Inmobiliario: protección y retorno

Parece que por fin la inflación da señales de vida, especialmente al otro lado del Atlántico, de la mano de una estabilización de las materias primas (sobre todo el petróleo), unas mejores perspectivas de crecimiento, y las expectativas de estímulo fiscal e inversión del nuevo presidente de Estados Unidos, Donald Trump. Un mix perfecto para Bolsas y, especialmente, el denostado sector financiero, pero también para otro actor más silencioso, menos arriesgado: el inmobiliario. “Tener una exposición directa a los activos reales permite garantizar la obtención de unas rentabilidades atractivas a largo plazo, mejorar la protección de la cartera frente a la inflación y reducir los riesgos de caídas”, subraya BNP Paribas WM como una de sus 10 claves para ganar en este nuevo entorno de mercado. En este universo entran además de las inversiones inmobiliarias directas, las propiedades agrícolas o los metales preciosos. Mientras, ETF Securities, tras analizar el comportamiento de 50 de estos activos reales durante periodos de repunte del IPC, apunta a que los que mejores resultados cosechan son materias primas (con un retorno medio del 40%), seguidos de las infraestructuras (30%) y el inmobiliario (15%). Por tanto, diseñan una cartera optima que tiene “un 50% en materias primas, un 20% en inmobiliario, un 20% en infraestructura y un 10% en efectivo”. Al mismo tiempo, Folmer Pietersma, de Robeco, destaca que con una rentabilidad por dividendo del 4%, el sector inmobiliario “sigue siendo un activo atractivo para los inversores orientados a rentas”. En los mercados desarrollados, añade, “los fundamentales siguen siendo fuertes con tasas de crecimiento de las ganancias para el periodo 2016-2018 que apuntan al 5%-8%”. El apalancamiento general, continúa, es moderado. Si bien, reconoce, tras un sólido rendimiento del 7% el pasado año, “seguimos siendo neutrales en cuanto a los niveles de valoración del sector”. Concretamente, la firma, “en un escenario macroeconómico positivo, con tipos de interés cada vez más altos”, elige empresas activamente gestionadas, con bajo riesgo financiero, fuerte cash flow y una elevada puntuación en materia de ESG, pues éstas compañías “están en mejor posición para emprender adquisiciones o iniciar nuevos desarrollos; y, al mismo tiempo, en un escenario negativo o ante cualquier ‘cisne negro’, están protegidas”. Ahora bien, Pietersma afirma tajante que “el inmobiliario es un fenómeno local”, por lo que monitorizan cuidadosamente la oferta a nivel regional o incluso ciudad a ciudad. “El sector ha estado en un ciclo ascendente prolongado. Ocupación y rentas seguirán mejorando, especialmente en el segmento prime, tanto al por menor como de oficinas. Combinado esto con unos niveles de oferta saludable, las condiciones serán favorables para los próximos años. Sin embargo, somos conscientes de que muchos mercados (oficinas) están ya en una etapa tardía del ciclo”.