Hipotecas fijas al 2%: ¿dónde está el truco?

Las hipotecas a tipo fijo, es decir, las que no dependen del Euríbor ni del IRPH para calcular su cuota sino que establecen una mensualidad fija durante toda la vida del préstamo, están viviendo una época dorada en España. Cada día más bancos las ofrecen, y cada vez a un tipo más bajo, muy lejano ya del 6 % o 7 % habitual de hace unos pocos años, y cada vez más cercano al 3% e incluso al 2 %.

De hecho, las tres hipotecas más baratas del verano llegan de la mano de Bankinter (2,05 % a 10 años), Bankoa (2,50 % a 20 años) y Kutxabank (desde el 2,50 % a 30 años), todas ellas con una financiación del 80 % y una comisión de apertura de entre el 0,10 % y el 1 %.

En este contexto, es normal que los que necesitan pedir financiación para comprar su casa empiecen a tener en cuenta también estas ofertas al 2 % y al 3 %, aunque siguen siendo mayoría los que eligen la hipoteca variable. "No entendemos cómo las hipotecas fijas no están arrasando más", cuenta el director de oficina de un conocido banco.Pero cabe entender el recelo, dado que se trata de un producto poco conocido que, de un día para otro, se ha vuelto el doble de barato.

¿Por qué de repente las hipotecas fijas son tan baratas?

Los bancos están aprovechando los actuales tipos bajos para ofrecer hipotecas a interés fijo competitivas sin perder margen de beneficios. En otras palabras, mientras las entidades están financiando la compraventa de viviendas a un interés medio del 2,156 % (según el último valor del IRPH de mayo, que refleja el interés medio de las hipotecas de nueva constitución del último mes), pueden permitirse ofrecer hipotecas fijas al 3 % ya que se embolsan más ganancias, al menos a corto plazo.

No obstante, un vistazo más profundo a las ofertas vigentes nos muestra que las más baratas, alrededor del 2,5 %, son a menor plazo (10 o 20 años) mientras que si queremos una hipoteca a 30 años el interés se acerca o sobrepasa el 3 %. Es decir, que los mejores intereses se están dando únicamente a los clientes con mejor perfil financiero que pueden pagarse una casa en 10 años y hacen correr menos riesgos al banco.

¿Qué peligros tiene contratar una hipoteca a tipo fijo?

Existen algunas diferencias con las hipotecas a tipo variable que se dan en la gran mayoría de ofertas. A saber: las hipotecas a interés fijo suelen tener una comisión de apertura más alta (rara vez por debajo del 1 %), un plazo de amortización más corto (de 10 o 20 años, aunque también es posible encontrar a 30) y, si el cliente se quisiera cambiar de banco en el futuro para conseguir una hipoteca mejor, se encontraría con una comisión de compensación por riesgo de tipo de interés de entre el 0,5 % y el 5 % de la hipoteca pendiente que podría llegar a costarle hasta 5.000 € de cada 100.000 € pendientes.

Eso sí, la vinculación suele ser la misma en fijas y variables, y el precio de los seguros, exactamente igual. Aunque dicho esto, recordemos que el cliente, al firmar la hipoteca, se compromete a mantener un seguro durante un número determinado de años, mientras que el banco no se compromete en ningún momento a mantener el precio de dicho seguro durante ese tiempo, por lo que cabe cuanto menos sospechar de que este canal pueda ser una futura vía de ingresos para la entidad que podría decidir, por ejemplo, subirnos el seguro una vez al año.En resumen: las nuevas ofertas realmente son competitivas en cuanto al tipo de interés pero cabe reparar en el plazo,las comisiones y el precio de los seguros antes de firmar.