El sueño de tener una casa y montar una familia se ha convertido en una misión imposible para miles de jóvenes. Antes de la crisis económica, la causa era los elevados precios. Ahora es el futuro incierto que impone una elevada tasa de paro. Si tienes empleo, hay muchas posibilidades de que lo pierdas. Pero en ambas etapas, hay una constante que todavía complican más el deseo de comprar una vivienda: los impuestos.
Cuando uno se dispone a tener un hogar propio no sólo hay que contar con el precio de venta, también con gastos asociados a la operación, en su mayoría cargas fiscales. Impuestos por cuatro costados de ayuntamientos, comunidades autonómicas y del Estado, que terminan encareciendo con fuerza la operación. Por si fuera poco, muchos de ellos han subido.
Para comenzar la compraventa lleva asociado el IVA para las viviendas nuevas que tributa al 10% sobre el precio de venta. Es decir que en caso de comprar una casa que valga 300.000 euros, hay que desembolsar 30.000 euros que se lo llevará el Estado (apunte está cifra porque habrá que sumarle algunos miles de euros más). Antes de 2013, a los inmuebles nuevos se les aplicaba el tipo súper reducido del 4%. Desde hace algo más de un año pasaron al tipo reducido.
No hay que pagar IVA si se trata de una vivienda de segunda mano. Pero no se alegre de forma precipitada, porque para estos casos se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Es muy parecido al IVA porque se aplica un porcentaje al precio de venta. El tipo dependerá de la Comunidad Autónoma en el que se encuentre el inmueble, pero oscila entre el 7% y el 11%. Hace pocos años se aplicaba un 6%, pero todas las regiones lo han elevado por lo menos al 8% repartido en tramos. Para el supuesto de una vivienda de 300.000 euros, el desembolso medio puede ascender a 24.000 euros.
Del tributo que no se escapa cualquier tipo de vivienda es del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), transferido a las Comunidades Autónomas, que se aplica a cualquier operación que tenga una cuantía económica y que necesite una formalización en registros públicos. El tipo aplicable varía entre el 0,1% y el 1%. Pero en la mayoría de los sitios se aplica el máximo sobre la cuantía escriturada. Por lo tanto, en nuestra hipotética compra hay que añadir 3.000 euros más.
Por si fuera poco, el IAJD se cobra de manera doble si no tienes la fortuna de poder pagar la vivienda en efectivo y tienes que pedir una hipoteca. Es decir, se aplica de nuevo otro 1% al capital garantizado en el préstamo. Por tanto, otros 2.800 euros irían como gastos asociados.
Ya van 35.800 euros extras en impuestos, pero no se termina aquí la cosa. Hay gastos adicionales inevitables que hay que sumar. En caso de solicitar una hipoteca, el banco nos obligará a pagar una tasación de la vivienda. El coste variará según el inmueble, pero fácilmente podrá ascender a 300 euros. También es obligatorio pasar por el notario, tal como estipula la ley, para alzar la escritura de la venta y de la hipoteca si se diera el caso. Las tarifas están reguladas por la administración y dependerá del valor del inmueble, para una vivienda de 300.000 euros no bajará de los 900 euros, ambos actos. Y por supuesto, habrá que inscribirla en el registro de la propiedad, que conlleva un gasto extra de 400 euros.
Impuestos después de la compra
Si no es suficiente el desembolso tras realizar la compra. Nuestro hogar va a seguir sometido a impuestos. Por un lado, el Impuesto sobre Patrimonio si supera el valor de 300.000 euros, está transferido a las Comunidades Autónomas y en muchas están bonificados al 100%, después que en 2011 se recupera el tributo de manera excepcional para dos años. Pero la excepcionalidad sigue presente a pesar del cambio de Gobierno, así que cuidado. Y por otro, del que no hay manera de librarse será del IBI, el impuesto sobre Bienes Inmuebles. Este tributo es uno las principales fuentes de financiación de los ayuntamientos. En tiempo de crisis, con la mitad de consistorios ahogados por la deuda no se han cortado un pelo en subirlo drásticamente. Según un reciente estudio,
se ha encarecido más de un 50% en la mayoría de municipios en los últimos cinco años. La subida clama al cielo porque se calcula teniendo en cuenta el valor catastral del inmueble, un valor que ha ascendido pese a que
el precio de mercado de la vivienda ha caído con fuerza. Al valor catastral se le aplica entre el 0,4% y el 1,1% Y todo ello, en un contexto donde el IPC no se ha alzado más de un 10% y la renta disponible de las familias ha mermado considerablemente.
El IBI se paga anualmente, por lo que en el primer año de disfrutar de la vivienda, guarde alrededor de 800 euros, que es la media de carga tributaria que pagan los españoles, según algunas estimaciones como las de
Pisos.com. Pero en algunas localidades puede acercarse a los 2.000 euros anuales.
Fácilmente, en el primer año de la compra de vivienda hemos pagado la friolera de más de 38.000 euros en impuestos y demás gastos asociados, que son inevitables y pueden considerarse una imposición del Estado. Es decir, el sueño de comprar una casa tiene un impuesto general del 13% repartido entre la Administración Central, Comunidades, Ayuntamientos y otros sujetos bendecidos por las leyes.
En caso de venta
Si por algún motivo se le ocurre vender la casa, también debe preparar el bolsillo. Con la última reforma fiscal, el Gobierno ha eliminado los coeficientes de abatimiento y coeficientes de corrección monetaria en la venta de inmuebles, que reducían sensiblemente la tributación,
tal como adelantó en su momento DIRIGENTES. Antes de la reforma, por las plusvalías obtenidas por la venta pagaban por un inmueble anterior a 1994 unos 2.000 euros. A partir de 2015, la cantidad podría superar los 30.000 euros.
Los ayuntamientos también se quedarán con buena parte del botín por la plusvalía municipal, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. En caso de transmisión de una propiedad, el ayuntamiento tiene derecho al cobro del incremento del valor del terreno gravando hasta el 30%. Al igual que el IBI, los consistorios no les ha temblado el pulso para apurar al máximo la recaudación.
Este tributo es muy poco conocido por los contribuyentes porque sólo se produce cuando se vende un inmueble y su cuantía es significativa cuando ha pasado veinte años desde una transmisión a otra. Sin embargo, es bastante polémico entre los expertos porque se duplica con el estatal sobre el incremento de patrimonio y su naturaleza es muy parecida al del IBI, que se paga anualmente. Las liquidaciones del mismo salen demasiados positivas para los ayuntamientos a pesar de que en los últimos años las operaciones no han generado beneficio. Hasta la justicia lo cuestiona en varias ocasiones. El Tribunal de Justicia de Cataluña en 2013 tumbó el impuesto al ayuntamiento de Montcada i Reixac ya que en la operación no se producía un incremento de valor del inmueble, por mucho que el consistorio alegara que si se producía sobre los terrenos del inmueble.
No es el único caso en que la Justicia se ha revelado contra las triquiñuelas de los ayuntamientos para esquilmar a sus ciudadanos. El Tribunal Supremo falló en contra del IBI hace unos meses con una sentencia histórica. Muchos ayuntamientos recalificaban los terrenos rústicos como urbanizables para cobrar cien veces por este impuesto. Fue el caso del Ayuntamiento de Badajoz con 300 parcelas en 2009. Una práctica muy rentable en pleno boom inmobiliario gracias a que la autorización para construir sobre los terrenos multiplicaba el valor del suelo. Pero sin la expansión del sector de la construcción el cambio es una tetra del ayuntamiento para aumentar exponencialmente sus ingresos. Los propietarios reclamaron pagar como fincas rústicas y cinco años después la Justicia les ha dado la razón.
¿Y para qué tantos impuestos municipales?
Los impuestos relacionados con la vivienda son las principales fuentes de ingresos de los consistorios y los están aprovechando. No solo IBI y plusvalías municipales. También subidas en la tasa de basura o en los impuestos a la. Hay que pagar la cuenta y si no hay dinero, esta recae en los vecinos. Aunque ahora, con la proximidad de las elecciones puede que la cosa cambie.
El caso de Madrid es uno de los más sangrantes. El consistorio tiene una abultada deuda que asciende a algo más de 6.200 millones. Pero si la época del anterior alcalde (y ahora exministro de Justicia) Alberto Ruiz Gallardón la deuda fue sobre todo dedicada a obras (algunas faraónicas como la de la M-30) durante el mandato de Ana Botella buena parte ha ido a cubrir los gastos de amortización. Pese a esto la deuda no se reduce de forma sustancial. Y aunque se ha hablado mucho del rescate a la banca, lo cierto es que el ayuntamiento de Madrid ha sido rescatado tres veces por el Ministerio de Hacienda. Esto se traduce a que en la práctica sus movimientos presupuestarios son muy reducidos.
La bajada de basuras ha sido uno de los pocos impuestos que se ha rebajado en los últimos tiempos en Madrid frente a las fuertes subidas del IBI o del impuesto sobre vehículos. Aunque este descenso sea más bien estético y no llegue a compensar los repuntes vividos en el resto. Además, el tema de las basuras ha sido uno de los grandes conflictos que se ha vivido. Ahora, se plantea una nueva etapa. La concesión de basuras del ayuntamiento finaliza este mes de octubre y el nuevo contrato todavía no está adjudicado. Durante los últimos doce años ha sido FCC la compañía encargada de la recogida de basuras en la capital, ahora esta concesión podría ir a la unión temporal de empresa que está compuesta por las filiales de ACS y de Ferrovial, Urbaser y Cepsa.
La recogida de basuras en Madrid ya ha sido un tema polémico en anteriores ocasiones. Hace un año, la capital se vio envuelta en una huelga de limpieza durante 13 días motivada por el recorte de puestos de trabajo y condiciones laborales que estaba previsto implantar por las
empresas concesionarias. Una situación que llevó a que la alcaldía impusiera unas "medidas extraordinarias" entre las que se encomendaba la empresa estatal Tragsa algunos servicios de limpieza. Unos recortes que las empresas introdujeron después de que el ayuntamiento redujera un 26% el dinero destinado a limpieza y jardines en una maniobra que según la alcaldesa Ana Botella se debía a que al reducir los 39 contratos previos a uno solo se creaban sinergias que reducían costes. Tras negociaciones maratonianas, se consiguió llegar a un acuerdo entre empresas y trabajadores en el que se eliminaban los despidos de encima de la mesa y se establecía un sistema de ERTE (Expediente de regulación de empleo temporal)
Otros ayuntamientos
Por su parte, desde la Cámara de Comercio de Barcelona el año pasado miraban con preocupación la subida de impuestos de la Generalitat porque aseguraban que no se creaban las condiciones para la recuperación económica.
No solo ocurre en las grandes ciudades, también en las medianas o pequeñas. En Córdoba, el equipo de dirección del ayuntamiento ha anunciado que para este próximo ejercicio la carga impositiva bajará de media un 0,22%. A pesar de lo exiguo de la cifra podría pensarse que es una noticia positiva para el bolsillo del ciudadano. Sin embargo, echando la vista atrás la oposición apunta que durante el último mandato la carga de impuestos se ha visto incrementada en un 6%.
No es el único caso donde sucede esto, este año con las elecciones a la vuelta de la esquina y tras haber vivido fuertes subidas de la carga fiscal podría ser un año cambio de tendencia. Aunque la pregunta es si se llegará a compensar con las bajadas los fuertes repuntes vividos. En La Coruña, la concejala del grupo socialista del ayuntamiento denunciaba hace unas semanas que los impuestos han subido en la ciudad un 12%.
Más de lo mismo en Bilbao, para 2015 el ayuntamiento ha dicho que congelará las tasas e impuestos municipales. Tras tres años de subidas fiscales, llega el año de elecciones y se congelan. En teoría, el objetivo es favorecer la actividad económica y con la vista puesta en las pequeñas y medianas empresas.
