Nueve factores para saber si le están ofreciendo una buena hipoteca

1. Interés
En la actualidad, las mejores ofertas son aquellas que cuentan con un diferencial inferior al 2%. Eso sí, incluso aquellas que rondan esta cifra no son tan buenas, si ponemos los datos en perspectiva. Entre 2005 y 2008 (en plena burbuja inmobiliaria), los diferenciales estaban por debajo del 1%, un porcentaje realmente interesante para poder afrontar los posibles vaivenes del euríbor. En cambio, con un diferencial del 2% es esencial que calcules qué sucedería si el índice volviera a los máximos de 2008 (por encima del 5%) y si serías capaz de afrontar la cuota mensual que tendría que pagar.

2. Vinculación de productos
Las mejores ofertas son aquellas que no te exigen contratar ningún producto para lograr el diferencial mínimo. Ahora bien, lo habitual es que muchas ofertas requieran que accedas a productos adicionales para lograr el diferencial más bajo. Es el caso de la hipoteca de CajaSur, que requiere vincular hasta seis productos para acceder a una bonificación del 0,50%.

3. Comisiones de apertura, estudio y desistimiento
Como ocurre con otros productos bancarios, las mejores hipotecas son las que no tienen comisiones. Prácticamente, ninguna oferta incluye comisión de estudio, pero no ocurre lo mismo con la de apertura y desistimiento. Para las de apertura, las ofertas menos interesantes son aquellas que superan la media del sector, que ronda el 1%. En el caso de la de desistimiento, las hipotecas menos atractivas son las que aplican un porcentaje similar a los límites máximos que marca la ley: 0,50% en los 5 primeros años del préstamo y 0,25% en el resto del plazo.

4. Cláusulas abusivas
El Colegio de Registradores ha llegado a identificar hasta 35 cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios. Por tanto, es esencial que analices la letra pequeña de tu oferta y que rechaces cualquier disposición que pudiera vulnerar tus derechos.

5. Financiación
Las ofertas más interesantes son las que conceden hasta el 100% del valor de tasación. Sin embargo, algunas entidades solo ofrecen este porcentaje si adquieres un inmueble del propio banco o si vas a financiar la compra de una primera vivienda.

6. Ingresos mínimos
Las mejores hipotecas son aquellas que no te exigen unos ingresos mínimos y que, además, cuentan con un diferencial competitivo, como sucede con la Hipoteca Naranja de ING y la Hipoteca de Uno-e. En cambio, no deberías aceptar una oferta que, a cambio de un diferencial por debajo del 2%, te pida unos ingresos mínimos elevados, como pasa con la Hipoteca Vivienda de CajaSur (5.000 euros al mes para e+1,25%).

7. Plazo de amortización
Lo normal es encontrarse con hipotecas que ofrezcan un máximo de 30 años, aunque también hay casos que te permitirán alargar la devolución hasta los 35 (como las hipotecas de Caja España-Duero) o los 40 años (como la Hipoteca Naranja, de ING Direct). Sin embargo, debes tener en cuenta que el plazo puede estar limitado dependiendo de la edad del solicitante. Lo habitual es que la suma de la edad del cliente más el plazo de la hipoteca no supere los 70 años.

8. Garantías adicionales
Las mejores ofertas son aquellas que no requieren una garantía, que es lo habitual si quieres financiar el 80% (o menos) del valor de tasación de la vivienda y domicilias tu nómina o unos ingresos regulares. De no ser así, la mayoría de las entidades te pedirán un respaldo.

9. Características de la cuenta corriente asociada
Las mejores cuentas asociadas a una hipoteca son aquellas que, además de no cobrarte por mantenimiento o administración, no te aplican gastos por otros conceptos, como las tarjetas. En cambio, no deberías aceptar ofertas en las que, si no domicilias la nómina, pueden cobrarte comisiones de mantenimiento: por ejemplo, en un caso así, Banco Santander, Banco Popular y Unicaja cobran 60 euros anuales.