¿Busca diversificar cartera? Las Socimis son la entrada al ladrillo

Las socimis son sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria y en España se trata de un vehículo de inversión relativamente nuevo, sobre todo, si se compara con la tradición que existe en el mercado anglosajón donde se denominan Reit (Real Estate Investment Fund). La regulación que permitió su entrada en el mercado español nació en enero de 2013 y en estos dos años varias de ellas han comenzado a cotizar tanto en el MAB como en el mercado continuo. Entre los requisitos que tienen estas sociedades destaca que el 80% de sus propiedades inmobiliarias tiene que estar destinado al alquiler, en el lado de las ventajas el gran atractivo es que los beneficios están exentos de impuestos.

Las socimis se configuran como un vehículo para entrar en un mercado para el que antes "había un acceso relativo porque tenías que tener un cierto músculo financiero para hacer inversión inmobiliaria", explica Ana Hernández, directora ejecutiva de Armabex Asesores Registrados en una mesa redonda sobre si las socimis son un nuevo activo financiero. "Para desinvertir tenias que hacerlo en su totalidad. Ahora puedes tomar participaciones de socimis. Es una diferencia drástica en ese espectro de diferente inversión. Es un producto financiero nuevo. Los asesores financieros tienen un producto nuevo que pueden ofrecer a sus clientes. Ya no son solo mercados monetarios, renta fija y renta variable. Ya puedes introducir este sector en la cartera de inversiones", añade.

Por su parte, Antonio Fernández, presidente de Armabex reincide en esta idea: "En el lado del inversor, el pequeño va a poder entrar en una inversión que antes no podía". Además, asegura que al estar cotizadas existirá una mayor transparencia en el mercado. "En un par de años puede haber un embalsamiento suave en la burbuja. Va a ser comparable los precios", apunta.

Por su parte, Rafael García, director de Corpfin Capital asegura que "desde el punto de inversores comparando con lo que teníamos antes que era un vehículo cerrado, ahora ganan una subida de la TIR por lo que su rendimiento es mayor, gana en fiscalidad y en liquidez". En su caso asegura que su socimi tiene 50 millones de capital y esperan que aumente su liquidez y que se incrementen proyectos. "Se aporta transparencia frente a una vehículo cerrado, ya que tiene que estar auditado y la información disponible. Como gestores nos pone en un rango de nivel superior", añade.

Entorno de tipos bajos

En un contexto de tipos de interés rozando el cero por ciento, las socimis puede aprovecharse de esto para financiar sus operaciones, aunque los expertos advierten que el escenario es probable que cambie y hay que analizar cómo estos vehículos se protegen para no sufrir sustos en sus cuentas. "Al cero por ciento no va a estar siempre, pero se ha aprendido mucho del pasado por lo que cabe esperar que los gestores utilicen productos que les permiten hacer una cobertura previendo que puedan hacer una cobertura. Si hacen un swap o un tipo de interés fijo", señala Fernández.

García explica que en el caso concreto de su sociedad el enfoque pasa por hacer un estudio casi semanal y van consolidando su deuda. "Estamos trabajando en reestructura toda la deuda y hacer una cobertura fija a largo plazo. Apalancamos solo un 50% porque nos parece prudente. Perdemos algo de rentabilidad al no apalancar un 80% pero también nuestros inversores están más tranquilos para el caso de que se te vaya un inquilino", añade.

A la hora de elegir en qué socimi invertir hay que tener en cuenta que cada una puede estar especializada en un tipo de activo: hotelero, residencial, oficinas… "Hay juego para todos. Depende de los gustos. Hay socimis grandes que están aprovechando una determinada cartera. Pero hay socimis nicho que están haciendo carteras de cercanía por ejemplo en un polígono de San Sebastián de los Reyes no quiere irse a Alcorcón. O socimis que se están yendo a un tipo concreto de activo como la logística o una ciudad concreta", apunta Fernández.