La Oferta Pública de Acciones (opa) que Inmobiliaria Colonial ha lanzado sobre Axiare Patrimonio Socimi para hacerse con la totalidad de la compañía en la que ya es su máximo accionista, supone valorar a la compañía por 1.462 millones de euros a un precio por título de 18,50 euros. La compra de Axiare permitirá a Colonial sumar 1.710 millones en valor a su actual cartera y alcanzar los 10.000 millones en valor de activos, según ha señalado el grupo presidido por Juan José Brugera en un comunicado. El precio de la oferta supone una prima del 13% sobre la actual cotización de Axiare, cuyos títulos cerraron el pasado viernes a 16,36 euros. Poco antes de la publicación del anuncio de la opa, Colonial adquirió un 13,3% adicional del capital de Axiare a antiguos accionistas de referencia, lo que incluye el 9% de Pelham Capital, que era el segundo máximo accionista. Según Borja Rubio, Head of Brokerage en España de Orey iTrade, la OPA lanzada por Colonial sobre Axiare tiene sentido, pues al ser su principal accionista con un 28,79% del capital, ya estaba muy comprometida con la evolución del negocio y el management de la SOCIMI. «La operación tiene sentido estratégico, ya que se crearán sinergias. Además, creo que el sector tenderá a la concentración, pues hay un gran número de SOCIMIS en el mercado y es normal que a partir de ahora se intente ganar tamaño adquiriendo otros competidores» explica Rubio. Colonial va a pagar unas 10x el beneficio de Axiare del año 2016 (150 millones de euros), lo que considero que es un precio razonable respecto a lo que cotiza el sector y los múltiplos que se están pagando, tanto en EEUU como en Europa. La cartera de Axiare está formada en su mayoría por oficinas y centros logísticos en zonas core –Madrid y Barcelona esencialmente. Para Borja Rubio, Head of Brokerage en España de Orey iTrade, estos activos suelen ser de alta calidad y fáciles de gestionar para vender o alquilar y, si bien los precios ya se han ajustado y no podemos esperar que suban al ritmo de los últimos dos años y medio, es una cartera atractiva. Una vez Colonial adquiera Axiare y estabilice sus ingresos, sería normal que hiciera alguna recompra de acciones o repartiera un dividendo mayor, en vez de aumentar caja para adquirir más inmuebles, pues ya hay demasiados players en el mercado y es momento de remunerar mejor al accionista. «No es un sector que nos apasione en exceso. Si bien es cierto que Colonial tiene mucho know how, que gane más cuota de mercado y peso le no asegura la rentabilidad o la mejora del beneficio, pues estamos hablando de un sector muy atomizado, no un oligopolio. De hecho, será complicado que la parte alta de la cuenta de resultados mejore por encima del doble dígito. Colonial entrará en una fase más madura de estabilización de beneficios» destaca Rubio. Colonial ha indicado que la adquisición se hará en efectivo, aunque su flujo de caja libre a cierre de 2016 era de 105 millones, menos de lo que necesita para adquirir el capital que no posee de Axiare, no obstante, es una buena noticia que una gran financiera le avale la operación. Desde Orey iTrade recomiendan esperar a ver cómo evoluciona la integración y los resultados para decidir invertir o no en Colonial, pues, según Rubio, «ya hemos visto cómo otras fusiones, como Gamesa y Siemens, no han salido tan bien al final. Mejor esperar y ver».
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