¿Qué factores incrementan el precio de la vivienda?

La localización es uno de los factores fundamentales a la hora de comprar o alquilar una vivienda que repercutirá en el precio de la misma. Muchas personas tienen en cuenta la proximidad a servicios básicos, tanto en los centros urbanos como en las zonas residenciales. También, la buena conexión con servicios de transporte público o la proximidad a zonas verdes son otros de los condicionantes a la hora de decidirse por un inmueble u otro. Ante esta lista de factores que repercuten en el precio de una vivienda, Urban Data Analytics (uDA), empresa digital especializada en analítica de datos en el sector inmobiliario, ha elaborado un estudio detallado en Madrid sobre cómo la cercanía de una vivienda a un centro escolar o una parada de metro o estación de tren puede influir en el precio de una vivienda. En este sentido, el Big Data se convierte en una herramienta fundamental para entender alguno de los factores que influyen en el mercado inmobiliario. ¿Es clave la cercanía de una vivienda a una parada de metro? Al contrario de lo que se piensa, no siempre la proximidad de una vivienda a la boca del metro tiene una repercusión positiva en precios y plazos de venta. También influyen otras variables como el estado de los inmuebles, la composición sociodemográfica del vecindario o la tranquilidad de la zona. “De hecho, la cercanía a una parada de metro es importante para el mercado de la vivienda, pero no llega a ser determinante para todas las localizaciones”, afirma Carlos Olmos, director y fundador de uDA. En este sentido, uDA ha llevado a cabo un estudio sobre los precios de venta y alquiler de las viviendas de Madrid establecidas de 0 a 250 metros y de 250 metros a 500 metros de una boca de metro. Según el análisis, la cotización de pisos es más positiva en aquellas zonas más alejadas del centro urbano y cerca de estaciones que se encuentran en el arco sur y este de la ciudad. Esto es debido a que en estas zonas la renta bruta es menor y existe una mayor dependencia del transporte público. Por el contrario, en el centro de la ciudad la proximidad a una parada de Metro apenas condiciona el precio de la vivienda. De acuerdo con el estudio, las viviendas más caras debido a su cercanía a una parada de Metro son las que se encuentran próximas a las estaciones de Casa de Campo, Arganzuela-Planetario, La Gavia, Puerta de Arganda, Pinar del Rey, Batán, Las Musas y Avenida de Guadalajara. Por ello, las viviendas que se encuentran en un radio de hasta 250 metros respecto a la boca del metro son entre un 12% y un 18% más caras que las que se encuentran en un radio 250 a 500 metros de distancia. Respecto al alquiler, las estaciones de Canillas, Ciudad Lineal, San Cristóbal, Suanzes, Valdecarros, Duque de Pastrana, San Fermín-Orcasur y Sierra de Guadalupe son las que más encarecen la subida de las rentas (entre un 17% y un 19%). ¿Cómo influye en el precio que una vivienda esté cerca de un centro escolar? Según este análisis, se produce un incremento en el precio de la vivienda en función de su proximidad al tipo de centro de enseñanza. Por ejemplo, en poblaciones de la zona este de Madrid (Coslada, Paracuellos del Jarama y San Fernando de Henares) el precio medio de una vivienda próxima a un centro público es de 1.239 euros por metro cuadrado, elevándose en torno a un 8% si la titularidad del centro es privada (1.339 euros por metro cuadrado – 8,11%) o concertado (1.346 euros por metro cuadrado – 8,63 %). Al oeste del área metropolitana, las diferencias aumentan hasta valores próximos al 10-12%. En Boadilla del Monte, Majadahonda, Pozuelo o Las Rozas los inmuebles próximos a colegios públicos tienen un precio medio de 1.553 euros por metro cuadrado. Si la vivienda se encuentra cerca de un colegio privado el incremento es de un 10,72%, mientras que en el caso de los concertados, el precio medio de la vivienda se incrementa a un 11,94%. Al norte, Alcobendas y San Sebastián de los Reyes, muestran mayores desigualdades, elevando el precio medio en las viviendas cercanas a colegios privados y centros concertados (33,29% y 16,43%, respectivamente). “En más del 70 % de los distritos de Madrid, el precio de las viviendas disminuye cuando se alejan de un colegio ya sea de titularidad pública, privada o concertada, Bien es cierto que en estas zonas más consolidadas de la ciudad entran en juego otras variables que afectan considerablemente a los precios de las viviendas”, asegura Carlos Olmos. Por otro lado, en distritos con el precio medio de vivienda más bajo, este análisis constata que la cercanía a un centro escolar privado o concertado en un radio de 500 metros incrementa el precio del metro cuadrado.