Hispania busca incrementar su presencia en el mercado español. Por lo menos esto se deduce del folleto con el que presenta a los inversores su oferta por Realia donde explica que también trabaja en una oferta por un hotel y un gran paquete de viviendas. La inmobiliaria de Soros busca comprar la empresa controlada por FCC y Bankia, pero no la quiere a cualquier precio, la quiere barata. Por lo menos según muestra el precio de tanteo que ha apuntado: 0,49 euros por acción.
La empresa apunta que esta operación tiene sentido porque iría acompañada de una recapitalización de Realia para lo que se ha firmado, como paso previo al lanzamiento de la OPA, un acuerdo exclusivo con los prestamistas del préstamo sindicado de la compañía. Este movimiento permitirá convertir a la inmobiliaria en una empresa "atractiva y sólida". Así, Hispania espera sanear a Realia y transformarla en una socimi dado que esta forma jurídica cuenta con mayores beneficios fiscales en los temas inmobiliarios.
El movimiento de Hispania ha sido de tanteo, sin llegar a lanzar la oferta de forma oficial comunicó a la CNMV que tendría interés en entrar en Realia a un precio de 0,49 euros. En ese momento los títulos de la inmobiliaria cotizaban ligeramente por encima del euro. La reacción de los mercados fue dar por bueno el precio propuesto por la empresa de Soros, con un desplome de la acción del 36% el jueves tras conocerse la oferta. Al día siguiente, Hispania comunicó a la CNMV el anuncio previo a la OPA. Sin embargo, a pesar de las caídas los títulos de la inmobiliaria todavía cotizan un 40% por encima del precio de la oferta. Parece que el mercado no ve a Realia tan barata.
La estrategia seguida por Hispania de ofrecer un precio mucho más bajo al de cotización es una estratagema que se utiliza de forma habitual en el mercado estadounidense, según explica Rodrigo García, analista de XTB a DIRIGENTES. Si sale bien la empresa puede llevarse a un precio más bajo, eso sí siempre que la oferta sea creíble. "Si yo digo que voy a hacer una opa al banco Santander a cuatro euros, nadie va a hacerme caso y la cotización no va a caer", añade García.
En cualquier caso que la operación de compra salga adelante conlleva la aceptación de al menos un 52,5% del capital social. Es decir que es necesario que FCC (36,88%) y Bankia (24,95%) acepten las condiciones de la oferta. La maniobra de Hispania trata de aprovecharse de que los dos grandes accionistas, FCC y Bankia, han mostrado su interés de salir de esta inversión. "Hispania está tratando de aprovecharse del hecho de que los principales accionistas sean FCC (37%) y Bankia (25%), que tienen o deben vender esta participación tarde o temprano. FCC por la elevada deuda y Bankia porque se lo exige Bruselas tras la nacionalización", explica a DIRIGENTES Felipe López, analista de Selfbank. "Los accionistas deben tener en cuenta que en caso de que finalmente se lance la OPA y que salga adelante (estaría condicionada a la aceptación del 55% de las acciones; es decir, si ni Bankia ni FCC aceptan precio, la OPA no tendrá efecto), realizarán una ampliación de capital por lo que verían diluida su participación si venden los derechos", añade.
Precio, a la baja
Los expertos consideran que el precio ofrecido por la inmobiliaria de Soros es bajo para hacerse con Realia. "Nos parece que el precio planteado por Hispania es muy reducido, ya que incluso dando valor cero a todos sus activos promotores, el valor de los activos en renta están a 1.350 millones de euros con una deuda de 1.000 millones de euros, por lo que entendemos que en el peor de los escenarios deberíamos de situar el precio de Realia en niveles de un euro acción", aseguran los analistas de Caixabank.
"El precio nos parece de derribo y por ese motivo nos extrañaría que los accionistas de Realia (Bankia y FCC tienen más del 60%) aceptasen el acuerdo", consideran los analistas de Banco Sabadell.
Hispania defiende su cifra y señala que este precio se ajusta al precio de los activos de la inmobiliaria que habría que reducir de precio debido al desplome del mercado. "Del 24% del descuento total sobre el valor de los activos de Realia, 88% se debe al ajuste en suelo y el 12% restante se debe a las unidades residenciales terminadas", apuntan en su presentación a los inversores.
Los activos de Realia son interesantes para Hispania, por lo menos los más emblemáticos, pero consideran que para que la inversión sea rentable es necesario ajustar el precio de los mismos. En este sentido, Hispania destaca que el control de Realia le permitiría conseguir activos a los que de otra forma sería difícil llegar. Mientras que en su estrategia a seguir se encuentra la salida de aquellos activos menos rentables con una reducción de la cartera de promoción y de gestión del suelo.
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