Estímulos y barreras para la demanda inmobiliaria

Los expertos de Bankinter lo tienen claro: la demanda de vivienda total aumentará este año por primera vez desde el año 2010 y las ventas de vivienda nueva deberían registrar el primer incremento desde el año 2007. En su opinión, "las cifras de ventas de viviendas de los primeros meses del año corroboran que nos encontramos en un cambio de tendencia, que no vendrá definido por un rápido despegue de la demanda, sino por una recuperación más lenta que en ciclos anteriores".

Desde el Departamento de Análisis de la entidad recuerdan que hay que tener mucho cuidado a la hora de leer los datos. Y es que los fuertes incrementos de las ventas de vivienda que se registraron, por ejemplo, entre enero y mayo (25,6% acumulado frente a 2013 según las cifras del Consejo General del Notariado), "están desvirtuados por la comparativa con unas cifras del primer trimestre especialmente negativas y se irán modulando en los próximos meses".

Además, advierten que la demanda de vivienda no volverá a alcanzar las cifras de la etapa de mayor apogeo del sector inmobiliario en los años 2005- 2007, debido a 2 frenos estructurales, muy difíciles de corregir. El primero de ellos es el descenso y envejecimiento de la población, con el número de residentes en España con edades comprendidas entre los 25 y 49 años (edad en la que se concentra la demanda) reduciéndose en más de 4 millones de personas entre 2014 y 2023.

Además, la población residente en España también se reducirá por la emigración, ya que el INE estima que entre los años 2014 y 2016, habrán abandonado nuestro país unas 825.000 personas.

Otro de los problemas estructurales que impedirán que la demanda repunte con fuerza es la disponibilidad de crédito. Desde Bankinter consideran que "la financiación hipotecaria se seguirá concentrando en las ventas de activos adjudicados que realicen las entidades con mayor exposición al sector inmobiliario".

Los expertos alertan además de que el crédito hipotecario continúa descendiendo "y no creemos que se vaya a reactivar de forma significativa en el corto plazo debido a la fase de desapalancamiento en la que nos encontramos, a que la morosidad todavía ya no crece pero no ha comenzado a reducirse y a que las medidas adicionales anunciadas por el BCE (TLTROs) no están destinadas al crédito para la adquisición de vivienda".

CLAVES PARA EL OPTIMISMO

A pesar de los obstáculos, desde Bankinter confían en que, aunque moderado, el repunte progresivo de las ventas será una realidad en el corto plazo. Y destacan tres factores para ello:

1. Mejora de la economía. La economía española acumula ya 3 trimestres consecutivos en fase de expansión y el PIB crecerá unas tasas de +1,3% y +2,1% durante los años 2014 y 2015 respectivamente (gráfico 4), según nuestras estimaciones publicadas en el informe de estrategia de inversión. Este crecimiento está comenzando a tener una influencia directa en el empleo, variable determinante para el mercado inmobiliario.

2. Compras por parte de extranjeros. Las compras de vivienda por parte de extranjeros y no residentes se redujeron a una tasa anual compuesta de – 40% entre 2007 y 2009, pero han registrado crecimientos de doble dígito en los 2 últimos años, de forma que las compras realizadas por extranjeros y no residentes ya suponen el 16% del total.

3. Mayor atractivo de la vivienda como bien de inversión. La combinación de precios bajos en el sector inmobiliario y el acusado descenso en la rentabilidad de otros activos financieros como los depósitos bancarios y la deuda pública está creando un contexto de mercado en el que la única forma de obtener rentabilidades que superen las tasas de inflación en el medio plazo sea la inversión en activos de riesgo como la renta variable o el sector inmobiliario.