Inversión en REITs para buscar rentas

Vincent Mc Entegart, gestor del Kames Global Diversified Income Fund, explica cómo los REITs ofrecen un acceso sencillo a los riesgos y beneficios derivados de la inversión en activos inmobiliarios sin tener que comprar directamente los inmuebles o invertir en fondos cotizados o no cotizados. El experto recuerda cómo los REIT hicieron su aparición en EEUU en 1960 y llegaron a los Países Bajos en 1969, “pero el despegue de este vehículo en todo el mundo no se produjo hasta hace apenas 10 o 15 años”, recuerda. En este tiempo, estos instrumentos han sido un factor positivo para el desarrollo de los mercados inmobiliarios en todo el mundo, ya que han atraído más capitales hacia el sector, han mejorado el volumen y la calidad de la inversión y han contribuido al crecimiento económico general. Pero no vale poner a todos en la misma cesta. En España, por ejemplo, además de los cuatro gigantes del sector (Merlin, Axiare, Hispania y LAR), existen más de una treintena de Socimis que cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). El boom de estas firmas en el parqué ha sido incesante desde su creación. ¿El problema? Que muchos de estos vehículos dan el salto al MAB solo porque así están obligados para mantener las ventajas fiscales de las que disfrutan. De hecho, nombres como Inmofam 99 apenas registran variaciones en su cotización diaria, lo que evidencia el riesgo de iliquidez de invertir en este tipo de valores. “Poner en el mismo cesto a todas las Socimis no es una buena idea”, explican los analistas de Deutsche Bank. “El mejor consejo es estudiar de cerca la Socimi en cuestión, quiénes son sus socios, sus objetivos y en qué tipos de activos van a invertir”, indican. Desde Deloitte indican que los inversores deben entender la yield y las rentas implícitas, además del nivel de apalancamiento y el riesgo de financiación de las Sociedades. “La experiencia del equipo gestor y el gobierno corporativo también es fundamental”. En el mercado internacional, y tal y como recuerda el experto de Kames, el índice FTSE EPRA NAREIT cubre gran parte del universo mundial de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria y cuenta actualmente con cerca de 550 títulos y una capitalización bursátil total de 2,2 billones de dólares. “Esta favorable situación ha estimulado el interés de los inversores y ha provocado que los REIT dejen de considerarse un subgrupo menos atractivo dentro del sector financiero”. McEntegart destaca tres empresas que ilustran los atributos esenciales que busca en un REIT: rentabilidades defensivas y crecimiento sostenible de los beneficios. Estas empresas forman parte del 16% de exposición del Kames Global Diversified Income Fund a sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria de todo el mundo.

• Beni Stabili es un REIT italiano especializado en el sector de las oficinas con un valor de mercado de 1.300 millones de euros que invierte fundamentalmente en Roma, Milán y Turín. Antes del referéndum italiano de diciembre de 2016, el mercado mantenía una visión injustificadamente negativa sobre muchas empresas italianas centradas en el mercado interno y el elevado descuento que mostraba este REIT frente a su valor liquidativo nos brindó un punto de entrada atractivo, así como una rentabilidad esperada del 5,8%».

• Con una capitalización bursátil de 5.000 millones de euros, Merlin Properties se especializa en inmuebles terciarios, fundamentalmente oficinas, locales comerciales y hoteles, en España y Portugal. Ofrece una atractiva rentabilidad esperada del 4,5% y, tras haber reestructurado con éxito su cartera, está bien posicionada para beneficiarse de la recuperación de la economía española».

• Unibail posee centros comerciales en las mejores ubicaciones de Francia y el norte de Europa, además de centros de exposiciones en París. Está avalada por un sólido historial de crecimiento de dividendos y remuneración al accionista. La debilidad que registró su cotización durante el segundo semestre de 2016 por los temores relativos al aumento de los tipos de interés de los bonos generaron un punto de entrada atractivo en el que el valor ofrecía una rentabilidad por dividendo del 4,8% y una rentabilidad por flujos de efectivo de actividades de explotación del 5,5%.