El sector, apunta Jana Sehnalova, directora general y gestora de Forum Securities de La Française, se ha posicionado (como es habitual) "en algún lugar entre los bonos y la renta variable". Y, en este contexto, las REITs han registrado "una mejor evolución que la mayoría de los creadores de riesgo/ retorno beta, así como de […]
Dirigentes Digital
| 12 sep 2016
El sector, apunta Jana Sehnalova, directora general y gestora de Forum Securities de La Française, se ha posicionado (como es habitual) "en algún lugar entre los bonos y la renta variable". Y, en este contexto, las REITs han registrado "una mejor evolución que la mayoría de los creadores de riesgo/ retorno beta, así como de otras clases de activos, durante los pasados 12 meses".
Así, por ejemplo, destaca que su rentabilidad por dividendo se sitúa alrededor del 3,8% anual, mientras que la media de las yields de la deuda soberana a diez años es el 1,1%.
Sin embargo, a pesar de la buena comparativa que ofrece esta métrica, desde S&P Global Market Intelligence, señalan que la rentabilidad por dividendo no es el mejor indicador a la hora de seleccionar una REIT o Socimi.
En cambio, consideran que "los indicadores más efectivos para saber si son ‘baratas’ son los relacionados con precio de cotización". Así, creen que es clave vigilar los niveles y dirección de los precios objetivos que les otorga el consenso.
De hecho, apuntan al valor neto de los activos en relación con su precio (NAVP por sus siglas en inglés), a los fondos ajustados por operaciones (AFFO) y a la tasa de capitalización implícita como métricas de valoración más prometedoras.
En este sentido, Shnalova, señala que "el sector no está ni excesivamente caro, ni excesivamente barato en conjunto. Sin embargo, determinados lugares están cotizando con primas más elevadas (Japón, Euroa y Estados UNidos) y otras pueden haber entrado en un territorio más barato, como Hong Kong, Singapur, y más recientemente las compañías británicas".
Explica esta experta que "en ciertos mercados, las primas de los valores liquidativos pueden justificarse dado que reflejan sólidas perspectivas de crecimiento. En mercados que afrontan retos estructurales o cíclicos, algunos descuentos pueden ser merecidos. Sin embargo, el precio es solo un punto de referencia y es importante considerar que buscamos retornos en la asignación de capital más que primas de descuentos históricas en los valores liquidativos".
Mientras tanto, desde el Departamento de Análisis de Bankinter apuntan que a la hora de seleccionar los activos con mejor relación entre rentabilidad y riesgo, la inversión en Socimis "debe focalizarse en compañías que reúnan los siguientes requisitos: un modelo de negocio centrado en actividad patrimonial frente a la promoción de nuevos activos inmobiliarios; unos activos de calidad ubicados en zonas core con menor riesgo de corrección de precios; una cartera concentrada en los segmentos de oficinas y retail, con menor presencia de activos residenciales que sea necesario resposicionar o suelo pendiente de desarrollo; unos ratios de apalancamiento moderados que permitan el pago de dividendos sostenibles; y una capitalización bursátil, cartera de activos, volumen de negociación y free-float elevados que faciliten la obtención de economías de escala y proporcionen liquidez al inversor".
La principal apuesta de la firma en el sector es Merlin Properties "por la calidad y diversificación de su cartera de activos, su mayor dimensión, visibilidad de ingresos y rentabilidad por dividendo".
