El mercado inmobiliario llega a 2020 con una “ralentización controlada”

“No somos pesimistas, hablamos de ralentización controlada“. Esta declaración tan rotunda fue pronunciada por la economista senior de CaixaBank Research, Judit Montoriol Garriga, en el V Encuentro de Financiación Inmobiliaria de Madrid. Bajo el título Análisis del sector inmobiliario. ¿En qué fase del ciclo nos encontramos? La experta ha asegurado que el mercado inmobiliario en España continúa contribuyendo de manera positiva a la economía, aunque “menos que otros años y, por ello, confían en que su evolución siga siendo “favorable” este ejercicio. 

Estas halagüeñas perspectivas parten de la idea de una situación de estabilización del mercado, después del repunte que ha registrado en los últimos años. Si en 2018 el valor añadido bruto (VAB) del sector de la construcción, en términos reales, creció un 6,2% interanual, durante el ejercicio pasado esta cifra fue del 2,4%. Aun así, defienden que lo ha hecho por encima del PIB (2%). “Cabe destacar que la moderación del ritmo de crecimiento de los precios de la vivienda, con avances más acordes a los de la renta disponible de los hogares, es un aspecto positivo para que el actual ciclo sea más sostenible y duradero“, según se desprende del ‘Informe Sectorial Inmobiliario 2020’ presentado por Montoriol Garriga.

Pese a ello, reconocen que la ralentización del sector inmobiliario está siendo “algo más pronunciada” de lo que preverían hace un par de meses, en un contexto de empeoramiento de las perspectivas económicas. El informe solamente incluye la compraventa de viviendas realizada en los nueve primeros meses de 2019, periodo en el que se registra un descenso interanual del 3,2% y que la división de la entidad bancaria atribuye a la implementación de la nueva ley hipotecaria el pasado mes de junio. Solamente durante la etapa estival el desplome fue del 9,6%.

Si bien en el estudio hablan de “un impacto temporal”, lo cierto es que no ha dejado de caer en los últimos meses del año hasta registrar el pasado noviembre (el último disponible) una caída del 9,3% interanual. No se registraba una cifra tan baja en este mes desde 2016. Esta cantidad es una décima más alta al compararla con octubre de ese mismo año.  

Con todo ello, en el citado documento inciden en que “los fundamentales que sustentan la demanda de vivienda siguen siendo sólidos y no se observan excesos por el lado de la oferta“. En este sentido, el nivel actual de producción de nuevas viviendas (alrededor de las 107.000 unidades anuales) se encuentra todavía por debajo por la creación neta de hogares en los últimos doce meses (120.000 según la EPA) y de la cifra proyectada por el INE para los próximos años (unos 135.000 hogares anuales en promedio para el periodo 2019-2025). 

Respecto al visado de las viviendas, consideran que se ha estabilizado en torno a las 110.000, después del crecimiento a doble dígito que había registrado en el año anterior. Por último, en cuanto al precio, este ha seguido la misma tónica de desaceleración que el resto de variables con aumentos ligeramente superiores al 3%, y así se espera que siga este 2020. “La moderación del crecimiento de los precios de la vivienda, con avances más acordes con la renta disponible de los hogares, favorece la sostenibilidad del actual ciclo expansivo del sector inmobiliario”, comentan.  

“El sector se encuentra en el pico del ciclo de maduración y, en los próximos años se espera que continúe estable, con un crecimiento razonable”, agrega Montoriol Garriga. El informe recoge que los factores que explican la desaceleración son, principalmente externos, mientras que los que sostienen el avance del mercado inmobiliario tales como el crecimiento del empleo o la recuperación de los salarios continúan “siendo sólidos”, a pesar de la pérdida de intensidad. A ello hay que añadir la postura acomodaticia de la política monetaria que, previsiblemente, mantendrá los tipos de interés en niveles bajos durante un periodo de tiempo prolongado. 

Se disparan las búsquedas de la palabra recesión en Google

Algo menos alentadoras fueron las observaciones de Montoriol Garriga respecto al panorama económico general: “El 2019 fue un año que decepcionó. Las cosas fueron bastante peor“. En concreto, el Fondo Monetario Internacional (FMI) estima un crecimiento global del 3% para 2019, algo que no ocurría desde el estallido de la crisis financiera.

El último ejercicio se ha caracterizado por intensos acontecimientos que han puesto en vilo al mundo entero. Sin embargo, Montoriol Garriga cree que los avances de las negociaciones de la guerra arancelaria entre EEUU y China, la posibilidad de un Brexit menos duro o la política fiscal en algunos países “hacen pensar en ligeros avances”. 

Con este escenario, la búsqueda en Google del término de la palabra recesión tanto en España como en el resto del mundo se ha disparado en el último año, hasta alcanzar su pico más alto entre julio y septiembre, tiempo que coincide con el nombramiento de Boris Jonhson como Primer Ministro de Reino Unido en sustitución de Theresa May, así como con una de las situaciones más tensas del conflicto comercial entre las dos potencias mundiales. En cualquier caso, desde CaixaBank Research sitúan la probabilidad de que esto ocurra en un 15%.