constitución de nuevas SOCIMI y los accionistas familiares son los que aportan activos con mayor valoración de mercado El valor de los activos de las 5 SOCIMI familiares cotizadas en el MAB se ha situado en 2.422 millones de euros a cierre de 2017. Las dos nuevas SOCIMI familiares que han comenzado a cotizar en 2017 (GGC Y AM LOCALES) han aportado activos valorados en más de 2.150 millones de euros. Actualmente, las SOCIMI formadas por grupos familiares representan casi el 20% del total del valor de mercado de los activos incluidos en las SOCIMI cotizadas en el MAB hasta finales de 2017. En opinión de Antonio Fernández “en ARMABEX estamos comprobando que el proceso de incorporación de las SOCIMI familiares al MAB conlleva unos plazos más largos debido a las reestructuraciones societarias que han de realizar, además de la importante modificación que ha supuesto para las mismas la interpretación, por parte del MAB, de cuáles son los inversores minoritarios aptos para cumplir con los requisitos de difusión”. Sin embargo, las SOCIMI más frecuentes siguen siendo las que cuentan con una estructura societaria formada por Inversores No Residentes. Según el análisis realizado por ARMABEX, las 21 SOCIMI cotizadas en la actualidad con esta estructura, representan el 55% del total por volumen de activos, que alcanzan los 6.728 millones de euros. En 2017, las 7 nuevas SOCIMI de inversores No residentes incorporadas al MAB aportaron activos valorados en 1.388 millones de euros. Activos por tipología de accionariado en 2017 y valor de mercado: Las SOCIMI con más de 20 accionistas escasamente suponen el 4% del total de la valoración de los activos del MAB. En 2017 este tipo de SOCIMI se ha mantenido con un escaso 4% sobre el total de la valoración de los activos. Madrid lidera la inversión de las SOCIMI con 5.684 millones hasta finales de 2017 a través de 32 sociedades Madrid se consolida como la provincia española en la que más invierten las SOCIMI. En este sentido, 13 de las 17 nuevas SOCIMI que iniciaron su cotización en 2017, incluyeron activos inmobiliarios situados en Madrid. Así, las 32 SOCIMI cotizadas en el MAB con activos situados en Madrid cuentan con activos inmobiliarios valorados en 5.684 millones de euros, que representan el 46% del total de la valoración de activos. Por su parte, la evolución en Barcelona ha sido menos satisfactoria de lo esperado y los activos en cartera situados en esta provincia con los que cuentan las SOCIMI representan el 11% del total de la valoración de activos y 1.364millones de euros. Sólo 5de las 17 nuevas SOCIMI que se han incorporado al MAB en 2017 incluyen activos inmobiliarios en Barcelona. “Se consolida una descentralización de las inversiones, ya que el 35% del valor de los activos ya se encuentra en provincias diferentes a Madrid y Barcelona”, explica Fernández, presidente de ARMABEX. Desglose por localización geográfica de los activos en cartera: